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撰文/高天

10月24日，据港交所披露的消息，珠海万达商业管理集团（以下简称“万达商管”）招股书失效。

这是万达商管第二次递表失效。2021年10月21日，万达商管首次向港交所递交招股书，后于今年4月21日失效。当时短短两天内万达商管便第二次递交了招股书，中信证券、摩根大通、瑞信为其联席保荐人，没成想仍然失效。

不过，招股书失效了可以重新递交，在IPO期间招股书失效的情况也比较常见，只要在申请有效期后三个月内再次递表延期此前申请即可。

据知情人士表示，万达商管将尽快提交更新材料，将不会影响上市进程。

上市之路一波三折

2014年，万达商管的前身大连万达商业地产股份有限公司曾在港交所上市，但仅两年便从港交所退市，转投A股谋求上市。

此后的六年间，万达商业多次A股上市受阻，于2021年3月，正式从A股撤回上市申请。实际上，2015年9月，万达商业就启动了内地IPO程序，当时拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。

在回A路上，万达商业多次主动求变，比如全面转型轻资产，引来腾讯、苏宁、京东、融创的340亿战投，将万达商业更名万达商管等等。

尽管如此，万达商业A股IPO依然无法改变继续排队的命运。不愿等待的万达商业决定从A股撤销上市申请，以寻求更有效的途径登陆资本市场。

所以，在2021年3月底，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。万达商管再次谋求港股上市。

2021年10月，万达集团拆分珠海万达商管向港交所递交了招股书，但于2022年4月21日失效。随后的二次招股书申请仍然失效。

在经历了登陆港交所、私有化退市、轻资产转型、多方融资等一系列操作后，铁了心要上市的万达商管能否如愿以偿？

化身“白武士”扩大规模

为了能成功上市，今年万达化身“白武士”，一直通过收购来扩大市场规模。

1月，万达商管低价接手葫芦岛的烂尾项目，将打造成为葫芦岛万达广场；

2月，万达商管宣布全面接管山西忻州田森汇，将更名忻州万达广场重新升级后开业；

3月，万达商管宣布将接手万河南鑫苑旗下多个商业项目；

4月，万达商管与建业集团签署协议，将全面接管运营建业旗下的所有商业项目；

同为4月，接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，二者均以轻资产的方式运营，后者将更名为北京五棵松万达广场；

7月，万达商管接手合肥烂尾楼项目万泓中心，今年12月底就将完工；

9月，奥克斯地产将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管；

10月，海尔智家与万达商业管理集团达成战略合作，聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店，目前，在全国锁定72家意向进驻商场，并计划于2023年完成进驻200家目标。

同时，作为董事长的王健林也没闲着：4月去了贵州茅台镇，5月去延安红街，8月到北京市平谷区考察，9月与洛阳市市委书记江凌见面，并与洛阳文旅集团达成合作协议……一切都在为了上市而努力。

不过，联商专栏作者王玮认为，万达商管上市过程中还应该避免陷入规模扩张的陷阱，其最大的挑战还是如何解决规模不断扩大所带来的收入必然下降的现实问题，而放弃规模追求价值的成长空间依然是巨大的。

对赌临期，上市可能性多大？

加速拓展业务，最终目的是为了成功上市，也是为了2023年即将临期的对赌协议而努力。

根据万达商业与投资者签署的对赌协议，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市。如今，离最终协议时间还不到一年，万达商业能否如愿以偿，拭目以待。

值得一提的是，第一次递交招股书中，万达与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资集团等机构投资人设定了对赌协议：大连万达商业及珠海万赢同意保证珠海万达商管2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

不过招股书显示，2018年、2019年、2020年和2021年，万达商管分别取得营净利润20亿元，12亿元、11亿元和35.1亿元，2021年的净利润未及对赌协议中规定的51.9亿元。

不过，万达商管认为已经完成了2021年的对赌。他们的解释是，自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商业广场收取运营管理服务费，上半年净利润数据参考意义并不大，因为仅下半年就实现净利润约28.5亿元。

在当下资本市场不景气的情况下，万达商管或许只是在等待一个转暖的窗口期。

不过，联商高级顾问团成员老刀曾表示，一方面，万达商管没有真正的核心资产，只有抽象的管理和品牌输出，王健林并没有把自己核心的资产装入万达商管；另一方面，从万达集团和万达商管的关系隐约可以看出，万达集团才是万达商管背后的大BOSS，也是主要的受益人。从这两个角度看，在这样的模式之下，万达商管上市的可能性不大。

总之，万达商管未来的上市之路进程如何，需要等待最终结果的公布。