国内商业地产市场从增量时代走向存量时代，已成无需赘言的事实。也因此，存量改造、城市更新成为热度不减的行业关键词。

纵观国内主流商业运营商，近几年一直保持较高市场活跃度的印力，成为我们在讨论存量改造话题时，一定不可能避开的重要角色。

去年上半年，印力开出5.6万方的上海漕河泾印象城。改造历时仅252天，引入150多家品牌商户，其中首店占比超80%，开业当日客流高达10万人次，单日销售额高达650万元，成为业内高度关注的小体量存量改造项目的范本。

而在北方市场，印力也通过与政府合作城市改造项目，进驻了天津的传统核心商圈，并正在尝试一次大规模、高难度的存量改造——天津和平印象城正在逐步呈现。

01.市场-有阻力更有机遇

不得不说，摆在印力北京城市公司面前的市场环境是机遇和挑战并存的。

从宏观市场环境来看，当今国内大环境正在催化实体商业加速变革：

长期疫情导致消费市场的呈现出疲态，加剧了同质化业态项目的进一步「内卷」；同时，在动态防疫政策制定、保障经济协同发展措施的共同努力之下，消费市场也不断在关键节点期爆发出可观的活力。

将视角拉回到我们关注的天津本土市场，激烈的「新旧交替」也正在进行中：

一方面，越来越多的成熟品牌进驻。

以去年为例，天津新增供应共有包括K11、仁恒伊势丹、生态城爱琴海购物公园等13座商业综合体，新增面积居「十三五」以来历年之冠。

另一方面，天津商业格局正处于升级阶段，大量传统项目正面临着提升换挡。

今年拟新开业项目中，约三成属于商业旧改范畴。新旧交替之间，商业形态持续丰富，对商业地产运营商的要求也更高。

因而，行业变革压力推动着实体商业需要寻求更多「看点」去吸引消费者。

乐观来看，这些看似来自客观层面的市场阻力，对于具有创新魄力、运营经验和市场敏感度的成熟运营商而言，其实更多的是机遇。

这一点，在印力商业身上体现得尤为明显。回顾印力以往操刀的大大小小的旧改项目，无一不是在空间打造、品牌升级、流量激活等方面表现优秀。

而作为金街商圈的西侧门户，天津和平印象城更是肩负着复兴商圈、重塑天津商业地标的使命。这也使我们对天津和平印象城的亮相极为期待。

02.项目-改造难点也是改造亮点

之于印力，改造天津和平印象城是一次不小的挑战，压力主要来自两方面：

其一，是项目的知名度和风向标意义使改造背负着极高的期望值；其二，是项目自身的复杂条件加大了具体的改造难度。

天津百年金街和平路始建于1905年，是全国八大步行街之一，也是天津集规模、业态、品牌能级之大成的商业步行街。金街作为全国首批步行街改造提升试点，近两年来正在经历全面升级。

天津和平印象城是金街首个商业设施提升项目，且位于「门户」位置，不仅是步行街的门面担当，更是天津市的城市名片。

与此同时，项目位于4号线与13号线上盖，是和平路客流枢纽点，通达全城。并且享有俯瞰海河的绝佳视角，是稀缺的城市湖景商业项目。

选择在天津的传统热门商圈，挑战城市地标级项目，印力的魄力不小，且所肩负的责任重大。

尤其是，这个项目不同于以往更常见的单一物业改造。

这一次，印力面对的是年代、格局、空间和体量都不尽相同的四栋建筑——改造难度之大可想而知。

基于此前成功的旧改经验，印力给出的解题思路相当有意思：原先的「改造难点」经过印力大刀阔斧且足够专业的「二次调整」之后，都成为了全新亮相的天津和平印象城的「项目亮点」。

首先，颠覆原有主动线，使四栋建筑浑然一体。

天津和平印象城的前身分别是原百盛、沃尔玛、国美电器、万达影城四栋单体，印力通过规划一条贯穿四栋单体盒子的特色连廊形成圆形闭环，确保了分别来自不同单体的人流能够快速高效导入其他楼栋，实现「四合一」的效果。

并通过利用项目本身的外挂坡体，以「空中花园」的概念来塑造特色连廊的环境风格。这样一来，在高区形成了一条兼具开放性与通达度的全新主动线，为这片区域带来了一定的人气和活力????

其次，又分栋定制了不同的内容方案。

A栋（原沃尔玛商场）：以绿色生态为主题，融入休闲景观大台阶，并在中庭设计儿童游乐区，营造了轻松的全家庭业态空间。

B栋（原天津百盛）：定位城市未来时尚潮流客群聚集地，聚焦时尚与跨界，汇聚全业态潮流品牌。

C栋（原万达影城）：中庭以剧院OPERA为主题，通过内部博物馆式的科技交互体验空间打造视听方面的人文体验盛宴。

D栋（原国美电器）：主打年轻化、社交化、娱乐化品牌业态，打造的是年轻人的超酷社交空间。

年轻、前卫、潮流的设计与定位，无疑使和平印象城成为今年天津商业地产最值得期待的城市更新项目。

第三，特色空间点缀其中。

天津和平印象城在空间利用上更加关注如何抓住年轻力，通过多个维度打造不同调性的特色空间。

户外屋顶部分有两处大型主题「定制」——以「星空之光」为主题的开放式花园坐落于A栋屋顶，包括主题酒吧、外摆休闲餐吧等业态，和一个近5000㎡的超大文化娱乐场所，满足了年轻客群的主流休闲娱乐需求。

