如果不是从客户手里接了两批商票，一直在浙江湖州做电动车配套生意的陈建新，恐怕这辈子也不会跟远在湖北武汉的一家房地产开发商有任何交集。但过去几个月，陈建新把这家开发商前后几任财务人员的电话打了个遍。

一切源于十几张商票。今年上半年，陈建新陆续从客户手中“接盘”了两批商票，承兑人均是武汉房企奥山集团。因为商票可以转让流通，陈建新接收的是被奥山集团供应商以支付货款的形式层层转让给下面的二级、三级、四级供应商，最后才来到他手中的票据。

简单来说，这批商票就是奥山集团开给供应商的欠条，本来约定好半年或一年以后支付欠款。但目前距离兑付日期已超出四个多月，奥山集团仍未付款。

在这场击鼓传花式却单向不可逆的流转链上，陈建新成了最倒霉的一环——压在手里的商票兑不出来、转不出去，几乎成了烫手山芋。

“我们的供应商基本都是小公司，账款都要即时打过去，没有收商票的。我发工资也不可能给工人转一张商票过去，所以只能压在自己手里。”陈建新的无奈，是所有远离危机中心却又被动牵涉其中的小企业主的缩影。

在近一年多的时间里，房地产行业在“三道红线”、银行贷款集中度管理等一系列政策调控下进入转型深水区，一场流动性危机考验着这条产业链上各参与方的承受耐力。陈建新和他经营多年的公司本不在其中，但随着转型阵痛向四周扩散，却成了受影响最深的那批人。

对于处在漩涡中心的房企，过去他们使用商票转移了部分杠杆风险，眼下又正靠出售资产“躺”过危机。而先于他们倒下的，可能正是这些账上无现银、手中无资产的小债权人。

失眠的四个月

从8月中旬到现在，陈建新一直在催账和筹钱中渡过，跟奥山集团财务相关各部门，甚至往来银行的工作人员上上下下打了不知道多少个电话。

在这之前，他的客户转让了两批快到兑付期的商票过来，作为支付货款。这些商票均由奥山集团开出，总额有380万元，分别在今年8月14日和8月17日到期。陈建新的公司正等着这笔资金到位后还贷款、发工资。但直到现在，他也还没讨回这笔钱。

“商票就相当于是客户给我们打的欠条，约好半年或一年以后还。以前从来没有拖欠的情况，所以客户如果不能立即付现金，只要能给商票，我们也愿意收，因为你不收连这点（商）票都没有”，陈建新说。

但他不知道，在他催收的这段时间里，房企商票拒付正渐成规模化趋势，“躺平”已成为一众房企的关键词。

今年下半年以来，多笔房地产公司债、信托以及美元债集中连续违约的事实显示，多家房企已经失去如期履约的能力。而身处房企偿债优先级链条上更靠后的一环，大量逾期商票的兑付更是遥遥无期。

陈建新向36氪出示的电子票据显示，商票的出票人是奥山集团资产管理（湖北）有限公司，保证人是奥山集团有限公司（本文简称“奥山集团”）——一家规模排在全国百名左右的湖北房企。

在8月下旬第一次交流时，陈建新告诉36氪，自己已经跟奥山集团财务人员多次联系，但始终没得到正面答复，而公司正等着这笔钱发工资，“我发工资不可能给人家开张（商）票，工人家里小孩还等着要开学。这笔钱再不来我公司真要倒闭了，现在整天睡不着觉。”

此前，陈建新碰到的商票逾期的现象并不少，不过通常是因为自己到期没有主动提示导致，经提示后，一般一两天就能兑付，或者对方会明确一个时间节点，少量延期支付。而这次在陈建新联系奥山集团相关对接人反复追问兑付方案时，对方从未正面回应，只表示会把该事项反馈给上级。

并且在数次联系之后，这名对接人告诉陈建新其已离职。当时36氪曾联系到这名对接人，其表示自己确已从奥山集团离职，当36氪进一步询问商票事项时，对方表示一概不便回复。

陈建新说，自己并不奢求380万元一步到位，如果对方资金紧张，可以先支付40%或50%帮助自己缓解现金困境，其余资金可以接受延期支付，但至少应该有一个具体的兑付方案，而不是回避问题。

