港资房企正在加码内地房地产市场。日前，新世界发展拿下上海新世界淮海物业50%股权，去年以来，怡和集团旗下香港置业连续在上海、重庆、武汉拿下重大项目。

正当内地房企们为“三道红线”焦头烂额之时，港资房企悄然在内地市场扩张，释放了什么信号？

大约30年前，港资房企第一代创始人怀揣资金，介入内地轰轰烈烈的房地产开发。随着他们的谢幕，二代、三代掌门人走上前台，企业如何在纷繁复杂的内地市场游刃有余？

30年前，北上、北上

1978年，阔别大陆几十年的霍英东、李嘉诚及冯景禧等人首次踏上北京的土地，三人一同受邀参加国庆观礼，一身中山装的李嘉诚在人群中格外醒目。

随着以经济建设为中心的思想确立，大陆正孕育着庞大的市场机遇。在此之后，霍英东、李嘉诚等着手投资内地，霍英东捐建了广州白天鹅饭店，还参与到内地不少桥梁工程建设中。

进入内地前，李嘉诚已是香港知名华商。他已将1950年代创立的长江塑胶厂，培育成为当时世界最大塑胶花生产商。1979年，李嘉诚以6.93亿港元从汇丰银行手中购得香港英资四大洋行之一和记黄埔，由此奠定香港大亨的地位。

塑胶花显然无法承载李嘉诚的霸业。1972年，他旗下主营地产的长江实业登陆联交所。同年，郭得胜的新鸿基、李兆基的恒基地产和郑裕彤的新世界发展前后脚上市。

四大家族在当时还是比较和睦的合作伙伴。上世纪70年代末，他们曾联手开发香港沙田第一城大赚400亿港元；80年代中期，李嘉诚、李兆基远赴加拿大携手开发万博豪园项目，一举缔造该国历史上最大的房地产项目。

港资地产商大举介入内地房地产市场，是在南巡讲话前后。

1993年，李嘉诚获准入股深圳盐田港，共同投资60亿元建设集装箱码头，同年在北京开启东方广场项目，这是李嘉诚进入内地房地产市场的标志性项目，次年拿下北京誉天下别墅项目。

此后十多年，李嘉诚不断加码，成为内地最大的港资投资者。2013年，其在内地投资项目资产已占长江实业的50.9%。

李嘉诚另一个进入内地市场的棋子是长江基建，1996年已在内地已签订投资项目32个，投资66亿港元。

比李嘉诚更早嗅到机会的是郭得胜，郭在上世纪80年代就在北上广购置物业。1992年，郭得胜的新鸿基市值已超越长江实业，成为香港市值最大房地产企业。

郭早年从广东中山到香港开杂货店起家，靠经营日本YKK拉链成就了“洋杂大王”称号。1980年代，新鸿基已是香港五大地产商之一，香港50多座大型商厦和广场皆为其所有，香港最高三座建筑——中环广场、香港国金中心以及香港最高摩天大楼环球贸易广场，皆为郭氏家族打造，说郭家打造了香港天际线并不为过。

恒隆集团1992年进入内地，在上海拿地接连打造两座地标性建筑——上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场；次年，郑裕彤的新世界发展拿下上海卢湾五里桥地块；1996年，港资房企瑞安房地产，14亿元接手上海卢湾区石库门旧城改造项目；九龙仓进入内地较晚，2000年才在上海开发首个时代广场。

集体征战内地

上世纪90年代后期，内地进行住房货币化改革，房子由单位分发到货币购买，住房逐渐商品化，内地房地产市场开启繁荣局面。

蛰伏已久的港资房企获得了发展良机，它们带来的楼花概念、按揭住房模式，深刻影响了后来内地房地产市场的发展。

在内地房地产市场长达20年的高速增长时代，港资企业除了住宅业务，逐渐向商业地产、酒店以及其他领域渗透。

一二线城市的商业广场、国金中心等商业及写字楼物业市场和地标性建筑，港资占据头筹。

以李嘉诚为例，在大陆的业务除了房地产，还有屈臣氏、天然气等业务，介入到生活的方方面面。李兆基旗下港华燃气在内地25个省份获得212个项目。

港资地产商资产迅速膨胀。

1996年到2014年，长江实业净资产从709亿港元飙升至4060亿港元，增速5.7倍。同期，新鸿基、新世界发展以及恒基地产净资产增速分别为4.95倍、5.72倍和5.82倍。这一时期的香港GDP增长不到2倍。

北上淘金的港资地产商越来越多，路劲基建、九龙仓、瑞安房地产等纷纷在内地落子。

内地市场蓬勃发展，坚定了港资房企的投资信心。

1990年，郭得胜去世之前，曾强调了除内地投资之外，新鸿基不会考虑将资金调往海外。

经过内地房地产市场加持，香港四大家族财富剧增。1997年，四大家族财富合计440亿美元，折合3600亿元人民币以上。彼时，中国第一大省广东的年财政收入才500亿元。

当年，在福布斯全球富豪榜单上，李嘉诚、郑裕彤位列第15名、24位，李兆基、郭炳湘（郭得胜之子）家族位列前十。而内地首富刘永行，在这份榜单上只排在第249位。后来荣登首富之位的马云、许家印、王健林等，这时才开始创业。

1998年、2008年两次经济危机之后，四大家族依然活跃在财富榜单上。2018年福布斯全球富豪榜单公布，李嘉诚、李兆基分列第23位、24位，财富分别为349亿美元和303亿美元。

撤退和优化

随着多年政策红利的释放，内地房企逐渐崛起，他们快速扩张，对港资房企形成追逐之势。

港资房企偏爱的囤地慢开发模式不再吃香。路劲基建收购顺驰次年，公司在行业排名第17位，之后年年下降。公司创始人单伟豹曾对外表示，如果再不改变经营方式，就站不住脚跟了。

