“如果不是店铺倒闭，我应该还是一名（房产）中介。”廖明华叹了口气，端起面前的杯子喝了口茶，36岁的他在深圳这座快速发展的城市已经不再年轻。两年前他来到深圳，成为了一名房产中介，主要负责福田某片区的二手房买卖。

当时正值深圳取消“豪宅税”，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子，满两年可免征增值税。仅2019年11月单月，深圳就成交了8000套二手房，这吸引了很多外地打工人来深圳做房产中介，廖明华就是其中一个。

据他介绍，豪宅税取消后买家可以省下十几万甚至几十万元的税费，这对于当时的市场行情来说无疑是利好，“每个月随随便便都可以有好几个签约，（生活）真的很滋润。”

好景不长，不到两年时间，因为二手房指导价政策的实施，深圳二手房市场跌落神坛，成交量屡破新低。廖明华告诉时代财经，从今年2月开始，自己已经连续好几个月没有开单，他所在的中介门店由于没有业绩收入，被迫在今年10月关张。

“我当时就像被雷劈了一样，完全不知道接下来要干什么”，廖明华表示，自己入行时间不长、手上资源不多，新政策之后很难开单，加上年纪大了，想要转行更加困难。几经考虑，最后他选择了做外卖配送员，“现在一个月也有7000元左右，就是比较辛苦，跟以前当中介的时候比差多了，勉强生活吧。”

今年楼市震荡，政策频频，引发房价下行，有关中介的话题几乎不曾间断。时代财经了解到，上海中原正逐步关停部分门店，目前剩余中介门店在300家上下；深圳前三季度关停中介门店642家；广州中原地产前11月亏损近千万元，甚至有人离开一线城市前往黑龙江鹤岗卖房。

以前一单到手几万，现在跑滴滴只为糊口

“我以前的同事有转行跑滴滴、代驾的，也有转行卖保险的，但是跟中介的收入没法比。以前我们开一单到手好几万，能吃好几个月，现在跑滴滴顶多是糊口饭吃。”廖明华向时代财经坦言，这些转行的中介很多都是从业3年以上的，经验还比较丰富。

时代财经从多位深圳房产中介处了解到，自“208新政”（指导价政策）之后，深圳二手房市场每况愈下，大多数中介会选择开拓新房、公寓、法拍房市场，或者选择转战东莞、惠州等临深区域，而部分选择转行的中介，大多去做了代驾、滴滴司机、外卖员等。

一位不愿具名的从业者表示，自己上一家任职的房产咨询公司因为业绩不佳在9月底宣告破产。“二手房指导价出来后，整体的成交量下滑，大家看空的状态比较多，咨询的人也很少，现在仅存的几家房产咨询公司都在硬撑。”

过去深圳市场火热，很多资历较深的中介会选择独立开店，或是转战房产咨询师，这使得深圳这类型的门店、公司多如牛毛，如今市场趋于冷静后，淘汰了很大一部分人。

深圳市房地产中介协会（以下简称：深房中协）数据显示，今年前三季度，深圳共有642家中介门店关停，占调查总量的15.1%。截至9月30日，有效实名登记的中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6千余人，较去年同期减少14.2%。

不仅深圳的市场环境差，广州同样情况不明朗。中原地产广州项目部总经理黄韬坦言：“我们公司在广州的门店有110家左右，经过6月到12月这半年时间，我们的门店只剩下70多家，感觉回到了十年前。”黄韬表示，不只是中原，包括链家、裕丰等中介品牌都有缩减门店数量。“这与今年频繁出台的调控政策有关，二手房指导价出台、银行贷款难度增加、首付资金来源审查严格等都严重影响了二手房的成交。”

有人逃离北上广，有人奔赴五线城市

有人逃离“北上广”，也有人奔赴四五线城市寻找机会。2019年，广东男子郑前因为鹤岗房价便宜，就选择定居在这座“5万元就可买套房”的五线城市。

从2020年3月开始，郑前通过直播分享自己在鹤岗的生活，随后陆续有人向他咨询买房经验并让他代办买房。经过一年多的实操，今年4月郑前注册中介公司，并正式转行房产中介。

时代财经了解到，目前在鹤岗，一套60平方米左右的二手房约3万元/套，与国内大部分城市相比都有很强的价格优势。郑前介绍，他的客户来自全国各地，今年1月至11月下旬，他一共卖出去100多套二手房，平均两三天卖出一套，房产相关证件通过快递寄往全国。由于还没有到年底，最终的成交数据还有待更新。

与深圳、广州等不同的是，鹤岗一套房的总价还达不到一线城市一平方米的价格，成交量大的原因一方面是价格便宜，另一个原因是部分人希望拥有一套东北的房子。不过，大多数购房者并不会在鹤岗定居，房屋也处于闲置状态。

虽然鹤岗二手房成交量旺盛，给当地中介带来不错的收入，但这只是个例。时代财经发现，类似义乌和衢州这样的三四线城市，今年在经过短期房价高位之后，也受到了政策的冲击。以衢州为例，今年8月，曾有一套133平方米的二手房以3.7万元/平方米、总价500万元成交，一时刷新当地房价。然而，今年4月、8月，衢州多次出台楼市调控政策，限价、限购、二手房指导价格机制接踵而至，严重打击当地二手房市场。有消息称，衢州已关闭大量中介门店，被裁员工大多转行。

学区房不再受捧，中介压力重重

一直以来，二手房市场主要有两种类型的买家，一种是不具备打新要求，但又急于买房的人；一种是想要买学区房的家长。

学区房的需求不仅带动了深圳楼市，也让中介赚得盆满钵满。深圳福田八卦岭片区中介陈智向时代财经表示，2020年8月，荔园小学+初中的双学位确定落址八卦岭，当时整个八卦岭片区的中介都进入了一种极度兴奋的状态。

