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撰文/联商高级顾问团成员汪中玉

导读

南京，古称金陵，不仅是六朝古都和世界文学之都，更是古今“商家必争之地”。拥有“中华第一商圈”新街口的南京，连续多年入选福布斯“中国大陆最佳商业城市”榜单。

《城市商业魅力排行榜》从城市枢纽性、城市人口活跃度、商业资源的集聚度、生活方式多样性和未来发展可塑性五大一级维度评出15个“新一线”城市，2021年南京名列第七。

南京商业为什么如此活跃？我想大概有几方面原因，一是人口基数大、经济基础好、消费力比较强；二是拥有53所高校76万大学生，年轻化驱动比较强；三是南京对都市圈周边城市辐射力比较强。

01

数据解读商业：

以数据为基础，读懂南京商业

经历2020年疫情“HARD”模式，度过艰难的上半年，南京各商业仍获得喜人成绩。

从以上数据可以看出：

1、看商圈

销售20亿以上商场7家，新街口商圈4大金刚贡献销售300亿。另外，建邺商圈2家、江宁商圈1家，基本上代表各商圈标杆商业的销售水平。

销售9亿以上的商场13家，江宁商圈3家、建邺商圈2家、仙林商圈2家、新街口商圈1家、夫子庙商圈1家、其他2家。

远郊商圈如六合、溧水均没有超过9亿销售的商场，高淳没有入榜。

2、看业态

奢侈品商业受益于高端消费回流，2020年逆势增长39%，达到156亿。

2015-2019年，南京购物中心得到快速发展，基本布局各大商圈，并有较好销售业绩。

有2家奥莱进榜，销售表现突出。砂之船南京奥莱16亿、东郊百联奥莱10亿，出现逆势增长。

3、看历史

始于1936年的新街口中央商场，是南京商业的始祖，代表南京商业的发源地。德基拉开南京商业向现代化MALL进军的序幕，开始于2006年。25家商业中，有13家之多是于2015年之后开业，商业供应增大、商业竞争加剧。与中国商业地产上下半场分界线，基本一致。

02

南京商圈演变：

从单一中心到一主多副，再到两主多副演进

1、一主多副：核心力量突出，新型商圈出现

中华第一商圈新街口，这个主角一直没有变，但是副商圈却在不断演进变化。南京商圈主要分为两大类，一类是老牌商圈，如新街口、湖南路、夫子庙等三大商圈；另一类是新兴商圈，如河西商圈、桥北商圈、江宁商圈、仙林商圈、六合商圈等，适应城市化发展和城镇规模扩张需要，在城市副中心布局新兴商圈，是消费需求也是历史必然。

新街口商圈，之所以号称中华第一商圈。一是商业规模总量大，二是整体销售非常惊人，而且持续百年。从最早的“中华老字号”百货商店开业，到第一家真正意义上的购物中心出现，到现在商场林立、万商汇聚。

新街口金鹰

南京新街口商圈核心区面积不到0.3平方公里，集中了近700家商店，1万㎡以上的大中型商业企业就有近30家，1600余户大小商家星罗棋布，商业总面积达100万㎡。新街口街区的日均客流量达到50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，整个商业区年销售额超过300亿元。

2、两主多强：新街口+建邺两强领衔，多商圈崛起。

多商圈崛起，此消彼长：湖南路商圈的消亡、河西商圈的崛起、百家湖商圈的繁荣，桥北商圈和仙林商圈逐步成型、江浦商圈新型商圈未来可期，与时间的长河，商圈在经济与政治变迁中此消彼长。

随着南京城镇化成熟，基本形成两大城市级主力商圈：新街口商圈和河西商圈。

新街口商圈以巨无霸奢侈品标杆德基领衔、新百、中央、金鹰、东方商城、爱尚等，以及德基三期和近期筹备的金陵中環，更加巩固新街口商圈地位；建邺商圈以大体量金鹰世界和建邺万达广场领衔，华彩天地、虹悦城以及即将开业的建邺吾悦广场、龙湖河西天街，以及近2年筹备的奢侈品购物中心新鸿基IFC和河西德基，以更新姿态、更年轻的消费内容吸引年轻消费客群。

作为城市级商圈，这两大商圈有几大特征：一、规模制胜：总体商业规模大、商圈内组合丰富；二、虹吸式消费：既能覆盖周边5公里，更能辐射全城，以及都市圈周边城市，形成虹吸式消费。地铁通达、交通便利、辐射力强、波及范围远，形成商圈辐射效应。三、城市级标杆商业：新街口的德基、建邺的金鹰世界，是商圈内的代表作，也能上升一个维度代表城市级商业。

建邺金鹰世界

由于南京是南北狭长地理特征，依次呈现由北向南分布——江北：六合雄州商圈、浦口桥北商圈，城中：建邺新江东商圈、新街口商圈、夫子庙商圈，城南：江宁百家湖商圈，南郊：溧水商圈、高淳商圈。

