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撰文/高天

商业人最忙碌的Q4来了，回望过去的三季度，商业项目供应市场上有何表现？

据联商网零售研究中心统计，2022年三季度（7月-9月）全国新开业99个商业项目(不含专业市场、家居商场、酒店及写字楼、纯商业街区，商业建筑面积≥2万㎡)，同比下滑21％。新增商业建筑面积917.55万㎡；平均单体建筑面积约9.26万㎡（总表在文末）。

此次统计不含商业面积5000平方米的西安中建方寸间、1.2万方的金杨陆悦坊、台湾的SKM Park、重新开业的上海五角场C栋、星空之境海绵公园商业等项目。

一、近五年开业数量新低

从联商网零售研究中心统计的近五年（2018年至2022年）三季度开业的商业项目情况上看，今年第三季度新开99个商业项目，同比下跌21％，是近五年三季度开业数量最低的。

具体来看，仅2019年和2021年两年的三季度同比上涨，其中2019年同比上涨15％、2021年同比上涨19％；其他年份均同比下滑，且2018年和2022年的下滑同比幅度均超20％。

可以看到，2020年受疫情影响，开业数量锐减，导致同比下滑，进而引发不少项目延期至次年开业，加上2021年疫情常态化下控制良好引发了一轮开业高峰。而2022年全国出现多地偶发现象，且在2021年经历开业高峰释放一些市场存量后，开业数量有所减少。

另一方面，新开商业项目数量的减少 ，也反映出市场竞争较大，越来越多的企业开业节奏放缓。尤其是在新消费时代，商业更加注重体验、个性和新鲜的玩法，这对开发企业的要求也更高，“慢工出细活”，如果还是传统的复制化打法，恐很难获得市场青睐，这也拉长了项目的建设和入市运营的周期。

二、华东超半数领跑

区域上看，华东、华南、西南三区占据前三，其中华东以52个开业量，超半数领跑。其他区域华中、华北、东北和西北紧随其后。

具体上看：

华东新开商业数量52个，占比约53％，体量贡献492.26万方。其中江苏14个、山东9个、浙江7个、安徽7个、上海5个、福建5个、江西5个。

华中新开商业数量9个，占比9％，体量贡献84.5万方。其中湖南3个、湖北4个、河南2个。洛阳中州万达广场为存量改造项目，前身是洛阳建邺凯旋广场。

华南新开商业数量14个，占比14％，体量贡献117万方。其中广东13个、广西1个，海南无项目开业。

华北新开商业数量8个，占比8％，体量贡献78.18万方。其中北京4个、河北2个、山西2个。

西南新开商业数量11个，占比11％，体量贡献102.01万方。“三省一市”均有项目开业，其中重庆3个、云南4个、四川2个、贵州2个。

西北新开商业数量1个，占比1％，体量贡献13.5万方。新开商业项目为安康吾悦广场。

东北新开商业数量4个，占比4％，体量贡献30.1万方。其中辽宁3个、吉林1个，黑龙江无项目开业。

三、10-15万方是主流

从商业体量上看，三季度新开的商业项目中，多以中大体量为主，10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约37％；规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）占比约34％；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约18％；15万方以上的商业项目同样占比约11％。

10-15万方的中大型购物中心也是三季度较为常见的体量类型，10万方左右的购物中心在拿地成本、开发成本等压力上相比二三十万方的大体量项目有限。但同时，又因该类型购物中心有体量保证，满足了消费升级下体验式业态及营销需求，往往受到很多开发商青睐。

三季度面积在20万方以上的超大型购物中心仅无锡悦尚奥莱和砂之船（福州）超级奥莱两个奥特莱斯项目。其中福州砂之船奥莱项目是对原来天泽奥莱时代项目的焕新升级的部分亮相，今年12月还将有Michael Kors福州奥莱首店、KFC等更多品牌陆续亮相，实现300多个品牌全部开业。

四、9月开业最集中

三季度是全国下半场的开端，向来是开业高峰期，尤其是临近国庆节的9月份，2021年三季度的情况符合这一规律。

据统计数据显示，三季度新开的商业项目中，国庆和中秋“双节”共同作用下的9月是开业集中期，有63家购物中心开业，占比约64%；8月开出17家，占比17%；7月开出19家，占比19%。

接下来的四季度也是开业高峰期，购物中心开业量预计将略高于三季度（但不少项目将延期至明年），优质项目将逐步放量。 

五、主要商业新看点

虽然新开商业项目数量是近五年最低，仍然有不少看点值得关注。比如贵州商业市场的首个高端型购物中心贵阳荔星中心、东北首座天街龙湖沈阳浑南天街、历经多年改造重换新生的上海锦沧文华广场以及上海天空万科广场、龙湖上海金汇天街、无锡悦尚奥莱、厦门海上世界商业一期、深圳万象食家、南京万象天地等等。

