今年5月，我在沈阳市调，当地一位品味不错的朋友建议我务必留出半天时间好好转下沈阳K11。

「沈阳K11和你之前见过的任何一座K11都不一样」，他如此形容。

实地走访后，我基本理解这位朋友所说的「不一样」——

不同于印象中「小而美」的K11，比如4万方的上海K11，5.4万方的武汉K11 select，沈阳K11体量近26万方堪称巨无霸；

沈阳K11当然秉承了K11「艺术·人文·自然」的核心价值，但它还规划了规模可观的亲子业态，引入了全球首家国家地理探险家中心，以及国内第二座乐高探索中心，被誉为「遛娃圣地」。

也是因为上述的「不一样」，沈阳K11自2018年开业便饱受质疑：K11能否驾驭如此大的体量？沈阳K11的业态规划是否背离K11的精神内核？

更深层次的问题是：K11所倡导的「艺术·人文·自然」理念在以「务实」著称的工业城市沈阳是否行得通？

甚至在2022沈阳商业观察一文中，还有读者专门留言询问：时至今日沈阳K11是否「水土不服」？

我将在本文分享我的观察和思考，希望能够为业内了解沈阳K11提供参考。

01 

内地最大K11为何花落沈阳？

这个问题至少可以拆解为两个子问题，一是K11为何选择沈阳，二是K11为何布局如此体量的项目。

以下，我将从沈阳商业基本面、新世界集团在沈发展需要、政策导向、沈阳艺术文化氛围四个维度来回答。

01-沈阳商业基本面

2018年沈阳K11入市之时，沈阳位居新一线城市第11位，城镇居民人均可支配收入44,054元，比上年增长6.5%，高于新一线榜首成都的42,128元。

从更宏观的数据来，2018年沈阳全年地区生产总值6,292.4亿元，同比增长4.5%；社会消费品零售总额首次破4,000亿元大关（4,051.2亿），同比增长9.2%。

*沈阳城市鸟瞰图｜图据网络

而且，沈阳大悦城（2009年A-B馆、2011年C-D馆）、沈阳市府恒隆广场（2010年）、沈阳万象城（2011年）、沈阳皇城恒隆广场（2012年）四大重点项目已进入良性运营阶段。

无论从城市经济、社会消费数据，还是城市商业项目能级来看，2018年的沈阳已「值得」一座K11。

02-新世界集团在沈发展需要

新世界中国地产有限公司早在1998年已布局沈阳，在浑河北岸打造出「沈阳新世界综合体」。

该综合体包含238万方的新世界花园住宅、19.3万方的K11写字楼、19万方+的K11公寓、8.4万方的新世界博览馆以及近10万方的高端酒店。

商业地产项目是城市综合体的「必选项」，引入K11是大势所趋。

而考虑到综合体内高频造访的家庭客群，以及高端商务客群、城市青年、城市新中产的不同需求，以更大体量承载更多业态，无疑是更优解。

*沈阳新世界综合体｜图据网络

03-政策导向

2003年沈阳提出沿「城市中轴线」青年大街打造总长25.3公里，纵贯六大区，汇集金融、商务、商贸、会展、文化等产业的「中央都市走廊」（俗称金廊）。

「沈阳新世界中心」城市综合体位于金廊沿线、浑河北岸，是城区与浑南新城（沈阳产业新城）的重要连接点。

沈阳K11的出现，响应了「中央都市走廊」策略并助推其向南纵深发展，打破了长期以来重点商业项目集中在主城文化路以北的局面。

*沈阳浑河大桥｜图据网络

04-艺术文化氛围

沈阳艺术文化氛围浓厚，不仅有沈阳音乐学院、鲁迅美术学院等顶级院校，辽宁芭蕾舞团、沈阳京剧院等10余个高水平专业院团，还有以盛京大剧院、辽宁大剧院为代表的现代化演出场馆。

浓厚的艺术文化氛围，不仅可为沈阳K11提供品味、审美不俗的消费客群，也意味着项目可连接丰富的在地艺术文化资源。

总结来说，2018年沈阳K11入市的时间节点，新世界集团已在沈阳深耕20年，其综合体中的「填空题」需要K11来完。

同时，沈城的经济发展、消费意愿、商业项目能级、政策导向、艺术文化氛围也已ready for一座K11购物艺术中心。

*沈阳盛京大剧院｜图据网络

02

26万方商业巨舰如何运转？

体量近26万方的沈阳K11，无论放在国内任何一座城市、任何一条产品线来看，都堪称「商业巨舰」。但K11系列产品向来以「小而美」著称，在沈阳K11之前内地从未有过10万方以上项目。

相比运营10万方项目，操盘20万方项目不是简单的门店数量double，关键差异在于定位不同，空间利用和业态规划方式迥异。

此番造访沈阳K11，项目的空间利用和业态规划方式是我的关注重点。经过近半天的实地走访，我已有了答案——

就空间利用而言，沈阳K11规划了超大体量的特色空间，包括近40,000m2的空中雕塑公园（屋顶花园）、1,200m2的沈阳最大室内艺术空间-chi K11，以及7,000m2的沈阳最大室外广场-大鹏广场。

