今年"十一"期间北京新开业的环球影城掀起了一股热潮，令市场重新关注国内主题乐园的发展潜力。而另一家国内传统主题乐园运营商的动作，或许令外界对这种类型项目具体价值有了新的认知。

10月18日早间，海昌海洋公园披露重大出售事项。公告显示，该公司已于10月13日与韩国私募巨头MBK Partners（安博凯）订立协议，据此出售包括武汉、成都、天津、青岛共4个已建成的海洋公园100%股权，以及郑州海昌海洋公园66%股权。

此番交易标的占海昌海洋公园旗下11个主题乐园近半的比例，背后显示出管理层极大的勇气及决心。自2015年更名以来，海昌海洋公园开始对外持续传递轻资产战略的信念，但截止今年上半年其净负债比率仍高达262.1%，意味着"减负"之路仍困难重重。

5个主题公园项目的交易总代价敲定为65.3亿元，几乎接近海昌海洋公园最新的总市值80亿港元（约66亿元）。同时，海昌海洋公园还宣布与MBK Partners达成系列协议，包括战略合作、品牌授权、过渡服务等内容，该公司对此解释为"发展轻资产之举"。

资本市场对这样的交易似乎仍不满意。10月11日即订立协议前两天，海昌海洋公园大跌36.57%；10月18日复牌当天，该公司一度涨超18%，此后迅速跳水，截止发稿跌13.04%。

剥离近半资产

近期房地产相关企业与基金合作频频。

10月13日，远洋集团便宣布将旗下北京的一宗地块注入予合资基金，总代价64亿元，未来该基金还将收购北京远洋光华国际大楼项目。其中，远洋计划出资4亿美元参股基金，占总出资额28.57%。

与远洋的交易不同，海昌海洋公园最新披露于10月13日所签署的出售协议，并未涉及联合组建基金，以及出资参投、承担劣后角色等条款，说明或是较为彻底的资产剥离动作。

观点地产新媒体查询，海昌海洋公园的交易方MBK Partners，由数位凯雷投资集团的前高管所创立，总部位于韩国首尔，主要在韩国、日本及中国等地区展开收购，背后投资人包括淡马锡等亚洲机构。去年11月起，该基金介入陷入困境的神州租车，并成功将其私有化。

根据海昌海洋公园公告，MBK Partners同意有条件收购前者包括武汉公司、成都公司、天津公司及青岛公司各自的100%股权及郑州项目的66%股权，且并无附带产权负担。

上述目标权益主要通过大连出售、郑州出售两部分出售，总代价65.3亿元，并预期在今年底完成交割。

其中大连代价为60.8亿元，主要包括初始代价25.4亿元，所需承担对卖方股东的应付款项11.5亿元，22.1亿元融资性贷款，1.45亿元类债务负债，卖方给予的动物租赁选择权代价3000万元。该部分代价下限价格为60.3亿元。郑州代价部分则为4.5亿元。

出售的5个主题公园中，武汉海昌极地海洋公园、成都海昌极地海洋公园、天津海昌极地海洋公园、青岛海昌极地海洋公园均已运营逾10年；郑州海昌海洋公园则自2018年起开始建设，目前仍未投入运营。

出售协议约定了奖励费用及绩效目标的条款，其中就武汉、成都、天津、青岛项目公司而言，若年内EBITDA等于或超过4亿元，买方需支付1亿元奖励费，超过3.6亿元但低于4亿元，奖励费则另有计算。

在交割完毕后，海昌海洋公园同样将继续就4个主题公园及郑州海昌海洋公园提供过渡性质咨询服务。就郑州项目而言，双方将共同努力实现项目于2023年底前开业并投入运营，若实现该目标，海昌海洋公园将同样获得奖励费3亿元--按此前计划，该项目距离开业至少还需18个月。