贵阳荔星中心

贵州首座高端购物中心

8月18日，贵州首座奢侈品购物中心——贵阳Lavant荔星中心正式开业。项目引入了路易威登Louis Vuitton（贵州首店）、古驰Gucci、博柏利Burberry、巴黎世家Balenciaga、卡地亚Cartier、宝格丽Bvlgari等高奢品牌。

在定位、生态、业态等规划设计上，荔星中心借鉴近年盛行的“城市旅游”以及Shopping Mall概念，采取超前的生态人文设计理念，以差异化突围，构建一个别具匠心的可旅游观光、体验购物、商务办公、休闲娱乐等为一体的综合性经营模式的城市旅游综合体。比如10000平方米半户外城市氧吧将生态景观与休闲运动完美结合、700平方米空中庭园打造自然惬意的放松休憩地、1000平方米VIP会员私享空间尊享精致典雅的服务体验、300平方米贵州首家高奢艺术空间为城市注入新鲜血液。

荔星中心还打造了四大主题街区：极具法式浪漫气息的城市花园“南法花园”，1000平方米的美食主题山珍食里，为亲子家庭建造的仙境亲子乐园以及700平方米新味潮餐为都市人构建新式社交场所。

在品牌上，荔星中心Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等国际重奢品牌，90余家国际品牌首进贵阳，共300余家品牌，覆盖餐饮、超市、健身房、游泳馆、亲子乐园、电影院、皮肤管理、休闲娱乐等业态。如LAMER、POLA、VALMONT、LAVANT CENTER、迪桑特、周大福荟馆、IRO贵州首店等等。

上海锦沧文华广场

南京西路上的全新名片

8月18日，历经数年焕新改造，上海锦沧文华广场正式试营业。项目坐落于寸土寸金的南京西路商圈，JC PLAZA从十里洋场的发展风向中汲取灵感，汇聚国际先锋奢侈品牌与本土新锐力量。独具风范的精致潮奢业态即将揭开面纱，为沪上消费者带来片刻灵光尽现的非凡购物体验。

基于对新世代潮奢消费需求的精准洞察，JC PLAZA与意大利奢侈品集团Only The Brave（以下简称OTB）携手，以超2,400平方米、四品牌双层店铺的体量布局，造就旗下四家炙手可热的先锋奢侈品牌临街并立的景观，以各类“首店”、“首发”概念打造独一无二的全方位先锋美学感官体验。

比如Maison Margiela全球最大旗舰店，以上海首家Maison Margiela Café、首个Replica香氛专区和专属贵宾沙龙等多款限定组合，缔造出只此一家的多元体验；MARNI中国首家概念旗舰店呈现广阔的创作空间，门店化身为精妙的艺术装置，为给消费者带来一场充满艺术氛围的视觉互动盛宴；JIL SANDER的中国首家旗舰店，由创意总监 Meier夫妇和英国著名设计师John Pawson倾力打造，秉承品牌标志性的摩登练达风格；AMIRI的亚太首店，店内视觉以加州美学为基础，更别出心裁地融入中国本土艺术家画作，呈现多元文化的创意灵感。

兼具顶级品质、异色潮奢与先锋多元的高端品牌消费业态，是JC PLAZA为老牌南京西路商圈倾力铸就的全新名片。

龙湖沈阳浑南天街

东北首座龙湖天街

8月26日，东北首座天街——龙湖沈阳浑南天街正式开业。项目落址于沈阳新市府板块，建筑面积为12.3万平方米。在特殊的市场环境下，龙湖商业凭借强大的品牌吸附力和运营能力逆风而上，在浑南区新市府板块打造一个极具品质、活力的购物空间，为沈阳城南的居民带来“南得好时光”。

据悉，项目汇集200余家优质品牌，其中不乏正播国际影城、京工美作、韦德伍斯、维京传奇、极氪汽车、哈尼兔儿童乐园等品牌首店，多家特色品牌共同汇成浪漫星河，与天街一起亮相城南。

根植于浑南区宜居、宜乐、宜游的区域定位，浑南天街致力于满足城南新中产的消费需求，打造“新浑南、新文化、新生活”的商业体系，引进“高新文化、休闲文化、潮生活文化”的升级品牌，例如蔚来NIO House、华为MSC智能生活馆、永辉超市绿标店、韦德伍斯全新形象店等，全方位焕新区域品牌级次，引领区域消费升级。

