来源/观点网

撰文/龚丽欣

 “你们要好好写一下老丁，他是一个真正的职业管理者，我是很佩服他的。”

就在三个月前的一场午餐会上，合生罗臻毓曾这样提起丁力业。

在他看来，丁力业在商业地产界里面算是比较完整的从资本到运作以及对市场前瞻性的发展，看得很透彻的。

不止是罗臻毓，商业地产领域的同行们对丁力业的评价很高，这让我们更加期待这一次与丁力业的面对面交流。

印力的商业旅程走过了起起伏伏、高高低低的不同阶段，如今已初具规模，并有展翅高飞之势。就在前不久，母公司万科刚刚将49个商业项目交由印力集团管理。

而董事长丁力业作为最早涉足商业地产的那一批人，细细数来，他在商业地产领域也浸润了近二十年时间，经历风雨，也见过彩虹。

在他看来，“做商业地产是讲究长期性的”。

2022年，随着宏观经济增速放缓、消费信心下降，叠加疫情影响，商业地产遭遇了前所未有之大变局。

站在历史的长河看古今，丁力业认为：“不确定因素可能有很多，但我们首要的事情是把当下的工作做好，不负今日。”

“未来会怎么样我也不知道，但我相信会越来越好。”

01

来时路

与丁力业的访谈定在十月的一个早晨，那天恰逢深圳降温，我们踏着风雨来到了深圳印力中心。

见面地点设在12层的一间会客厅，面积不大，布置也很简约，一张圆形会议桌，搭配了几张办公椅，靠近窗边还有一张方形的茶几，和几张单人沙发。

距离约定时间还有半个小时，工作人员告诉我们，丁力业还在开会。

与丁力业也有些年头没见了，脑海中对他的印象几乎都停留在外界的报道与友人的评价当中。

犹记得，他从湖南大学给排水专业毕业后，便进入了同济大学市政工程专业深造，而后加入了深圳市建筑设计院，直至2003年深国投商置成立，躬身入局商业地产。

我们感叹道：“丁总的跨越度还是比较大的。”

“做商业确实各方面都要懂一些，商业是比较复杂的，不是那么简单的生意逻辑。”工作人员提到。

的确，丁力业商业生涯可以用“意想不到”几个字形容。过去二十年时间，深国投商置度过了金融海啸，经历过股东变更，更名 “印力”，逐步发展壮大，丁力业始终相伴相随，坚守其中。

但正是这二十余年的浸润，造就了丁力业丰富的人生历程，更给了他观察行业、企业的不同角度和思路。印力之于丁力业，或许就是人们常说的：相互成就、相辅相成。

顺着印力与丁力业的“来时路”，我们追忆往昔，丁力业表示，“印力一直坚持着原来的初心，但沿着一条路一直走到底对不对，现在也不能得出结论”。

“前面20年，很多公司用了别的方式，发展得很快，但我们一直是这么干的（聚焦商业地产）”，他感叹道，“不过，20年也是很短的，因为商业地产是长周期的事情，是持续的，至于结果怎么样，还要再过10年、20年看一看。”

02

不负今日

人们常说，一个人现在的价值在哪里？就在于他有过去，还有将来。

假如我们此刻生活的现在，没有过去和将来，那么，这个现在是淡薄的，是没有价值的，它就像无源之水一样，不知道流到什么地方去。

对印力集团和丁力业来说，过去二十年更像是稳固根基的过程，稳扎稳打，造就了今日奋进之势。

不过，今时今日行业走向了新的发展局面，2022年被称作是商业地产背水一战的一年：一方面，在宏观经济增速放缓的当下，国内消费动力稍显不足；另一方面，多地疫情散发，也给商业地产运营带来较大的冲击。

对印力乃至整个商业地产行业而言，如今面临着走过一山还需再登一峰，踏过一沟仍需再越一壑的境地。

“今年的形势肯定都是很困难的”，丁力业的回答很直接，没有任何的拐弯抹角，强调今年商业地产最大的影响因素是不确定性。

的确，疫情黑天鹅爆发至今三年时间，全国防疫早已进入常态化，每一次疫情的突发，必然导致商场流量直线下降，出行影响、堂食叫停、商场停摆，这给商业地产运营商、租户乃至消费者都带来了较大的压力。

