出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员汪中玉

在疫情开封的9月，南京迎来两大商业体开业，均来自建邺商圈，分别为龙湖商业的龙湖南京河西天街和新城商业的建邺吾悦广场。

为什么把这两个商业体放在一起来说，有几方面原因：

一、不管是龙湖还是吾悦对南京市场极为重视，都是连锁化布局，龙湖已落子五个项目，吾悦落子三个项目。

二、两者位置落位在南京城市级商圈-建邺商圈，视为南京商业兵家必争之地，重要性不言而喻；并且目前不管是龙湖或是吾悦，之前开业的项目，不是处于位置不理想就是体量偏小，从整体经营反馈来说不甚理想。

此次建邺项目正是最好翻身机会，作为必争之地和标杆之作，相信两大商业集团定会倾注最大努力和最优资源，打造城市级商业标杆和品牌创新之作。

三、项目筹备经历2020年和2021年的疫情，并且都在南京德尔塔疫情解封的9月开业，实属不易，可谓是风雨后见彩虹。

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疫后首开，人气旺盛

从开业角度来说，不管是龙湖开业还是吾悦开业均取得不错成绩：

9月9日，龙湖南京河西天街盛大启幕。9月9日至9月12日期间，项目客流高达33.2万，销售总额超3294万，80+品牌突破了全国/区域/南京的业绩记录。

9月19日，南京建邺吾悦广场高光启幕。9月19日至9月21日期间，项目客流超60万，销售总额超4000万，持续霸占大众点评南京商场热门榜TOP1。

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商业迭代，呈现美好元素

龙湖河西天街：

图片来源：龙湖南京河西天街

龙湖南京河西天街，7层楼结构，汇集超260个优质品牌，其中南京首进品牌占比15%，区域首进品牌占比40%，再次刷新南京商业前沿品牌力，为广大消费者提供全新的产品组合、多维度的消费场景，以丰富多选的业态组合，新鲜有趣的购物体验，沉浸式的娱乐活动，满足更多元化的生活体验。

(1)亮点品牌：

包括优衣库、星巴克臻选店、蝴蝶里、太二、云几、苏小柳、奈雪的茶PRO、银盐、孩子王等。

全新升级的主力品牌金逸影城、Meland Club、孩子王、奈雪PRO、云几人文茶馆、星伦多海鲜自助、家府潮汕菜等，提档亮相，重新解读品牌涵义；

首进南京的网红品牌銀盐复古艺术空间必将成为河西高端商务白领人群的打卡首选；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引领着城市时尚前沿；

餐饮业态也当红不让、强势出击，首进南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、浅草君、吃饭皇帝大等品牌，不断刷新消费者的味蕾体验，通过优质的全业态品牌组合升级河西商圈的新鲜力量，幻化出河西全新的商业魅力。

(2)主要特色：探索无界创新，刷新城市空间

除了与品牌携手打造的共情服务，龙湖还在空间维度进行多重创新，力求以“有灵魂的空间，能共情的服务，无边界的创新”链接更多人。

占地10000㎡的龙湖原创IP乐园—“龙小湖星际空间”登陆溪谷广场，采用环保工艺材质，沉浸式场景打造专享互动亲子游乐空间。百米滨水绿道，绿植婆娑，水景叠加，为周边办公人群和居民提供休闲放松去处。

整面的挑空布局的云几千字文主题店，在都市之中打造休憩放松的有趣空间，充分体现健康+乐活全新Lifestyle，更为商业空间带来人文气息，创意透明瀑布屏，投射出四季主题，兼具视觉美学感与科技融合的新鲜力。

建邺吾悦广场：

图片来源：建邺吾悦广场

新城商业全新商业A+旗舰级商业综合体，36万㎡，街区+购物中心模式，引进超 300+品牌，其中25%为河西首进品牌，10%为南京首进品牌，立足时尚前沿，定制南京流行文化场所。

(1)亮点品牌：

DSPACE全国首店、京东七鲜超市华东首店、独立家居设计品牌吱音生活馆江苏首店、大疆江浙沪首家高级体验店、威尔士健身黑金会员店、美界全新高端体验店、金陵宴（南京老字号餐饮）首家购物中心店、小厨娘臻选店、复兴楼南京首店、王品牛排河西旗舰店、猫抓烤肉明星店、颠覆PINK风的好利来LAB主题店、乐乐茶全新概念店等，不仅成为 “吸睛王牌”，也将为建邺吾悦广场的商业空间创造长期价值，引领未来消费新方式。

(2)主要特色：贯穿内外的400米秦淮水岸沉浸式空间

建邺吾悦将南京传统秦淮文化注入商业空间，打造了“秦淮水系”室内主题场景，将亭、台、阁、轩、廊、舫等元素有机融入其中，巧妙还原了具有老南京记忆的文化场景，激发每一位南京人心中的共鸣。