同于10月13日，海昌海洋公园还与MBK Partners订立战略合作协议，据此各方将加强业务活动合作，合作领域主要包括推广"海昌"品牌，开发知识产权、生物技术、主题公园未来新建扩容存量升级改造以及轻资产业务合作。

海昌海洋公园方面表示，项目交割后，本集团将于上海、三亚、重庆、大连及烟台经营6个主题乐园及其它主题相关业务、物业发展与投资、酒店运营、运营咨询与管理等业务，合计估计面积约120万平方米。

套现降负债

之所以把旗下成熟资产及在建项目剥离，按公告显示，海昌海洋公园将主要原因归结于对资金的渴求。

海昌海洋公园称，武汉、成都、天津、青岛项目直至2019年每年均产生稳定的现金流。然而随着中国旅游行业的发展，4个主题公园所涵盖的相关市场出现替代性竞争对手，表明需要更多投资及升级改造。

其续指，自2020年初新冠疫情爆发以来，公司一直遭遇高额债务及持续增加的亏损。董事认为，以相对有利的市价出售目标公司将产生一笔可观的现金，可用于偿还若干债务，此举降低余下集团的资产负债率并维持余下集团的经营。

就最新的出售事项而言，目标公司于2019年、2020年及2021年上半年的收入分别为11.63亿元、4.37亿元及7.94亿元，除税后净溢利3.39亿元、-9235.8万元及1.59亿元。出售后，总套现金额为65.3亿元。

其中，武汉、成都、天津、青岛项目的定价，主要参考业内可比公司的EV（企业价值）/EBITDA倍数及4个主题公园公司2019年的EBITDA得出。海昌海洋公园也称，代价公平合理。

文旅行业是疫情影响最大的行业之一，观点地产新媒体查询，2020年海昌海洋公园旗下所有项目于1月24日起暂停营业，3月下旬起陆续复开园，直到6月所有项目恢复全面开放。下半年个别地区疫情反复，同样导致该公司旗下对应项目暂停营运。

除此以外，处于建设阶段的郑州项目被列入出售清单，同样因新冠疫情影响，该项目面临开发的挑战。按照海昌海洋公园估计，项目的所有建设工程完成，至少还需逾12亿元的资本投资。

去年全年，海昌海洋公园录得营业额约11.68亿元，同比减少约58.3%；今年上半年，受居民经营活动逐渐恢复带动，公司营业额约13.24亿元，同比增长约306.9%。

负债方面，2019年、2020年及今年上半年，海昌海洋公园净负债比率分别为135.9%、228.0%及262.1%；而计息银行及其它借款总额分别为85.07亿元、91.96亿元及88.26亿元，有息负债变化不大的同时负债率不断上升，反映净资产及在手现金出现缩水现象。

对此海昌海洋公园解释称，今年上半年主要系偿付经营欠款及营运亏损增加，导致净负债增加及净资产减少所致。截止6月底，该公司现金及现金等价物约17.46亿元，去年底则为24.08亿元。

出售5个项目后，海昌海洋公园的发展重点转为提升上海主题公园二期及三亚主题公园的配套设施。该公司强调，将资金集中分配于上海及三亚主题公园不仅与旅游休闲市场的趋势及需求变化相符，亦符合公司的长远发展战略及股东的利益。

此前9月29日，上海海昌海洋公园项目二期、三期扩容升级的重要组成部分--东方海洋项目已宣布启动。该项目由上海港城开发主导、海昌联合投资开发，计划总投资18亿元，被视为海昌的轻资产战略重要布局。

轻资产战略于2015年海昌海洋公园更名后频繁被提及，计划推进海洋公司管理模式的输出业务以及产业链打造等新发展模式。当时该公司表示，未来5年希望将非门票收入提升至公园营业收入的30%，成为集团重要增长点之一。

在最新的交易中，海昌海洋公园也强调优化财务及资产结构的同时，MBK Partners将为公司轻资产战略提供"更广泛的合作资源"。