就拿地来说，港资房企不仅注重资金安全边际，更在意高利润率，往往是先囤地再慢开发；内地房企拿地则是为了做大规模，哪怕项目不赚钱也要拿下。在狼性法则主导的内地市场里，港资房企愈发感受到了压力。

2013年，李嘉诚将旗下广州西城都荟项目和上海东方汇经中心出售套现121亿元，此后开启了卖卖卖模式。

长江实业曾披露，截至2019年，公司在内地连同香港出售约20宗资产，累计套现超过1700亿元，同时，李嘉诚转身欧洲，购买能源、基建等项目，甚至430亿港元买下英国最大酒吧GreeneKing。

这让李嘉诚旋即陷入“别让离李嘉诚跑了”的舆论风暴之中。

长江实业曾在2019年一份声明中称内地仍有大量投资业务，包括3700家屈臣氏门店、56个地产项目以及投资400亿元的荔湾天然气项目等，并未马上平息舆论。

李嘉诚带了一个不好的头。新世界发展、新鸿基、恒基地产、瑞安房地产以及刘銮雄的华人置业等纷纷效仿，陆续出售旗下房地产项目。

2015年12月，新世界发展将北京、上海等9个项目以339亿元对价打包出售给中国恒大，这9个项目总建筑面积超过1200万平方米，几乎是当时新世界发展的一半土储。

新世界发展董事局主席郑家纯曾对外解释，项目出售主要为了优化内地资产。而外界的理解，则是港资房企在集体避险。

伴随着出售资产，港资房企在内地的销售额和土地储备进一步减少。

以新世界发展为列，2016财年-2021财年（截至2020年12月），公司内地市场销售额从229亿元降至112亿元，土地储备从1100万平方米降至614万平方米。若参考第三方销售榜单，公司2020年销售额位列百名之外。

不过，它们并未彻底退出内地市场。就算是出售资产最狠的长江实业，截至2021年上半年，在内地土地储备仍有7000万平方尺（约777.78万平方米），占公司总土地储备的8成以上。

逆势加码

2019年以来，中国楼市调控持续升级，房企放缓拿地或只拿优质土地成为主流。国家统计局数据显示，当年前11个月，房企拿地面积同比下降14.2%，成交总价同比降幅13%。这一趋势在2020年“三道红线”颁布之后更甚。

人们回过头来恍然发现，以往保守谨慎的港资房企逆势而上，甚至不惧狂揽地王。

2019年1月，新鸿基一连拿下上海、广州及杭州三个地块，耗资总额191.5亿元；新世界发展在杭州97.92亿元拿下一宗地块；恒基地产也在北京、安徽两地拿地耗资63.4亿元。还有瑞安房地产、嘉里建设、九龙仓等连续加仓。

2020年，港资房企加仓动作频繁，当年，香港置地联合体就以310.5亿元拿下上海滨江综合体，成为当时的土地总价地王。

港资房企在今年持续拿地，2月，嘉里建设联合GIC以60.14亿元拿下上海浦东超大综合体地块；4月广州集中供地中，新鸿基以70.82亿元获得广州番禺南站TOD地块；9月初，新世界发展拟以33.75亿元收购上海新世界淮海物业余下50%股权……

今年核心城市推行的集中土拍，成为房企们展示自身实力的舞台。很多人发现，往年凶猛异常的狼性内房股们温和了不少，反倒是一向低调的香港置地，在各大城市频频出手。今年5月，香港置地在南京溧水7.47亿元拿下G10地块；6月，香港置地仅在武汉就拿下硚口、东湖开发区两宗土地，合计耗资近55亿元。

作为香港置地母公司的怡和集团，已决定在上海建设中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场以及奢华酒店品牌文华东方酒店，预计在上海黄埔西岸打造一座比肩陆家嘴的金融城。

在此之前，怡和集团已在北京、南京及杭州打造王府中环等知名建筑。同时它也是永辉超市间接股东，旗下产业还有必胜客、7-11、万宁药房等知名品牌。

怡和集团曾是香港四大洋行之首，几乎经历了中国每一个重要的历史阶段，也逃过了无数次危机。它对内地市场加仓，实际上向外界透露出看好中长期的信号。

高周转时代远去，在业务上精耕细作，注重现金流和利润，已成为内地房企转型的重要共识。

港资房企操盘高周转项目从来不是内地房企的对手，在精细化管理以及低资金成本方面有着天然的优势。

另一方面，港资房企在内地押注多为商业地产，显示出港资房企对内地存量市场时代下，对收租型商业地产项目的长期看好。

恒隆集团旗下的恒隆广场项目上世纪90年代就进入上海，并深入在沈阳、济南、无锡、大连等二线城市，还在武汉和昆明拥有两个在建项目。上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场仍是公司最赚钱的项目，2020年，分别实现收入20.30亿元、13.54亿元，同比分别增长20%和10%。

陈启宗接手恒隆集团30年，逐渐将恒隆广场打造成内地高端奢侈品商场品牌。

与陈启宗一样，新世界发展同样在押注内地商业地产项目。公司CEO、周大福珠宝执行董事郑志刚在2008年创立K11品牌，迄今已涉足天津、武汉、沈阳和广州市场。去年，公司以41.11亿元拿下黄浦区淮海中路地块，打造长三角第四家K11，未来5年全国K11数量有望达到40家。

截至去年12月，新世界发展在内地总土地储备为614万平方米，远超香港总土地储备86.8万平方米。

从郑裕彤到郑家纯再到郑志刚，新世界发展成为一家三代执着内地市场的港资企业。郑志刚曾公开表示，“最差的时间已经过去”