“减租不是唯一方式，我们要求项目密切关注租户生存情况，对不同业态和品牌有不同的帮扶措施，帮助商户提升销售”，在丁力业看来，下放权力，根据不同城市、不同项目情况，采取不同措施，实实在地的为商户客流，提升销售，保证效率的最大化，才能共度难关，这也在一定程度上保障了商场的出租率。

根据财报数据显示，截至2022年6月30日，万科商业业务（含印力集团）累计开业的总建面达1194.8万平方米，规划和在建商业建面为441.1万平方米，已开业项目整体出租率91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率91.6%，处于行业较高水平。

2022年，印力同样在控制投资节奏。

“今年我们新增的投资量很少，现有的项目里面90%多是有收入的，不是在建、在途，或者刚拿地的，所以相对来说我们会好过一点，因为都是有租金收入、有现金流的。”

第四季度，正是一年回顾与总结的日子，于是我们问丁力业：“您觉得印力这一年的表现怎么样？”

“我们不好不坏吧。”

丁力业的回答总是客观、中肯，即没有过分的赞扬，也不会刻意的谦虚。在他看来，印力前期的铺排，给了他们应对当前环境的底气和勇气。

“我们的好处是样本量比较大”，他提到，印力的特点是规模比较大、年限比较长、做的品牌也比较多。

同时，印力专注商业地产的基因，找准了中产阶级产品的定位，也是助力穿越周期的密钥。

当前，丁力业认为：“不确定因素可能很多，但我们首要的事情是把当下的工作做好，不负今日。未来会怎么样我也不知道，但我相信会越来越好。”

03

印力基因

丁力业是亲和谦逊的，没有什么架子，他的性格如同印力这些年走的路子一般，不会给人高不可攀、望尘莫及之感。

据了解，印力集团以中产阶级为主要受众，目前打造了“印象城”、“印象汇”、“印象里”和“印象城MEGA”等产品线。

“我觉得我们的定位，到目前为止还是很清晰的，就是做中产阶级的品质生活。”

“我老是开玩笑说，我们这代人觉得贵的就是好的，实际上这是个误区。现在年轻人特别有鉴赏能力，他们非常注重品质和性价比，跟奢侈品是两码事。”

另一方面，丁力业认为，每个人、每家企业的基因是不一样的，尽管国内也有做高档购物中心的品牌，但印力还是坚持做中产阶级、普罗大众的产品。

“因为这个赛道在中国的市场比较大。”他强调：“塔尖上的东西有人做。”

丁力业解释称，印力主打的是中产赛道，印力的特点就是要在全国范围做，主要看你有没有好的产品。

实际上，找准赛道发力是印力过去近二十年高质量发展的重要因素。当然，除了赛道，让丁力业更为满意的是印力纯正的商业地产基因。

印力入局商业地产之初，这个行业已有不少企业布局其中，但彼时房企更多是把商业地产作为住宅物业的配套。

“我们最初就是聚焦商业地产，这一点从来没有改变过。”

提及印力的基因，丁力业稍显自豪，脸上挂着抑制不住的笑容，他也曾多次在公开平台表示，印力是一家不依靠销售物业反哺的商业地产公司。

正是因为印力过往专注商业，积累的大量的经验与能力，才能在存量时代具备抢跑的优势。他亦强调，印力不会轻易改变自己的定位和初心。

04

坚守非固守

从2003年成立至今，印力始终坚守商业地产赛道，始终以中产阶级为主要受众，打造品质生活。

但坚守并非固守。

近二十年时间，印力不断根据行业、市场的变动做出调整和创新。比如，2008年金融危机袭来，印力通过多次的流转和调整，在时代洪流中站稳脚跟；比如商业地产重资产压力之下，印力不断学习和探索如何借助资本市场助力企业发展。

