来源/观点网 

撰文/陈玲

几天前，新城控股董事长王晓松亲自到徐州沛县考察，这里即将落地淮海经济区最大的吾悦广场。

更早前，沛县人民政府、新城控股集团刚刚签订战略合作协议（吾悦广场），规划占地150亩的吾悦广场，总建筑面积为16万平方米，规划设计为地上12万平方米、地下4万平方米，其中商业面积12万平方米，总投资超15亿元。

无独有偶，近期新城持股40%的子公司以底价6.2亿元拿下今年第一座重资产地块，落地第192座吾悦广场“忻州吾悦广场”，建筑面积23.54万平方米，计容面积58.84万平方米。要知道，现在能拿地的民企已经不多了。

落地新项目之外，吾悦广场也迎来密集开业期。

9月10日、16日及17日，新城宿迁沭阳吾悦广场、安康吾悦广场、宜昌吾悦广场接连开业，9月22日，也即将迎来重庆江津吾悦广场开业。

有人调侃，新城“运气”好，因为2019年的黑天鹅事件，新城果断出让项目、降低负债、缩减规模以保安全。

回头看，一切慢下来了，虽然成长性受到影响，但却避免了这一轮下行期的毁灭性打击。

这几年，新城发展耗费更多的心力在吾悦广场的打造上，由于商业物业能够有效助力公司抵御周期风险，拓宽盈利护城河，这种“房地产开发+商业运营”双轮驱动的发展模式也为新城带来了更高的安全性。吾悦广场的发展亦有其特色，不同于华润、龙湖等在高能级城市的商业竞争，新城的吾悦广场多布局在低能级地区。

半年报显示，期内新城控股归母净利率为7%，较上年同期提升1.6个百分点，主要由于毛利率提升2.3个百分点至21.9%。其中，开发物业结算毛利率较上年同期下降1个百分点至16.1%，而投资物业租金毛利率则提升1.6个百分点至72.2%。

通过细拆业务类型发现，可持续经营且高毛利的投资物业的业绩贡献提升明显。

2022年上半年，新城控股实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%，实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占营业收入10.23%，贡献毛利占毛利总额33.7%。

下半年，吾悦广场将迎来集中开业期。新城控股管理层表示，有信心完成“全年计划新开业吾悦广场25座、实现商业运营总收入105亿元”的年度目标。

截至上半年末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，新城控股实现135个大中城市、189个综合体项目的布局。截至8月25日，新城控股在全国开业及在建的吾悦广场已达到191座，分布在上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内137个大中城市，已开业及委托管理在营项目达到132座。

新城控股称，自身做商业的优势主要体现在商业模式、先发布局、商业开发运营能力三个方面。“三者打通才是核心竞争力所在。”

其一，公司“住宅+商业”双轮驱动的商业模式及轻重并举的吾悦广场拓展模式：开发业务是公司区域深耕的压舱石；商业管理则提供穿越周期、稳定收入的现金流。各个事业部间协同开发，相互促进，这是新城核心优势的最基本前提。

其二，先发优势为后续拓展提供保障：公司已经全国化布局，截至2022年6月末于137个大中城市布局吾悦广场189座，具有较大先发优势。

其三，综合体开发运营能力及团队：拥有从开发到运营完整的商业地产开发运营产业链，有效保证项目2年左右满铺开业；针对不同城市的特点精准优化商业定位，打造吾悦广场的经营特色；“总部-区域-项目”的三级架构，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的商业运营管理团队。

而吾悦广场亦能成为新城控股的融资途径之一。

观点新媒体获悉，今年新城控股加大了经营性物业贷的推进速度，该公司持有116座重资产吾悦广场，截至2022年6月30日，有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。前八月，新城控股台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右。经营性物业贷债务久期约8-10年，平均3.1亿元/座，融资成本约6-8%。

数据显示，上半年新城控股按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。

负债方面，截至2022年6月底，新城控股的有息负债822亿元，较2021年末压降76.67亿元。截至报告期末，新城控股合联营权益有息负债91.44亿元，较去年年底的115.13亿元下降23.69亿元。

近期，新城控股完成发行2022年度第二期中期票据，“22新城控股MTN002”实际发行总额10亿元，发行利率3.28%，期限3年，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。