上海天空万科广场

新城市TOD商业

上海天空万科广场作为万科成功打造七宝万科广场后，全面升级打造的2.0版本大型商业购物中心，不仅是万科推动城市化发展的一次新的实践，更是对TOD商业和微缩城市的尝试和创新。

整体景观规划突出了绿色、环保，在不同空间、选取不同专类园、突出植物的科普性及植物种群的丰富性，并与辰山植物园签约，将落地全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”。定位「新城市TOD商业，元气生长力中心」的上海天空万科广场，除了绿色低碳，还将以「智慧科技、人文交互」的理念，与品牌联手共建，以更优的服务品质和全新理念，打造TOD商业运营新标杆。

从“微缩城市”的创意点出发，万科在打造天空广场时格外注重周边消费客群的需求，整体业态规划围绕“亲子”“运动”“社交”三大关键词展开，设置国际时尚区、潮流运动区、生活美学区、都市潮流区，同时引入诸多颇具知名度的品牌，首店入驻率高达75%，还引入一些高品质特色品牌，从“体验感”入手为周边客群打造一站式舒心购物地标。盒马鲜生、CGV影院、奈尔宝家庭中心，NIO House蔚来中心等一大波区域首店以及MUJI、优衣库等知名国际零售品牌入驻，今后力争为西上海市民带来全新的消费新体验。此外，很多品牌还将在上海天空万科广场呈现形象升级店、旗舰店、天空定制店等具备明显特色、自带流量、多元业态功能的特色门店，引领西上海的消费能级。

据悉，开业三天，项目总客流32万，总销售额2520万元，且总会员数8.6万，会员销售占比超30%。

龙湖上海金汇天街

上海五大新城首座天街

金汇天街是龙湖今年在上海开业的首座天街，在疫情反复的背景中逆势而上，依托龙湖商业自身强大的品牌号召力、优质的运营实力以及良好的合作口碑，金汇天街汇集了国内外近200家优质品牌，整体招商率达99%，品牌同步开业率突破99%，区域首进品牌达到40%，进一步满足奉贤新城规划导入人口的消费需求，为年轻品质家庭和新兴产业白领提供更多消费选择。

龙湖上海金汇天街总商业体量11万平方米，位处闵行区、浦东新区、奉贤区三区交界处，也是上海自贸区和奉贤新城的交汇处。作为周边7公里内唯一大型购物中心，金汇天街开业后，将辐射近70万年轻品质家庭客群和新兴产业白领。

金汇天街规划有近200家品牌入驻，将带来近60家首进奉贤品牌，其中包含三家首进主力店：永辉Bravo、联娱LionU及keep Win Fitness，此外，HUAWEI HES、NIKE SPORTS M、李宁全品类标杆店、周大福荟馆、奈雪Pro等奉贤首进品牌也将强势助推奉贤商业升级。

在硬件场景营造上，金汇天街延续“未你而来”的项目定位，以“未你摘星”为主要故事线，打造暖心记忆点。在商场顶部，结合龙湖集团首席亲善官“龙小湖”IP形象，筑造约6米高“小湖钓星”的迎客雕塑，这也是全国首个屋顶龙小湖形象雕塑；针对龙小湖钓竿所指向的商场西侧河流，金汇天街也特别打造百米长“星梦水游”主题街区，设立沿河驳岸装置和夜间艺术灯光，呈现闲适悠然的沿河景观和生活方式。

金汇天街首度亮相即取得出色表现，进一步巩固了龙湖商业以“天街”为主品牌布局华东地区市场的信心和决心。金汇天街为南上海商业版图填上一片重要的空白，助力城市更新和区域商业升级进程。

无锡悦尚奥莱

文商旅体娱功能复合体式奥莱

无锡悦尚奥莱首创性提出“零售+MALL”新模式，充分融合传统奥特莱斯与购物中心两者优势，提高餐饮、娱乐、文化等非零售业态的比重，弥补传统奥莱在非零售方面的不足，通过在建筑设计上的创新，对时尚餐饮、休闲娱乐、健康教育、运动健身等业态的补全和加强，在场景空间上突出旅游属性等内容的塑造，为城市创造出一个集文商旅体娱功能的综合性社交空间。

比如“骑楼”的设计，结合了古埃及、古希腊和古罗马的建筑特色的三大入口，慢生活空间、文娱空间和潮玩运动空间主题的中庭场景等等。

无锡悦尚奥莱打造首店品牌+全业态品牌组成的超强品牌阵容，在近600家国内外知名品牌中，首店品牌占比超50%，其中无锡首店116家、惠山首店215家。比如江苏首家城市地标店、第三代室内儿童沉浸式剧场乐园土拨鼠俱乐部，无锡首家蹦床界的爱马仕KANGA ZONE，无锡首家都市潜水中心超级橄，无锡首家全球高端美妆零售店HAYDON黑洞等等。