当前，伴随着存量时代的到来，通过轻资产管理服务的输出，盘活存量商业资产重塑商业价值的需求愈发旺盛。在此情况下，印力提出了“重轻并举”的发展策略。

“我们实际上做的是重轻并举，重就是资产，轻就是能力。”丁力业强调，印力还会去做重资产，有合适的项目还会去投，毕竟有能力有资本，未来的收益会更大。

至于轻资产方面，他则表示，印力有20年的积累，有能力做轻资产的输出。

这种重轻结合的模式，不仅能够盘活一些存量的商业资产，更能借此扩大印力的业务规模和市场影响力，可谓是双赢的决策。

不过在丁力业看来，规模并非首位，就当前环境，把每一个“场”做好可能比规模更重要。

他强调，目前市场上看似很多收并购机会，但前期不介入，现在收购回来会有很大问题，所以印力在收并购方面很谨慎。目前的存量项目当中，印力更多去做能力输出。

对于轻资产输出，丁力业还有自己的考量，他表示，尽管是轻资产项目，印力同样会当作重资产去管，要求每年资产有提升，这样资产持有者才会信任印力。

发展模式与策略方面，印力则会根据时局的变迁进行调整，在内容方面亦不断创新。

当前，购物中心不再是简简单单进行物理空间的租赁，而是租户、消费者的服务者，这也考验运营商们的多重能力。

就在今年8月，印力集团联手滴灌通、龙柏资本签署战略合作协议，三方就科技赋能的创新投资模式展开合作。

对印力而言，此番合作能够借助滴灌通、龙柏资本的资金，对租户品牌孵化及在印力体系的发展构建基础，从而为印力的商业管理增值服务提供助力，进一步增加租户黏性及出租率。

“做这个事情的初心就是要做内容创新，要扶持这些中小企业发展。”丁力业这样告诉我们，

他强调，现在资本和市场的考验下，很多中小品牌的发展实际上是很困难的，“滴灌通、龙柏有资本，印力有全国布局的场，通过这个方式帮助中小商家快速发展，对中小企业、对印力来说都是有好处的。如果每个城市、每个项目都有一个新的店，那我就有竞争力，这样招商也好招一点，租户跟我们的黏性也会更强。”

在大的方向上，印力始终坚守初心和定位，与此同时，随着时局不断创新和改变，这种变与不变，或将支撑印力走向下一个十年、二十年。

根据印力官网披露的数据，目前该公司运营管理项目超150个，遍布全国50多个城市，资产规模近1000亿，管理面积近1200万平方米。其中，针对独立第三方的轻资产输出管理项目35个，管理面积231.3万平方米。

前不久，万科集团决定将49个商业项目交由印力集团管理，总商业体量约200万平方米。

对于此次动作，丁力业强调：“通过集约化的管理，把效益、效能提起来。”

以下为观点新媒体对印力集团董事长丁力业先生的专访实录：

观点新媒体：今年以来，随着宏观经济增速放缓、消费信心下降，叠加疫情影响，商业地产遭遇了前所未有之大变局，您如何评价当前商业地产行业面临的市场环境？在“稳经济”与促增长的大背景下，商业地产又将迎来什么样的变化？

丁力业：我们最初在做商业地产的时候，就是聚焦商业地产，从来没有想过把商业地产当作拿地的手段，通过住宅来实现利润。

这两年不确定的因素特别多，但我们首要的事情是把当下的工作做好，不负今日。未来会怎么样我也不知道，但我相信会越来越好。

观点新媒体：您觉得印力这一年的表现怎么样？

丁力业：不好不坏吧。

不过现在的好处是样本量还比较大，我们是中国第一批最早的商业地产公司，年限比较长。很多公司可能只有10年，我们有20年的历史，很多2000年开工、开业的项目印力仍然在做。做商业地产是讲究长期性的，在这方面我们更有体会一些。

我们做的产品也挺多，有1-3万平米的印象里，也有30多万平米的印象城MEGA，这是我们跟别的公司不一样的地方。

我觉得所有的公司都是我们学习的榜样，比如我们会看他们的精细化运营、招商策略、选址标准、品牌定位，这样的目的就是把自己做得好一点。

如果大家觉得我们的日子稍微好过一点，可能是因为今年新增的投资量很少，现有项目里90%多是有收入的，不是在建或者在途，或者刚拿地的，所以相对来说就会好过一点，都是有租金收入，有现金流的。