层层而上的270°观景退台空间、巨大的水幕下沉广场，都营造了出特色风光和腔调，一店一色、一步一景，让每一位顾客在六朝烟水气中悦享时光、流连忘返。

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龙湖、吾悦，优势利弊

1、位置PK：吾悦强于龙湖。建邺吾悦位处建邺主力商圈，距离建邺万达仅400米；龙湖位于奥体南部，位置较为孤立。

2、建筑营建：吾悦强于龙湖。南京建邺吾悦广场以“时间穿梭”为设计大主题，通过曲线造型设计、下层广场设计、秦淮特色室内运河设计等等，传承几千年江南文化，堪称“水上华尔街”。

3、场景营造：吾悦投入大于龙湖。建邺吾悦地下一层秦淮水街，龙湖河西天街龙小湖室外乐园，均为各自项目特色。从投入和效果来看，吾悦投入更大、消费体验更胜一筹。

4、主次力店PK：发力首店、互有胜负。

5、品牌组合：

（1）首店引进：

吾悦：DSPACE全国首店、京东七鲜超市华东首店、吱音生活馆江苏首店、大疆江浙沪首家高级体验店、威尔士健身黑金会员店、美界全新高端体验店、金陵宴（南京老字号餐饮）首家购物中心店、小厨娘臻选店、复兴楼南京首店、王品牛排河西旗舰店、猫抓烤肉明星店、颠覆PINK风的好利来LAB主题店、乐乐茶。

龙湖：Meland Club、奈雪PRO、云几人文茶馆、家府潮汕菜等，提档亮相，重新解读品牌涵义；

首进南京的网红品牌銀盐复古艺术空间必将成为河西高端商务白领人群的打卡首选；

首入南京的潮流品牌：THRASHER火焰、MORRELL MAXIE、CHICHYCHICHY、小白光、GROTTO、LITCHI等，引领着城市时尚前沿；餐饮业态也当红不让、强势出击，首进南京的花泰、蝴蝶里、Crazy Ones、石板街、浅草君、吃饭皇帝大等品牌。

（2）标杆品牌：详见下列表格

（3）规划创新：

创新点之一：盘活负一层，把洋快餐下放到负一层，形成超市+杂品+小餐消费的客流密集区。吾悦负一层设置秦淮水街，结合七鲜超市，沿河的随机性杂品集合店如酷乐潮玩、杂物社、当顿文具、3D·JP等，穿插的人气餐饮如新旺茶餐厅、猫爪烤肉、麦当劳、味千拉面、米纸越南小馆等，塑造寓情于景的水乡氛围。

创新点之二：首层楼层定位更加时尚面向年轻化消费化。取代洋快餐，具有年轻消费偏好的网红消费品牌落位首层人口。好利来、乐乐茶、青岛啤酒酒馆和SEESAW咖啡，占据吾悦最好展示入口。奈雪的茶、苏小柳点心和茴悦，掌握龙湖最好入口。相同的是，星巴克甄选店仍然稳固在一楼位置。首层定位为时尚和潮牌，以时尚运动、潮牌、精品配饰、汽车体验为主。

创新点之三：女性消费基本定位至二层，包括女性的服装、鞋品和黄金珠宝等。黄金珠宝类首层落位常客，这次吾悦将周生生、潮宏基和克徕帝等落位到二层；女性服装品牌MO&CO、JNBY、D-HARRY、伊芙丽、luluaways、the sea life、BELLE、TATA等。

创新之四：都在拼命挖掘首店资源。龙湖的云几千字文、银盐生活馆、苏小柳、蝴蝶里等，吾悦的七鲜超市、青啤酒馆、复兴楼等，都是首进南京，能够带来不同的文化和消费体验。

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未来趋势

如果非要说说，两者劣势和不足，个人判断：

龙湖：龙湖位置稍偏，距离建邺商圈核心位置稍远，偏向区域购物中心倾向，辐射能力受限；整体品牌阵营不管主次力店或零售餐饮，没有太多特色亮点，超越性不大，未来遭遇IFC或德基上行会受到较大制约。

吾悦：吾悦强在位置优势，建筑开放性和场景构建有一定新颖度，能引起消费者的较多关注；在消费内容上，尤其主次力店组合上略显气场不足、可持续性能力不足，需要在后期调整优化。

南京发力创建国际消费中心城市并制定了三年行动计划，对于商业发展来说是利好。随着新鸿基IFC和河西德基筹备开业，建邺商圈进一步扩容，并在定位上拉高，与新街口商圈并肩为城市级商圈。

建邺商圈内部竞争也会更加激烈，各项目根据自己位置、商业地位、经营情况不断调整优化，形成多层次、更加特色、更加丰富的商业组合，为消费者带来更多更好的选择。

*参考：南京建邺吾悦广场设计融合秦淮河文化，堪称“水上华尔街”

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