根据人口聚集和经济发展状况，各商圈发展状况有所差异，新街口和建邺新江东商圈位居城市级商圈前列，百家湖商圈和桥北商圈位居区域商圈前列。

03

金陵中環、新鸿基IFC即将入市，

高端商业未来竞争加剧

1、德基高端一枝独秀，中環和新鸿基将加入竞争。

据悉，德基广场一期商业面积为6.5万㎡，分为地上7层，地下1层；

德基广场的二期购物中心面积15万㎡，还包括一座高达62层的主楼为万豪旗下Ritz-carlton酒店和甲级写字楼。

首开南京顶级购物中心先河，一二期合计落户国际一线品牌74家，是国际品牌进驻苏皖的首发地，辐射南京及都市圈周边城市，是南京城市级商业地标。

2019年德基广场销售112.4亿，2020年销售156亿，高居华东TOP1，全国TOP3，仅次于北京SKP、北京国贸商城。

今年5月，《联商网》曾报道，新街口德基广场三期最新规划出炉，建设周期为2021-2024年。项目总建筑面积约16万㎡，拟建商业、办公、酒店式公寓，或将设置博物馆和美术馆。将通过下沉式广场、空中连廊，与德基一期、二期实现地上、地下立体连通。

结合一二期规模，德基广场将形成突破31万㎡的商业巨无霸，迎接来自外部挑战，更加巩固自己南京商业TOP1的位置。

图片来源：南京商业荟

2、金陵中環、新鸿基IFC加入三国杀。

金陵中環

金陵中環位于新街口核心商圈西南象限，总占地约3公顷，总建筑面积约33.6万㎡，为集商业、办公、酒店式公寓等多业态为一体大型综合体，预计2024年建成。

该项目由香港置地计划投资120亿元，定位新街口高定综合体，是南京第一座中環系，也是全国第四座中環系。同时，金陵中環也是市政府重点招商引资项目，该项目标志着“中华第一商圈”将再添核心动力，促进南京核心商圈的商业迭代升级。

南京IFC

南京国金中心(IFC)位于河西中部核心地段，是地铁元通站上盖大型商业综合体，由香港最大开发商之一的新鸿基打造，并由知名建筑设计所KPF操刀主体建筑，是全国第三座IFC，定位高端。南京国金中心IFC，拿地15年，计划2022年开业。

南京国金中心总楼面面积约32万㎡，包括两幢世界级水准的地标办公楼、高尚购物商场国金商场，以及凯悦集团旗下的五星级精品时尚酒店南京安达仕。

3、德基再度发力，河西德基加码南京重奢市场。

德基世贸中心是德基集团的重点项目，建筑面积44万㎡，总投资额50亿元。主体大楼高326.5米，规划了5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店、时尚生活广场、空中花园豪宅等业态，预计2022年下半年竣工，将成为南京未来的城市新地标。

04

新老势力交锋，南京商业竞争升级

1、金鹰VS万达，两大连锁品牌把持南京

四座万达广场，坐落在建邺、江宁、仙林和溧水四个商圈，以其规模大、品类丰富、体验好，深受消费者青睐。其中前两者都是20亿+销售是各自商圈的龙头，仙林万达茂也是10亿销售成为仙林商圈的领衔者。

万达广场是南京商业升级和购物中心发展的巨大推动者，以2009年第三代城市综合体建邺万达广场开业为起点，拉开南京进军购物中心的序幕。

2012年江宁万达广场开业，2018年仙林万达茂和溧水万达广场开业，形成四星闪耀，无论是规模还是数量，都是连锁购物中心的领导者。预计2022年，新增筹备江北新区和六合2座万达广场。那么南京万达广场数量扩展至6家，进一步完善城市布局。

金鹰商贸，在新街口、建邺、江宁、仙林、珠江路等布局5家金鹰购物中心，其中新街口年销售45亿，金鹰世界销售26亿，仙林金鹰15亿、江宁金鹰12亿，均为各自商圈重要领导力量。

金鹰是百货出身，却是百货购物中心化践行者。其中2017年开业的金鹰世界最具未来发展力量：以368米全球瞩目三塔连体建筑，位居河西核心地段，以50万㎡之体量打造未来全生活中心，在轻奢消费、新生活方式、前瞻体验和世界餐饮引领消费热潮。目前，金鹰世界正成为建邺商圈的领导者，推动着建邺商圈向城市级商圈迈进。

2、万象+龙湖+新城，新势力虎视眈眈系统布局

从封闭稳定到开放变化，南京商业格局在进一步分化。 

2019年12月21日，龙湖南京六合天街率先开业；2020年，龙湖南京龙湾天街、龙湖南京江北天街陆续开业；2021年9月，在南京河西商圈，也将迎来龙湖河西天街的落成开业。龙湖完成对南京北中南的线性布局，进一步丰富商圈。

