2020年，疫情大考下，商业、办公楼租赁市场难掩疲态，不少租户、业主限于困境中。与此同时，不乏个别实力派保持着高质量发展的良好态势，后疫情时期仍在持续发力，带动了所处板块的全面复苏。

截至2020年底，上海虹桥万科中心办公出租率稳定在95%，多家主力租户如三菱电机空调影像设备（上海）有限公司、西蒙电气（中国）有限公司等实现扩租，更成功引入邓白氏中国区及其在华运营主体总部、韩国优利德（中国）集团等新租户；

金桥万创中心完成了多个主力租户的续租签约，整体出租率高达99%以上；

在杭州，坤和万科·黄龙万科中心、奥体万科中心等在营项目实现新增租赁达7.73万方，净吸纳量达7.06万方，占杭州写字楼市场全年净吸纳量的1/3，已成功签约蚂蚁金服、蘑菇街、君合律师事务所等优质企业，在此之前还与新东方杭州总部、华为浙江第一家智能生活馆完成签约合作，率先抢占杭州市场上少有的大面积客户，实现了产业头部企业带动的圈层氛围。

▲蘑菇街入驻杭州坤和万科·黄龙万科中心

据仲量联行的报告显示，2020年，上海一季度中央商务区空置率上升至10.6％，非中央商务区空置率增长至28.4％，杭州一季度新增租赁交易量环比减少超过50%，疫情之下沪杭两地办公租赁市场均面临着巨大挑战。

戴德梁行提供的2020年第四季度上海商务园区市场报告也指出，商务园区市场受到的冲击依旧存在，不少业主为维持出租率或缩短楼宇面积空置期，相应地调整租金预期。

在此背景下，虹桥万科中心、金桥万创中心、坤和万科·黄龙万科中心商办、产业项目为何能逆势而行，签约众多重量级租户呢？答案与其背后的操盘手紧密相关。

经查询发现，这三个项目竟同属于万科上海区域的资产，由成立不到一年的万科（上海）商用置业有限公司（以下简称“商用置业”）运营管理。

沪杭两城，26个商用项目

一直以来，万科致力于提供好产品与好服务，并在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，将业务延伸至商业、长租公寓、物流仓储、教育等领域，担任着“美好生活场景师”、“实体经济生力军”、“创新探索试验田”、“和谐生态建设者”四大角色。商用置业的诞生，正是万科践行“城乡建设与生活服务商”战略的具象表现之一。

据悉，商用置业是万科上海区域主要业务模块之一，通过开发运营大型商办综合体项目，发掘和塑造城市空间价值，为城市注入活力。目前，商用置业在上海、杭州两地运营26个商用项目，分别布局于上海徐汇中城、徐汇滨江、漕河泾、虹桥商务区、五角场、张江科学城、金桥等重点片区，以及杭州黄龙、亚运板块、未来科技城、良渚、紫金港科技城云谷板块、拱墅区中心等核心板块，经营建筑面积超200万平方米，产品类型涉及TOD大型城市综合体、购物中心、标准办公、产业园等多种业态。

▲杭州奥体万科中心启幕

其中，上海虹桥万科中心、徐汇万科中心、滨江万科中心、杭州坤和万科·黄龙万科中心、奥体万科中心、良渚万科中心、江南万科中心均为大型写字楼综合体，是集合办公、商业、文化等多种业态的城市级或区域级商办产品；

上海金桥万创中心、上海张江国创中心、上海虹桥万创中心、杭州LOFT49、镓谷科学园/云创芯谷是与城市发展同频共振的产业园项目。

▲上海虹桥万创中心效果图

▲杭州良渚万科中心效果图

▲云创芯谷效果图

正紧锣密鼓打造中的位于上海青浦区的上海万科天空之城，与地处杭州未来科技城的未来天空之城，均属于大型TOD综合体项目，可谓万众期待，在整个华东市场占有重要战略地位；