据悉，项目开业四天，便实现了总销售额突破1.3亿、总客流突破100万人次、会员总量突破20万、媒体曝光量达5000万的突出成绩。

深圳万象食家

全国首个创新型市集购物中心

万象食家是华润置地从片区客群的需求出发，从以成熟的万象系商业着手打造的新产品。

据悉，万象食家区别于传统万象系商业规划布局，抛弃传统化主力店，以食为主题，以家为表达方式，将打造全国首个创新型市集购物中心。

万象食家位于华润置地深圳罗湖区笋岗中心项目B1-B2地下两层及L1-L6地上六层，以食和家为核心。在食方面，万象食家届时将汇集全球顶尖美食，打造集采买、加工、吃逛于一体的一站式目的地。同时，将打造更为舒适的街区+MALL的漫步式公共街区和特色主题街区。在家方面，万象食家将户外、家居、亲子等品牌等更具社交性的业态引入，为消费者带来健康、活力、舒适的体验。

零售方面，引进SOLAR LAB全新概念店、BOWLIVING X Something For生活家居与咖啡新概念店、BEAST野兽派市集概念店、AFIONA妍丽全国首家新概念店、Naturehike户外华南首店等；餐饮业态充分挖掘餐饮端优质供应链，打造社交餐饮与生鲜采买相结合的全新体验。与成熟餐饮品牌合力孵化符合项目定位的创新产品线和市集概念店。全场首进品牌40余家，打造格调与人气兼具的美食新地标。

厦门海上世界一期

海上商业乐园

厦门海上世界是由招商局重要旗舰企业招商蛇口与财富500强象屿集团联袂共营的超大体量、超凡区位、超前规划定位、实力引入多个超级目的地，项目以深圳海上世界为蓝本，一如既往地保持了滨海商业特色，以“Mall+街区+乐园”的形态为区域带来了未来商业新潮流，势必成为鹭岛休闲旅游的崭新名片。

9月30日率先开业的一期商业定位时尚潮玩欢乐场，引入大量具有强打卡属性的文化艺术、娱乐体验业态。

比如第五代室内海洋魔幻王国、海西首个体验式场景冰雪乐园、超10000㎡跑跑天际赛车公园、62m高山海全景摩天轮、滨海旗舰影院、乐园界的爱马仕“奈尔宝”福建首店、专注打造梦想的“明星婚礼”艺术中心格乐丽雅（福建首店）、全场景社交空间星聚会KTV（福建首店）、综合型室内游乐体验ROUND ONE第一回合（厦门首店）、环球海鲜牛肉料理醉辉皇（福建首店）、悦海海景融合料理（福建首店）、花潮厦门全新海景概念店、焱铁烧厦门全新海景概念店、意式宝藏冰淇淋品牌Cream story（福建首店）、新加坡顶尖料理GREEN WOOD（中国首店）、GREG'S全新海景概念店、禄嫂茶冰室厦门旗舰店、Starbucks、M stand、LAVAZZA、McDonald、KFC等系列头部网红品牌。

南京万象天地

华东首个万象天地

江苏首家万象天地位于南京市秦淮区中山南路666号，邻近地铁1号线三山街站，打造“风雅秦淮”IP，充分挖掘云锦路和秦淮河的价值理念，目标是打造成为文旅商兼备的Mall+街区式商业。

据了解，南京万象天地总建面约13.69万方（地下2层、地下4层），集合影院、剧院、艺术中心、书店等业态，将历史文脉与市民的生活、消费场景结合，引领消费需求方向，为市民提供商业与文化服务。用“开放和融合”的手法，发掘云锦与秦淮河更深的文化内涵，将商业与城市文脉有机结合。

项目将打造成“南京至臻品牌首发第一站”、“南京潮流时尚生活地标”、“全球热门餐饮南京至高”三大目的地，引入20%全新概念、40%城市首进品牌，让街区再生、新旧交融。

比如gaga、STEAK HOUSE、闽和南、YK烧肉居酒屋、nice rice、Theory、星际传奇X酒吧概念、湊湊、添好运、茶颜悦色、万象影城、元古、始祖鸟、thisisIZI8、STUDIOUS、Carhartt WIP、EXI.T、nice rice、Randomevent、Solar Lab、SNOW51、IGOSURFING、I-PRIMO、bebe、the WAREHOUSE optic、BAKER&SPICE、Arabica、Redline等。

附：2022年第三季度全国新开商业项目统计表