*上图为屋顶花园，中图为chi K11艺术空间（位于L4层），下图为室外广场｜图据网络

甚至，超出想象的是，项目在L1层设置了四条主题街区（莱克星顿大道、麦迪逊大道、第五大道、公园大道）及罗马许愿池，堪称「十步一景」，漫步其中仿佛身处欧洲小镇。

*上图为沈阳K11「第五大道」，下图为沈阳K11「罗马许愿池」｜图据网络

作为购物艺术中心，艺术作品向来是K11空间规划的重要部分。

沈阳K11场内场外共有33件本地及海外艺术名作，分布在B1-L6层（雕塑公园）以及室外，观众可通过语音导览系统了解作品背后的创作故事。

*个人很喜欢沈阳K11简洁清晰的导览界面

我虽是艺术外行，但是全场逛下来能够明确感受到沈阳K11不同于其他项目的工业艺术气质。

就业态规划而言，沈阳K11门店数量350+，其中零售占比45%，餐饮占比25%，体验业态占比20%，主题乐园占比10%。

这样的业态规划及品牌组合，兼顾了追求时尚的年轻群体、注重生活品质的城市新中产等不同客群的差异化消费需求——

零售占比近半数，门店数超150家，包含美妆潮奢、珠宝腕表（TimeVallée涵盖18个顶级腕表品牌）、运动潮流等品类，可逛性强；

餐饮占比居次席，门店数超80家，涵盖西餐、日料、火锅、烤肉、自助、东南亚特色料理等品类，满足全客层就餐需求；

体验业态和主题乐园合计占比1/3，其中高能级门店包括面向年轻潮流客群的1,800m2沈阳独家实弹射击俱乐部、5,800m2沈阳首家全进口大型室内AZ卡丁车等；

*沈阳K11面向年轻潮流客群的体验业态｜图据网络

以及，适合亲子家庭的4,600m2全球首家国家地理探险家中心、3,600m2国内第二座乐高探索中心、3,400m2沈阳海洋探索中心。

时间所限，我只体验了国家地理探险家中心部分内容，但对其中互动技术运用及场景打造细致程度印象深刻，由衷感叹：沈阳小朋友们太幸福了。

*篇幅限制无法展开，感兴趣的读者可自行查找相关资料

至于规划亲子业态是否符合K11调性，我想可以这样理解——

01-体量影响定位和客群，26万方的沈阳K11的客群显然已不局限于城市青年，而是全客层，亲子业态自然是必选；

02-沈阳K11以三大高能级主题乐园引领亲子业态，不但无损于调性，反而是价值叠加，可满足其80、90城市新中产客群的育儿需求。

03

开业四年是否「水土不服」？

7月16-17日，「法国夏至音乐日」在沈阳K11雕塑公园上演，16组中法先锋音乐人轮番上阵，为夏日沈阳带来一场音乐狂欢，两天时间吸引了19万+潮流青年到场。

一年一度的「法国夏至音乐日」，已是沈阳K11的「保留节目」。自2018年开业，项目便携手法国领事馆举办这一全球性的音乐活动，到今年已是连续第5届。

与「法国夏至音乐日」同期举行的，还有两大重磅活动：KAWS「WHAT PARTY」 系列雕塑沈阳首展（包含唯一一件白色版本），以及韩国著名艺术家金炳昊「绝顶」艺术展（目前国内规模最大）。

三大活动构成了六城联动的K11艺术节沈阳站的主要内容，而据我观察，相比上海K11、武汉K11、广州K11等项目，沈阳K11得益于体量优势，形式更加丰富。

如果用一句话概括沈阳K11，我会这样形容：一座「大而美」的购物中心，既有K11引以为傲的艺术体验，又有丰富的空间体验和品牌选择。

回到开篇的问题：时至今日沈阳K11是否「水土不服」？

这个问题的答案必然是仁者见仁、智者见智，我无意改变读者观点，只想提供两个维度供参考——

01-长期：商业逻辑是否运转

商业地产项目的运营周期往往长达数十年，决定其是否能够良性运营的关键在于项目的商业逻辑能够实现「飞轮效应」。就沈阳K11而言，商业逻辑如下。

优秀的调性意味着舒适的购物体验，旗舰级体量意味着可承载足够多的品牌门店。二者叠加，意味着沈阳k11几乎可一站式满足追求品质的城市新中产的消费需求。

而这样清晰的消费端认知，又足以吸引调性匹配的品牌不断入驻，比如英国手工折叠自行车BROMPTON沈阳首店、理想汽车沈阳首店。

调性匹配的高能级品牌门店不断入驻，甚至将沈阳K11作为进入沈阳的首站，又会反过来强化消费端对项目的认知，如此形成闭环。

02-短期：业绩表现如何

短期的业绩表现更像是「晴雨表」，是当下节点项目运营情况的体现。

根据新世界发展有限公司（集团）今年2月发布的《2022财政年度中期业绩》，2022财年上半年K11内地销售额同比增长39%。

2022年项目启动招调，将在L1层打造高化专区，其他楼层的品牌焕新也在有序进行。

我在梳理沈阳K11相关资料过程中，脑海中曾划过这样一个想法：如果没有沈阳K11，会怎么样？

可以肯定的是，不会有第二个项目在沈阳如此「奢侈」地使用空间（比如，近40,000m2的空中雕塑公园居然没有规划任何门店）、如此大规模地引入艺术活动，也不会有第二个项目能够带来如此高级别的主题乐园。

以上虽不是「必需品」，却是一个城市文明程度的重要象征。从这层意义上来看，沈阳K11的存在，弥足珍贵