建材商的内卷

跟许多直接对房企供货的大中型企业相比，陈建新接近400万的损失规模还不算太大。

鉴于商票可以背书转让，奥山集团这批商票在来到陈建新手中之前，已经流转了三四次。而最开始接收这批商票的，是房企的一级供应商，如建材、家居等企业。因此陈建新催讨的这几百万，只是被某家一级供应商“分流”出来的一部分。

那些一级供应商实际的商票规模多在亿元级别。比如节能门窗提供商嘉寓股份，其刚于本月19日披露，公司接收的恒大商票规模达13.16亿元，而其中有12.29亿元已转让给其他交易方。这些交易方可能就是成千上万名“陈建新们”。

一名在建行业从业多年的工程师向36氪表示，其接触的多家建材企业正因房企商票逾期而陷入资金困境。并且他推测在全行业，这一情况不在少数。

他举了一个形象的例子：今年上半年恒大陷入债务泥潭时，自己曾发布一条微博，当时这条微博下的评论区瞬间涌入140多条网友留言，当中大部分评论均以恒大商票持票人的身份发出，表示货款追索无期，甚至有人直接贴出了票号。而这名工程师其他微博下，常年只有两三条评论。

这个社交平台的偶然现象，是供应商连带陷入大客户泥沼的戏剧化表现，而多家上市公司的公告，则直接揭开了一众建材商的实际损失。

10月30日，涂料企业三棵树在一项计提资产减值准备的公告中表示，公司于2021年1-9月累计计提各项资产减值准备金额约3.40亿元，将相应减少公司前三季度归母净利润约 2.61亿元。其中仅三季度计提的相应减值准备就有2.85亿元，由此将导致三季度归母净利润减少约2.18亿元。

三棵树表示，“第三季度计提金额较大主要是考虑到一些地产客户出现负面舆情且财务状况出现一定困难，公司对这些客户单项计提坏账准备所致。”

而今年前三季度，三棵树持有的恒大票据已有1.08亿元逾期未付，其提示公司虽已积极寻求解决方案，但仍存在坏账风险。也就是说，未来这笔票据一旦计入坏账，三棵树相当于免费送给恒大打工生产了1.08亿元的涂料。

一方面是收入端回款难，另一方面，众多建材企业还面临支出端的生产成本上涨。

招商证券的一份报告显示，2021年初以来，消费类建材的原材料成本压力较大。以钛白粉为例，截至10月22日，钛白粉均价2.01万元/吨，同比上涨 47%。

根据涂料企业亚士创能的财报，在建筑涂料生产成本中，直接材料成本占比超90%，其中钛白粉成本占比达到11%。因此钛白粉价格持续上涨对涂料行业的成本端带来较大压力。

此外PVC价格猛涨，煤炭、电、天然气等动力燃料价格高涨，也带动主要依赖此类原材料的塑料管道、瓷砖等行业生产成本大幅增加。

今年7月，一位国际头部涂料企业零售事业部负责人告诉36氪，受制于上游原材料价格普涨，今年以来其面对分销商已经陆续7次上调产品供货价。不过因其面向的是零售终端市场，对于大多数个体消费者来说，出现些微涨价还可接受。但在工程业务端，建材企业便不再享有这样的议价能力。

前述工程师也向36氪透露，建材行业内卷一直存在，因为该行业集中度较分散，多数中小型供应商面对房企时姿态“卑微”，“它们份额本来就有限，能拿到订单就不错了，同行都不涨价，我（建材企业）肯定不能涨，别家付款账期都长，那我要拖更长才能拿到订单。所以要想通过调高出货价把成本压力转移到房企那一方，基本是不现实的。”

同时，招商证券的报告也显示，消费建材行业在地产链中面对上下游的议价能力均较弱，建材企业涨价幅度大多无法覆盖原材料价格涨幅。此外部分子行业如涂料等，在原材料上涨初期还出现“价格战”等趁势抢份额的现象。

因此今年上半年多数涂料龙头企业增收不增利，毛利率波动下降。以三棵树为例，今年前三季度公司归母净利润同比大降80.3%至6401万元，扣非净利润同比下降122.17%，出现6087万元的亏损。