于2020年竣工的新闵万科中心，更是一处产业链创新空间平台，将打造为国内先进采筑行业的超链中心，形成一套基于城市产业发展逻辑的战略模型。

▲上海天空之城效果图

▲新闵万科中心效果图

多元开花，与城市共生长

26个商用项目，无疑为商用置业提供了一套施展组合拳的广阔空间和复杂课题。事实上，在刚刚过去的2020年，商用置业也低调扎实地按下了一个成功的元年开启键。

在上海，万科天空之城已经成功迎来CGV影城、浦西首个NEOBIO奈尔宝儿童乐园、Dream Box造梦盒子剧场等优质品牌的签约入驻。

▲上海万科天空之城效果图

▲“越潮上，跃未来”上海万科天空之城运动理念发布会

致力于打造全新城市名片的徐汇万科中心，将艺术、创意、绿化与商务商业空间融合，已经交付使用的一期、二期办公，吸引了李锦记、今日头条、字节跳动、小米、百事等各行业头部企业入驻，三期商业购物中心和办公将通过多业态、多品牌、多商品，及“复合型多首层”的概念，为消费者和入驻企业带来全新的、面向未来的商业办公体验。

▲徐汇万科中心效果图

而滨江·光合新座迎难而上。在整体商业市场处于萧条及信心不足的条件下，经过快速部署行动，也在过去的一年成功与多家品牌租户签约，并将在2021年伴随着地铁18号线和14号线昌邑路站的开通实现高端社区商业的全面升级，崭新亮相。

▲滨江·光合新座万圣节巡游活动

▲滨江·光合新座亲子跳蚤集市

在杭州，坤和万科·黄龙万科中心全自持40万方城市型商办综合体，由近8万方知识消费体验场K-lab和22万方写字楼组成。

目前一期GHI座与二期AB座已成熟运营，三期EF座作为全新旗舰作品已建成交付，打破了疫情之后整个城市商办市场低迷的局面，同时带来4万方甲级写字楼和8千方商业，形成了“知识盒子”+“活力街区”产办格局。

整个项目还迎来了华东首家暴风岛沉浸式密室逃脱、杭州首家Shanghai Brew House美式工业风格运动酒吧、城西首家竹哩日本料理等特色品牌的进驻，彰显年轻、个性、品质的消费趋势。

▲万科·黄龙万科中心三期鼎力新作——EF座全新面世

▲Shanghai Brew House

▲杭州坤和万科·黄龙万科中心两周年庆

备受关注的LOFT49创意城市先行区正式开放，这座聚焦工业设计、文化创意、智慧经济三大产业的产业园区，是杭州拱墅区文化创意产业中心关键“一核”，拱墅区运河文创会客厅系列活动将在此落地。据悉，2020年，整个商用置业经营稳健，业绩持续上升趋势。

▲第四届发条节-城市创新者大会分会场在LOFT49召开

▲杭州LOFT49

▲虹桥万科中心圣诞节巡游

从这些项目的战略布局及健康的运营成绩中不难发现，商用置业对于长三角区域重点城市极为重视，承接万科集团“城乡建设与生活服务商”的战略要求，商用置业也将跟随城市发展的步伐，不断为企业及消费者升级商务与生活品质。

存量增量并举，打造商业生活共同体

打造成功的商业作品，离不开清晰的定位与模式，而清晰的定位，多源于对市场环境与客户的洞察。

当下，是90后、00后Z世代消费主力的时代。个性化的消费崛起后，整个商业市场逐渐进入了“场景的红利”。可以看到，工作、学习、游戏、文化、体育、娱乐、教育等空间正呈现融合状态，不同业态的边界被打破。

商用置业正是捕捉到了这一点，在打造各类产品方面，积极打破壁垒，跨界融合，为客户塑造生动场景体验。

基于此，商用置业运营之下的项目，无论是办公楼、商业配套，还是产业园区、大型综合体，都将呈现出有颜值、有温度、有态度、有品质、可持续的经营特点，且各业态之间相融相生，商用置业将致力于成为商业生活共同体的引领者和打造者。

商用置业既保持新锐的态度，为行业带来有态度的作品，又实行“多点突破”的策略，增强品牌影响力。这也是商用置业能够操盘不同品类、不同产品的重要能力之一。

据悉，在多样化产品进军增量市场之外，商用置业还将运用同一个理念，对不同类型的存量资产进行改造和提升。简言之，商用置业将实行增量市场与存量市场并举的策略，不断体现万科在经营性业务层面的优秀能力。

在逆势中成立，商用置业以实际行动证明了自身的实力。新的一年开启，上海天空之城商业部分的面世、LOFT49的开业、滨江·光合新座的升级、新闵万科中心采筑超链打造等，已然处于蓄势待发期，万科（上海）商用置业有限公司还将为城市、为企业、为消费者带来何种精彩，值得我们一起期待！

注：上文提及的写字楼出租率及空置率相关数据，来自仲量联行。