出品/联商专栏

撰文/联商高级顾问团成员潘玉明

大约四、五年前，人们说起海淀区北部（当地俗称山后）的零售商业，大有面面相觑、欲言还休的感觉。笔者曾跟随海淀区商联会的课题组，走访了北部大大小小十几个村镇，印象中，经过规划进楼的居民，对社区商业服务功能需求呼声很高，我们将调查走访情况写成报告，向主管机构做了专题汇报。

转眼三年多过去了，12月上旬，笔者再次跟随相关评价调研课题组走进北部街区，先后走访中部的大钟寺物美、偏东北的东升、清河一带，再转道学院路向北，沿着永丰路及北清路一线的西北旺的六里屯、中关村一号、唐家岭的奥特莱斯等商业店铺场景，不由得感慨，海淀北部商业已经全面转型升级、新商业生态雏形已现。

突出有“三新”

第一、理念新。海淀北部的业态规划是站在国家高科技和前沿绿色生态战略的高度构建的。海淀区统筹多方面的资源和力量，进行组合配置，高科技核心产业和配套的社会文化、居住服务功能有机整合，整体系统化聚合，其中蕴含的下一代发展理念，是国家对于海淀区国际化战略发展规划的布局，由此带动区域社会群体结构改变，显然有别于一般区域商业功能调整。

从社群特性看，新的就业群体和居住群体生活方式呈现本地转移、时尚国际、消费多元的特点。一方面，原有的村镇社区经过整体规划集合，形成新老居住穿插混合的消费群体，另一方面受产业聚集联动影响，年青一代时尚群体从不同业态和地域向这里汇合，初步构成全新的区域化主题消费集群。

这两个特性决定，与中部、南部的传统区域社区比较有明显的差异。他们对于生活服务功能的需求和购买服务产品的渠道需求，呈现小型自主化、数字全渠道的特点。

第二、定位新。对于新的消费组合的分析和评估，经历了几年的讨论，结合多方面的论证，新的商业产品在三到五年的酝酿中，逐渐规划落位。从目前显现的生态趋势看，新的区域性经营定位已经完全摆脱传统的吃穿用戴买卖交易为主的商业模式，与既有的中部和南部传统商业比较，显示出重大的跨越发展价值。

已经陆续开业的新的商业体中，生活类综合生活服务业态占比在一半以上，业态场景组合更加灵活，年龄层定位主要是在20到40岁的新生代群体，运营依仗的技术手段，已经全面渗透数字化科技工具，同时根据政府主管部门的倡导，积极开设家居基本生活需求功能项目，在跟随或引领时尚的同时，关照传统家庭基本生活功能需求，呈现出创新与务实有机融合的经营理念和经营定位风范。

第三、产品新。从考察的十几个项目推进情况看，已经开业的项目绝大部分经营产品是本地区的小规模新产品，产品组合方式新颖，与当地年轻消费群体的需求紧密联动。同时，在一些店铺也保留了传统的老字号等经营产品，与新的经营产品复合化经营，这种调整模式，对于社区的中老年人消费者感觉很新，有的是没有听说，年轻群体则感到很熟悉。

以下列举三个案例解释说明。

清河悦茂完全摆脱传统零售

位于清河区域，地铁八号线西小口站西南部的悦茂购物中心，从经营产品组合角度看，是一个全新的社区商业综合服务中心，也是海淀区社区商业e中心名录的主力成员。

悦茂建筑面积约为3万平米，租赁营业面积约为1万平米，其中综合服务产品占90%以上，在笔者粗浅的印象中，这是海淀区第一个完全摈弃传统零售布局窠臼的新商业店铺。

一层靠东侧大部分为盒马鲜生，只是在靠近西部服务台附加保留了大约50平米的快闪区，作为应季商品促销，我们在现场看到的是户外棉服促销。二层到五层全部围绕家庭基本需求组织经营产品，包括健康运动类、个体护理类、亲子互动类、餐饮类等。部分家居服务功能限于坪效考虑，采用了智能自助服务柜，将市场经营效率和社区服务价值友好结合，受到社区不同类型消费群体的普遍欢迎。

从经营结果看，2019年以来悦茂的经营收益保持稳定增长，在现场没有发现空铺现象，也就是说，这个店铺的运营维护没有受到疫情的悲剧伤害，精干的运营团队很好的抓住了疫情波动起伏机会，主动作为，将年轻朝气赋予社会服务价值，是海淀新商业的优等生。

六里屯商街填补了一个空白

几年前，西北旺六里屯社区先期入住的居民对于商业需求呼声很高，笔者曾经在社区听取居民呼声。短短几年过去，在海淀区商业主控部门及属地街镇、开发机构等相关部门的紧密协调下，克服一系列困难，终于将六里屯特色商街的规划落地开业。

六里屯商街大体分三个特色区域，主要印象是紧密贴合社区基本需求和新生活方式功能需求，产品规模适度、功能齐全，彼此呼应，走进经营商户店铺，可以发现这里的产品新颖，经营团队思路机智灵活，兼顾数字化全渠道功能、东西部协作项目、商业主控部门及商业协会主张的民生基本功能项目，全面规范。与海淀区现有社区商业的差别明显，识别度很高，在区域内找不到明确的对标经营项目，在一定程度上填补了主题特色商街的空白，体现出贯彻习总书记提出的“人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标”的宗旨的经营理念。

从现场观察和访谈中了解到，这个特色商街目前出租率在90%以上，社区居民反响良好，是街区新商业生态的一个典型代表。

超市发坚持亲情与复合共融

超市发是海淀区民生商业的标杆之一，其亲情与复合化经营的口碑已经走出海淀，广受关注。在集中突出旗舰店的功能示范效应同时，超市发位于海淀区北部的店铺也在持续改进完善。

在我们走访的店铺中，店铺的产品组合丰富多样，既有便民功能项目，也有网红产品，既有满足社区特色群体需求的品类品牌，也有复合化的便利项目，努力兼顾经济效益和社会公共服务价值，积极承担国企的社会责任。

从现场访谈的社区居民口中了解到，超市发的社区亲情服务到位、员工的主动服务意识很强，满意度很高。

超市发为海淀区社区居民提供的温馨、有温度的贴心服务，既传承了传统商业的优势，又结合了新的网络数字化和复合化共融发展的时尚趋势特点，是传统商业转型的一个优秀标杆。对于超市发的便民优质服务，首经贸大学陈立平教授说过（大意），如果传统商家大部分做到超市发这样贴近社区消费群体转型需求，深耕社区，我们的商业前景将非常可观。

现场走访一天，胜过论坛十场。通过实地考察、比较和评估，笔者与同行前辈专家的三点感受是：

第一、社会发展趋势带动社会消费群体的结构变化，消费群体需求，呼吁商业经营定位和经营产品快速调整，主动迎合或者引领。

第二、过去海淀商业由南部、中部向北部逐渐趋于平淡，从现在开始，这种印象评价要改变了，发展生态趋势已经转变。

第三、未来两到三年，海淀区北部还有一批大型的商业综合体陆续开业，当这些全新组合的综合商业体开业以后，海淀北部将从东到西形成不同类型、不同风格的全新商业生态格局，从战略上形成海淀区商业的新高地，与高科技、新型绿色产业有机配套，逐渐构建起国际化、高质量发展的社会文明生态体系。