观点新媒体：前段时间印力联手龙柏资本、滴灌通就科技赋能的创新投资模式展开合作，印力集团在其中扮演的角色是什么？这类合作对印力而言，起到什么作用？

丁力业：现在商场都讲创新，实际上内容创新才是最重要的。

在资本和市场的考验下，很多中小品牌的发展实际上是很困难的。滴灌通、龙柏有资本，印力有场，具体是我们带来人流和场地，滴灌通解决资本。通过这个方式帮助中小商家快速发展，对中小企业、对印力都有好处。

如果每个城市、每个项目都有一个新的店，那我们就有竞争力，租户跟我们的黏性也会更强。

所以做这个事情的初心就是要做内容创新，要扶持中小企业发展。

观点新媒体：印力主打中产阶级的产品，之后有没有考虑往高端路线走？

丁力业：我们的定位到目前为止还是很清晰的，就是做中产阶级的品质生活，可能国内做高档的有华润万象城，也有几家港资，每个人的基因不一样，印力还是坚持做中产阶级、普罗大众的产品。

这个赛道在中国的市场比较大，印力的产品又覆盖了全国50多个城市，国内市场的消费力是有的，购物中心完全可以做，问题是有没有好产品。

另外，现在的年轻人给我最大的启示是特别有鉴赏能力，他们非常注重品质和性价比，跟是不是奢侈品是两码事。

所以我说消费在变，如果按照我们这些人的思维去做是有问题的，越贵越好绝对是个误区，印力不会轻易改变这个定位和初心。

观点新媒体：近年来，商业地产逐渐摆脱重资产模式，走向轻资产运营，您认为未来商业轻资产化发展将呈现何种局面？相关专业运营能力的要求能否满足这种发展？印力在轻资产方面的铺排是怎么样的？

丁力业：我们实际上做的是重轻并举，重就是资产，轻就是能力。

我们会做重资产，有合适的项目还会去投，如果真的有这个能力，再加上有资本，这个收益是更大的。

轻资产就是收管理费，这个真的是靠能力的。

我们有20年能力的累积，所以现在会做重轻的战略。现在也到了一定的程度，我们做得挺好，比如在深圳跟政府平台成立合资公司等，主要是依据我们的能力帮助来做商业的运营。

观点新媒体：您怎么看待今年的收并购机会？印力有收并购方面的计划吗？

丁力业：我们在收并购方面很谨慎，因为现在很多项目前面如果不介入，后面拿回来会有很大的问题。存量就是能力输出，我们帮助进行改善，但是并购就不一样。

能力输出方面，我们当成一个很长期的生意来做，而且是将轻资产输出当作重资产去管，以前有个说法，苍蝇虽小也是肉，但我们不是这样的，这不是我们要做的事情，所以即便是轻资产我们也会有比较严格的标准。我们对重资产有很严格的要求，资产价值每年要有提升，这样资产拥有者才会信任我们。

观点新媒体：近期万科集团决定将部分商业项目统一交由印力集团管理，项目总数达49个，对印力而言有什么意义？能否使万科和印力的商业业务形成合力？

丁力业：我们是想通过这个集约化管理，把效益、效能提起来。

应该说，这一次作为专业的商业地产公司得到了很多人的认可，觉得我们自己的项目可能表现、反应都做得比较好，这也是让我们来做的原因。

观点新媒体：这么多年来，丁总与印力共同陪伴、共同成长，回头看，您对于印力集团的成长评价如何？

丁力业：印力一直坚持着原来的初心，但沿着一条路一直走到底对不对，现在也不能得出结论。

前面20年，很多公司用了别的方式，发展得很快，但我们20年一直是这么干的（聚焦商业地产）。

不过我是这么想的，20年也是很短的，因为商业地产是长周期的事情，是持续的，至于结果怎么样，还要再过10年、20年看一看。