其解释称该两项指标骤变主要系原材料价格上涨及计提资产减值准备增加所致。这也让三棵树成为建材商当下面临成本高涨和回款艰难两难境地的典型例证。

房企自保

在商票逾期牵连一众大小债权人的同时，房企也在积极“找钱”，以换回在这场流动性危机中重新站起来的牌面。

与建材等上游供应商，乃至整条产业链最末端的小企业相比，房企手中的大量存货，就是其“躺平”的资本，也是其化解风险最高效的王牌。

一名二十强房企财务负责人提到，房企度过流动性危机的途径无非就是“开源节流”，在收入端抓紧销售去化、促回款，加快项目资产处置、快速回笼资金；在支出端暂缓拿地。此外还有定增配股等资本运作手段。

在过去的几个月，上述各项自救方式接连成为各大房企的常规动作。

不过受银行按揭贷款紧张的影响，此前一段时间尽管不少打折促销活动涌现楼市，但房企销售端依旧没有明显起色，被称为“金九银十”的九、十月销售旺季比往年更冷清。

在易居研究院重点监测的40座城市，10月成交面积同比下降32.4%，创下2013年以来最差“银十”。同时百强房企10月单月业绩同比去年整体也下降了32.2%。

销售不及预期，出险房企将目光投向收并购市场，加紧出售手中资产。

如华南房企佳兆业，刚于11月4日出现担保理财产品逾期，招致投资者集体上门维权，当月8日就宣布将加快处置优质资产，回笼资金用于兑付财富产品。同时其还承诺将梳理可抵押资产，为尽快兑付提供保障。

而除去这类已经出现信用危机的房企，更多尚未构成实质违约，仅是面临流动性压力的同行，也正频频出售资产加快回血。

10月中旬，中国奥园接连遭到标普、穆迪两家评级机构下调信用、企业评级，不到一个月后，奥园就出清了位于香港西半山罗便臣道的一系列物业，代价9亿港元。

11月，在世茂集团的投资人电话会上，又传出其计划以8.5-9折价格出售存货的传闻。几天后，标普下调了世茂集团的信用评级。虽然随后世茂公开辟谣，表示公司当时并未洽谈出售资产，但同时也提到“在遇到极端情况时有相关优质资产可保底考虑出售。”

此外，融创中国最近两个月也是资本运作不断。先是将持有的贝壳股权以5.54亿美元（约35亿元）价格出售，随后又将融创文旅集团旗下商业运营板块管理公司以18亿元腾挪到融创服务手中，紧接着又接连退出杭州两个合作项目，换回16.73亿元资金。

多番运作齐上阵，不外乎力保到期债务如期偿付，避免被冠上“爆雷”的标签。但这就意味着广大如陈建新一样的持票人也可以期待自己的合同款即将被“延迟满足”吗？

答案不容乐观。在商票之前，摆在一众房企面前的还有万亿规模的有息负债。贝壳研究院数据显示，2021年房企到期债务规模达12822亿元，将成2019-2023年间的偿债最高峰。

目前商票签发尚未纳入统一征信，没有专门的评级体系，即便企业逾期也很难触发信用风险。而且商票属于无息负债，逾期无需支付利息，企业违约成本更低。所以面对大规模违约风险时，企业兑付商票的意愿更低。

一名房企管理层告诉36氪，商票一直是非常正常的信贷工具，有些合作方看重商票即时开票的优势，会更偏向收取商票。但在面临现金流风险时，企业往往在有息负债和商票中两者取其轻，优先清偿贷款、公司债券等有息负债。

地产信仰幻灭

虽然拒付商票不至于像债券违约一样被贴上“爆雷”标签，但依靠大客户优势地位，面对供应商、持票人一时“躺平”的房企，却消耗了更长远的信用。

目前，一系列追讨维权事件正令房企商票在中小企业主心中的地位一落千丈。陈建新说，最开始恒大、华夏幸福等“爆雷”自己也有所耳闻，那时只以为是个别现象，而开发商这个群体，在他眼中仍是财大气粗的印象。