湖南路吾悦广场开业，因为湖南路整体没落，并没有悬起多大波浪；2020年11月雨花吾悦广场开业，对比较孱弱的区域商圈起到补充和升级作用；2021年9月即将开业的建邺吾悦广场，对于新城商业的南京布局来说显得尤为重要。

前两座选址并未坐落在主力商圈，并且在经营上只是中规中矩，建邺吾悦广场位居河西核心商圈，毗邻建邺万达广场，是新城吾悦提升品牌影响力的最好机会。

建邺吾悦广场

建邺吾悦广场总建筑面积超36万㎡，打造独具特色的400米室内运河体验式综合体，涵盖购物中心、主题商街、高端公寓、精品办公。作为新城控股吾悦系4.0旷世力作，吾悦华东区首个A+级商业综合体，由全球鼎尖设计机构CallisonRTKL倾力巨制。

2019年11月底，华润置地南京城市发布会公布：万象商业项目将以四子联动的方式，全面覆盖南京市场，辐射周边区域，重塑商业格局。三山街南京万象天地、江北万象系商业、燕子矶万象系商业、桥北万象系商业……此次发布会上，华润四大商业标杆项目同步亮相。

南京桥北万象汇

2021年6月9日，万象系南京首家商业体桥北万象汇开业，拉开万象系进军南京的号角。230+个品牌，50%区域首进品牌。万象汇由4大艺术畅想空间——观景天台、喷泉广场、下沉式水景广场、采光阔景中庭多重空间多维构成，打造商业美学空间，升级购物体验，同时有100家区域首进品牌。

桥北万象汇的屋顶观景台

最大亮点是屋顶观景平台，网红打卡点，站在屋顶可以看到长江大桥，更有搭建的帐篷等拍照设施，可以看到现场亮化工程已经做完，晚上应该会更加美。

此外，2021年5月，华润置地以底价70.6亿元拿下雨花核心地块，未来或将建设200米地标建筑打造万象城。至此，万象系完成在南京落子规划，并以桥北万象汇，拉开万象系南京发展序幕。

2021年5月20日，大悦城控股携手新希望以60.6亿元拿下浦口城南中心G52地块，这也正式宣告南京大悦城项目落户南京江北新区。

卓越斥资43.8亿拿下江北新区地块，建设一座地上建筑面积不少于13万㎡的集中式购物中心。

招商蛇口挺进新玄武核心，以总价88.9亿元拿下新玄武商业地块，南京或将再建设一座花园城。

据统计，2021年南京预计有15个项目开业，多数为受疫情影响延期到2021年开业，龙湖河西天街(16万方)、建邺吾悦广场(16+4万方室外街)、华侨城欢乐滨江(50万方)、白马生活广场(9.9万方)、桥北万象汇(10万方)、江北虹悦城(10万)、紫悦广场宜悦城(13万方)、金鹰GE66(7.2万方)等，随着这些商业的陆续开业，南京的区域商圈将更加活跃、竞争也将更加激烈。

05

远郊的奥莱商业成长迅速，

成为年轻人消费选项

虽然受到2020年疫情影响，两家奥莱却逆势增长，砂之船南京奥莱销售额约16亿，南京百联奥特莱斯销售额超10亿，较2019年有较大提升。大牌折扣、良好购物环境、加入餐饮等更多消费体验，让年轻人买买买没有更大压力。奥莱业态大受欢迎，砂之船将继续扩张落子江北新区，形成南北呼应布局。

写在最后

1、政府发力，聚力创建国际消费中心城市，商业得到发展迅速

截止2021年第二季度末，南京优质零售物业总存量达到421万㎡，平均出租率为96.5%，优质零售物业平均首层租金报价达724.5元每月㎡。对比新一线城市，在人均社会消费零售总额及人均零售面积方面，南京处于优势领先地位，显示出南京市较强的消费能力和较高的商业供应能力。

2、商圈分化，城市级与区域型同步繁荣。建邺商圈晋级，与新街口商圈并列，位列城市级商圈。百家湖、桥北、仙林等区域商圈蓬勃发展，展现良好商业创新力和消费力。

3、看好南京和南京都市圈消费潜力，高端商业和中档商业双双发力，地方寡头和连锁商业快速布局，原有的商业格局不断被打破。数据显示，2021年有不少项目入市，桥北万象汇、龙湖河西天街、建邺吾悦广场、江北虹悦城四个超10万方代表项目入市。

4、新陈代谢加快，在各大连锁商业挤压下，部分社区型商业生存艰难、濒临倒闭。如茂业、慕斯荟、九宜城等。

*本文仅代表作者观点，不代表联商立场