来源/观点网

作者/潘玲宣

10月10日，久未建成的青岛中央广场上架阿里司法拍卖平台。

这处在建项目位于山东省青岛市市北区连云港路58号，自2011年7月土地完成出让至今已十余年过去，从披露的现场照来看距离“建成”仍待一段较长时间。

然而该项目也曾被寄予厚望。据过往报道，项目拟打造为亚洲规划最大、环境最优、业态最全的地下产权商业中心。设计方案为利用连云港路（延吉路至镇海路区间）、敦化路（南京路至山东路东区间）的地下空间打造地下商业综合体。

项目用地面积93850平米，规划总建筑面积156870平米。其中负一层商业面积55250平米，负二层商业面积62220平米，负三层停车面积39400平米。项目建成后地下负一层、负二层主要功能为商业、餐饮、休闲娱乐等，负三层主要为车库。

如今，该处项目以标的名称“山东省青岛市市北区连云港路58号（青岛中央广场项目）的土地两宗及两宗土地地下空间建筑在建工程”走入法拍程序，将于11月10日首次拍卖，起拍价约6.37亿元，目前已有10人设置开拍提醒。

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“让利”拍卖

青岛中央广场的所有人为青岛华筑置地有限公司，即便是在拿地时，该公司也属于名不见经传。

2011年7月，在青岛首次推出包含地下商业用地使用权的土地拍卖会上，青岛华筑拿下该地块，也借此走进公众视线。公开文件显示，土地权利性质为出让，使用期限至2051年7月11日。

按照规划，地块将用于建造复合型“地下商业城”，2011年10月份正式开工建设，2013年5月正式投入使用。

但事实上，项目于2012年开工建设，先后经历变更施工方案、更换施工单位等变动，中间数次停工、复工，至2019年1月主体工程施工方中煤建工集团有限公司正式全面停工。

后续为恢复市政道路通行，由青岛中央商务区开发建设有限公司以借款方式，协调青岛华筑置地有限公司组织了部分工程施工。

另有消息称，早在2013年，项目开发建设单位青岛华筑置地有限公司的大股东北京嘉德投资集团从项目上拿走3亿元后导致资金链断裂，工程无以为继，最终走向拍卖结局。

彼时，青岛市市北区官方网站称，“建成后的地下新城，将以国际品牌零售、餐饮、娱乐、商务休闲、体验、会展、旅游为主要业态，成为亚洲规模最大、环境最优、业态最全的产权地下商业中心，也将成为青岛市商业地产的一张城市名片”。

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纠纷难解

同样是在青岛，今年3月，曾为青岛第一高楼的Q1财富中心首次挂牌于阿里法拍平台，至4月8日拍卖结束，因无人报价最终流拍。该项目评估价约16.93亿元，起拍价约为13.54亿元。

尽管出自贝聿铭建筑事务所之手，颇受外界关注，从设计角度在当时青岛的市场甚至国内，无出其右，却也难逃资金链问题被迫停工。

放眼最近，北京王府世纪发展有限公司的11.2亿元债权同样因无人出价流拍。项目背后的关键人物王志才和家喻户晓的晴格格王艳，以及长安8号的京城故事，引发了热度，但均难拯救法拍项目的“烫手”局面。

接手法拍项目，需要勇气，也需要底气。

据估价报告，青岛中央广场项目在建工程在2022年7月11日市场价值约为9.1亿元。与此次起拍价6.37亿相比，首次拍卖降价幅度达30%。此外，估价对象用途为地下空间商业，于价值时点估价对象产权清晰，已设定他项权利，截止价值时点（2022年7月11日）约有11笔查封冻结记录。

青岛中央广场项目于2012年开售，起初业主等待网签、等待项目建成，但到了2017年至2020年期间，却出现越来越多维权声音：“交钱后迟迟无法办理网签”，“中央广场已经被法院查封”，“华筑置地称正在办理退款，但公司财务困难资金周转不开”等声音流传在业主群体中。

或许一切早已有端倪。2011年曾有媒体文章指出，华筑置地总部位于项目附近的连云港路33号万达广场商务楼上，总部办公室“仅有3个人”。

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地下商业初体验

城市轨道交通的立体发展，也推动商业项目不再停留于“地表”，地下商业更走向成熟。

世界首条地下商业项目位于将空间利用发挥到极致的日本，上世纪五十年代建成的大阪唯波地下街为后来者们提供了“范本”。

在国内，去年7月刚开业的西安环球港定位为全球最大地下MALL。项目位于东部核心片区，幸福路与万寿路之间，北起华清东路，南至新兴南路。

全长约5.85公里，平均宽度210米，占地总面积约1843亩，总建筑面积约92万平米（商业面积约43万平米），总投资额240多亿元。它是全国最大的城市林带建设项目，也是目前全球最大的地下空间综合体。

西安环球港显然是成功的，而地下商业项目之难也不能忽视，更何况在十年前。

2011年青岛的那场拍卖中，市场也曾满怀期待与忐忑，以致于在中央广场地块的竞拍中，只有华筑置地一位勇士。1.6亿元的总价、950元/平方米的楼面价，远低于同时期地上的土地价格。

据观点新媒体当时报道，曾有业内人士表示，拿地的成本相对很低，但接下来的建设成本则是个难题和挑战。

对于这一地下商业，即便是以商业地产著称的万达当时亦表示，没有地下空间开发项目和计划，因为地下商业土地的开发与地上有很多不同。

其实，进行如此大宗的地下商业项目开发，华筑置地也是第一次。而地块位于市北区新老城区的交接处，地下管线非常复杂，无论是采取明挖还是暗挖的施工方式，投入成本都较大。

如今，距离项目法拍仍有近一个月的时间，已有10人设置开拍提醒，货架上的青岛中央广场在等待下一位东家，但无论等来与否，结果如何也都不奇怪。