“去年八卦岭真的吸引了很多购房者，我有同事半个月成交了3套，一单收入就有上万，让我羡慕了好久。”陈智说到。

但进入2021年，在“208新政”落地之后，二手房指导价、信贷收紧都对深圳楼市产生较大影响。深圳住建局数据显示，今年4月至10月，深圳二手房成交套数持续下跌，仅11月略微回升至2211套。截至目前，深圳全年二手房成交量为41617套，与2020年95273套、2019年77149套的成交数据相差甚远。

去年的香饽饽八卦岭也变得不再受捧。陈智告诉时代财经，去年一位购房者从他这里买了一套45平方米的小户型，当时的价格超过10万元/平方米，但现在的二手房指导价只有7.5万元/平方米，加上大学区政策，严重削弱了八卦岭的成交价。“去年那个购房者再也没有跟我说过一句话，我压力太大了。”

时代财经实地走访发现，拥有南二外海德学校学区房的南山后海片区，多家中介门店大门紧闭，也有门店转战临深城市并在门口张贴“专车接送”的标语，但似乎效果甚微。南二外海德学校是南山区最顶级的学区，去年该片区单月二手房成交峰值达百余套，即使冷淡期一个月也有20套左右的成交量，今年甚至出现了零成交的情况。

深圳中介门店，时代财经/摄

今年以来，多个热点城市出台学区房政策，严厉整治当地的学区房乱象，这间接让二手房市场陷入浓重的观望情绪。据悉，北京有学区房业主两天降价138万元，但仍未找到买家；杭州出现大量“伪学区房”，不少房源亏本出售也无人问津。

一名中介人士分析道，很多地方的二手房市场主要由学区房支撑，一旦学区房的优势不再，二手房市场就会遇冷，“买房的人看到所有房源都在降价，就会考虑是不是真的要买？是不是也可以不买？然后大家都在观望，市场就更冷静了。”

该中介人士表示，政策影响是一方面，如果学校成绩考砸了，也会影响该片区的二手房成交。“（杭州）融信学院府是华师大附属学校的学区，一直深受购房者欢迎，年初最高网签价达到7.1万元/平方米，但是今年的中考成绩并不理想，很多购房者买房的时候都会问一句‘考得怎么样’，但知道结果后，大家都不考虑这里的房子了。”

资深中介梁海告诉时代财经，中介内部参差不齐的问题才是影响这个行业的最大问题，“首先中介几乎没有门槛而言，你的同事里可能有大学生、研究生，同样也可能有高中或者初中文凭的人；其次部分中介对自身要求不高，总在违法边缘试探；第三，行业中还是存在一些灰色地带，监管方面可能还需要加强。”

近年来，各城市关于“中介炒作二手房”“中介抬高房价”“中介吃差价”的新闻时有发生，不少人对于中介评价不断降低的同时，相关主管部门也对这个行业采取了相应的整治。

杭州奥体中介魏亚萍涉嫌诈骗被刑拘，深圳“深房理”案件5人被抓、涉及问题贷款10亿元，深圳中介被业主怀疑“吃差价”250万元，北京取消我爱我家网签资格等等，这种种事件都反映出，目前中介的入行门槛不高、行业监管力度不够，如何提升行业整体水平成了相关部门亟待解决的问题。

行情见底，中介预计明年3月回暖

除了普通中介外，作为中介行业的两大头部企业，贝壳找房和中原地产也面临重大挑战。

11月8日，贝壳找房公告披露今年三季度财报，期内实现营业收入181亿元，同比下降11.9%；录得净亏损17.66亿元，经调整后净亏损为8.88亿元；实现成交额（GTV）为8307亿元，同比下降20.9%。

中原地产也在上个月（11月3日）发布人事变动，大陆区总裁赖国强、大陆区副总裁兼华东区总裁陆成请辞，大陆区主席黎明楷将于12月31日退休。三位管理人均在中原地产任职多年，此番变动不免让人怀疑中原地产是否出现“内部问题”。

黄韬告诉时代财经，截至11月，广州中原的营业情况呈现亏损状态，累计亏损额度逾千万元，这迫使中原地产不得不做出裁员减负的决定，以保证现金流的正常。“中原地产是一个相对比较传统和保守的中介公司，没有其他公司那么大的资本运作，所以我们更讲求做强之后再做大。换言之，在出现亏损的情况下，我们会尽量地收缩，保证企业的生存空间。”黄韬称。

深圳海贝找房总经理谢林锋认为，今年深圳的二手房市场低迷对于整个地产行业都有影响，大家的购房情绪普遍不高，这导致新房、二手房的成交情况都不亮眼。不过，在他看来，明年一季度或许会迎来一个市场回调，“我觉得大概率会全面降息，整个信贷政策应该是会放松的。”

黄韬与谢林锋持相同观点，黄韬告诉时代财经，“我们预计明年3月份之后，市场稳定下来还会有一定的小突破口，我们还是希望能够实现盈利。”

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟向时代财经谈到，深圳是此次二手房市场调控最早也是最严厉的城市，从年初的二手房指导价政策，到年中全面收紧信贷政策，年底实行新的网签制度，直接把深圳的二手房成交量降到历史最低点，最近一个月的二手房成交量甚至不到2020年最高点的15%。

“二手房经纪行业一直有一条以成交量为基准的‘行业荣枯线’，在荣枯线之下房产经纪公司会通过关店来降低营运成本，而经纪人没有收入之后也会逐步离开这个行业，也倒逼企业加速关店。”陆骑麟认为，目前仅仅是行业周期中的一个调整期，一旦谷底确认，行业必然进入“V”型反转。