但经历过与奥山集团的一番追索，如今陈建新更相信钱还是要落袋为安，“以后地产商的（商票）我是不敢接了”。

实际上，不只是商票，与房企相关的债券、信托等各类金融产品也正面临性价比越来越低的窘境。曾经风风火火、被投资人视作信仰一般地产债也逐渐滑落到被挑挑拣拣的地位。

标普信评的一份研究报告指出，长期以来，高杠杆、高周转的经营策略主导着房地产行业发展，高杠杆带来的财务风险可以被更高的销售额缓释，而更高的销售额可以实现更大的企业规模，进而强化再融资能力。

无论是投资者还是债权人，他们均信奉这套逻辑可以让自己在这个高速扩张的行业中获得预期回报。但伴随“三道红线”等新规落地，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断，高杠杆维持的发展逻辑就此打破。

曾经这项逻辑的拥趸，眼下正在信用滑落的边缘徘徊，实地集团曾在今年5月因到期商票未兑付招致持票人集体前往广州办公总部索要票款；千亿房企荣盛发展在票眼平台上的拒付票据金额已达19.06亿元（数据截至12月16日）；而更多如花样年、佳兆业这样的房企还在为寻求债务展期四处奔走。 

如同被拖欠款的小债权人不止陈建新，商票逾期拒不兑付的，也不止奥山集团一家房企。从1998年福利分房结束步入商品房时代，到房地产行业快速发展走过“黄金十年”，再到金融环境收紧重磅新规落地，这场势要扭转行业属性的变道洪流中，房企深处中心，不可避免要经历转型阵痛。

但在这轮周期内，首当其冲为那些举债扩张“买单”的，却是一直游离在洪流边缘但承受力最弱的那批人。

万亿债务压顶，房企纷纷暴露风险，不过最近，央行等各部门开始释放积极信号，调控呈现边际放松态势。

12月5日央行宣布降准，推动1.2万亿元资金流入市场；12月6日中央政治局会议提出促进“房地产业健康发展和良性循环”；12月下旬央行、银保监会联合印发通知鼓励并购出险房企优质项目。

一系列发声正将房地产引往正向循环的轨道，不过长江证券首席经济学家伍戈也向36氪分析，尽管能够看到房地产行业流动性危机正在缓解，但对于能否快速、确定地扭转局面，他并不乐观。

“说实话，我不认为马上就能解决（危机）。包括对这个行业销售、投资，还有拿地等各方面的展望，我认为可能要到明年下半年才能稳住。明年上半年依然会比较艰难。总体而言，可能还需要各方努力，金融得使劲，其他监管部门也许也得有一些政策上的松动，更多地因城施策调整供需矛盾”，伍戈补充道。

由此看来，房地产由紧绷到企稳还需半年左右的时间，那么这段时期持票人能借鉴房企“卖子”的方案预先展开自救吗？很遗憾，目前多数中小企业主正面临“无子可卖”的困境。

前述工程师介绍说，现在市场中的建材商，一部分是自己配备了生产线的建材企业；还有一部分是从上游工厂提货、转头再卖给下游房企——实际只扮演渠道商角色的供应商。

对于前者，变卖手头的生产设备和厂房换取资金，那么后续的生产经营也难以为继；对于后者，其本身也没有什么容易变现的资产。一旦逾期商票积累到一定规模，他们也只有先于房企倒下。

而对于陈建新，这个年关仍不好过。此前在与奥山集团多次沟通下，到9月中旬，陈建新终于拿到付款方案：所有欠款将分三期支付，9月底前支付30%，10月底前支付30%，11月底前支付剩余40%。

不过接近2021年的尾声，陈建新说奥山集团一直没有按约定付款。对此36氪曾联系奥山集团作进一步核实，但截至发稿前对方尚未回复。

不久前，为了给员工发工资，陈建新已经卖掉自己的一套房子。这是他手中唯一容易变现的资产，剩余最值钱的就是生产设备和厂房，但这些一旦卖掉，他的公司也只能关掉。

如果没有这场商票风波，他原本可以跟身边所有熟识的江浙地区私企老板一样，正常打理生意，到年底想想给员工发多大的红包，为家人选什么样的礼物。

但现在，陈建新手头能卖的资产几乎全被变卖，仍未补足窟窿。往后还能怎么解决，他一筹莫展。

（应受访者要求，文中陈建新为化名）