而C栋的屋顶则定位于年轻时尚的运动公园，建构集合年轻人热衷的生活方式业态的健身社交空间。

室内部分也有两处主题鲜明的空间：一个是贯穿于A栋、C栋部分区域及B栋负一层，整合集市、美食、零售等特色门店形成复合型业态的「印象集市」；另一个是融合主题餐饮、演艺剧场、特色体验等功能，具备文旅色彩的街区「ICON天津」。

四栋楼宇遵循项目「时间齿轮」的主题，通过差异化的建筑设计和主题业态分别体现了「过去、当下、未来、时尚」。环绕其中的胜利公园融合大地艺术的表现手法、时间螺旋的概念，形成错落有致的场地空间，将建筑群落衬托出灵动之姿。

在主题场景的设计上，天津和平印象城与天津2021年新开业的K11 Select、仁恒伊势丹等项目形成差异，注重顾客消费过程的愉悦性和商业空间的品质营造，设计户外3大人文主题公园与室内主题场景相呼应，以开放性「街+mall」商业模式，致力于打造消费者新兴生活方式和社群活动的主场。

在业态品牌规划方面，天津和平印象城则紧扣「商业与潮流、艺术、文化、旅游融合的时尚社交中心」这一定位，为每一栋商业匹配了核心业态，将目标消费客群圈层化。

03.内容-以稀缺性填补商圈空白 

前文提到，天津商业市场格局正处于全面换挡提升阶段。且近两年，大量商业项目入市，可见消费需求足够大。然而，与消费需求形成明显反差的是，天津的整体市场活力不足，尤其缺少创新及体验业态。

于是，天津和平印象城针对商圈乃至城市都相对稀缺的内容进行补位。

为触达不同圈层消费者，项目尝试打破传统商业经营时段，以极具差异化的品牌配置，覆盖全时域消费需求，为消费者带来全时消费的新体验，积极探索「双面派」生活，助力天津「夜经济」发展。

以去年年底率先开业的主力店SPACE CLUB为例，开业仅数月，SPACE CLUB就迅速成为天津年轻人和潮人的聚集地，为津城夜生活创造了不菲的业绩，足以佐证天津消费者对于新潮有趣的生活方式的包容和渴望。

SPACE CLUB的开门红，也极大提振了天津和平印象城大力引进先锋业态和首进品牌的信心。

然后，我们看到天津首家沉浸式潮玩游艺空间星际传奇、华北首家韩国儿童主题剧场造梦盒子以及全VIP观影厅的影院品牌至潮影城天津首店、ALPHA阿尔法KTV全国首店、潮玩汇超大型一站式综合娱乐中心全国首店等新兴的特色体验类品牌等品牌纷纷进场。

与此同时，萬家CITY城市旗舰店、哏都青年相声剧场、名爵XPOWER体验店、哈尼鹿家庭娱乐中心城市旗舰店、提供多样化生活方式的无边界的跨业态综合体City Light等品牌也将陆续亮相。

天津和平印象城凭借市场稀缺的消费内容，在填补市场空白的基础上，也成为全新消费时代下，焕新城市核心商圈的关键先生和最强动力。

亮眼的品牌组合不仅助力和平印象城正在以「潮流」、「年轻」、「娱乐」、「社交」等强标签重塑金街商圈，也助力天津建设国际消费中心城市，提升了城市商业魅力。

04.营销-升级全新icon 

尤其值得一提的是，项目在4月推出了全新的icon——Woo。可以预见，这将是印力内容营销升级的又一个经典。

Woo的灵感来自于贯穿四栋单体的环形动线「O」，从「O」到「WOO」有三个层面的诠释——

首先，「WOO」是拟声词，表达「亲切」、「友好」，是天津和平印象城在正式开业前向天津人民问好。

其次，两个O组成象形的「∞ 」，又代表无限，象征着项目有着无限可能，这也是「城市更新」的核心：循环和无限。

最后，延伸来看，「OO」又代表着「正反面」，表达了项目对全时域消费、「双面派」生活的积极探索。

目前，主力店SPACE CLUB天津旗舰店所在的D栋已经提前亮相，整个天津和平印象城预计将在年内全面打开。届时，势必会有更多不同业态的代表品牌相继现身，持续不断地去挖掘并激活天津市场的消费活力。

天津和平印象城的出现，不仅仅是完成了一个或多个旧项目的空间及内容焕新，实则更实现了一次传统商圈的有机更新——其正在用先锋的、稀缺的内容，呈现出一个兼具调性品位和潮流态度的都市生活社交中心。

印力这一次在天津完成的存量改造，无论是物理空间上的难度与亮点，还是内容组合上的先锋与大胆，都再次证明了，作为「旧改熟手」，印力在存量改造领域愈发游刃有余。

而我们也有足够理由认为，天津和平印象城将极有可能成为又一个存量改造的典型案例。