来源/观点网 

撰文/龚丽欣  

五年前，那场载入史册的“世纪大交易”还历历在目，王健林摔杯甩卖资产的故事还在坊间流传着。

但五年后的今年，地产行业风云变幻，曾经“割肉自救”的王健林摇身一变成为了“白衣骑士”，接连解救那些身陷困境的地产大佬们。

最近，王健林又将橄榄枝投向了正荣集团。

据媒体消息，近日安徽合肥新站区悦都荟正荣中心将引进万达集团作为投资方。

消息援引正荣集团icon的回复表示，现资方（万达）对合作模式提出要求，需要将住宅地块与商业地块的土地证进行分证，已经向政务部门提出申请分证，完成后即可开工建设。

对努力冲击港交所的万达而言，接盘困境商业项目似乎早已不是什么新鲜话题。

但面对一个尚未建成的项目，合作模式是怎么样的？专注轻资产的万达会以何种方式介入项目的运营？

停工的正荣中心

战场上没有常胜的将军，商场上也没有永远的赢家。经历几年浮沉与调整归来后，王健林当起了“接盘侠”，这一次，他相中了位于合肥新站区的正荣中心。

2017年年初，正荣首进合肥，以单价1079.16万元/亩，约19.5亿的价格获得新站区XZQTD217号地块，也就是现在的正荣中心所在地块。

据观点新媒体了解，上述地块为商住用地，其中住宅部分命名为正荣·悦都荟，也叫正荣悦都公馆，项目规划了25栋住宅，于2017年11月首次开盘。

根据第三方平台披露的数据，上述住宅房源已全部售完，且于2020年5月完成一期交付，2021年、2022年陆续交付了二期项目。

而商业部分，按照此前计划将建设一栋高层办公、三栋多层商业，总投资13亿元，建成后将整合购物、餐饮、办公、休闲、娱乐等多元业态，打造成为全国第七座“正荣中心”。

有业主透露，在购房期间，正荣就曾承诺，商业项目将与住宅部分一同建成。也就是说，按照首期交付的2020年5月计算，至今已延期两年有余。

实际上，正荣中心的困境早有信号。

2019年年初，有网友在政务平台咨询：正荣中心何时建成？

彼时得到的回复是：经区建设发展局与建设单位沟通，正荣悦都荟商业综合体前期已开挖部分土方，去年因大气污染及扬尘防治要求暂停施工，尚未复工，目前正在进行商业调研，待调研结束后，结合地铁3号线逐步开始施工建设。

此次小波折之后，项目很快便重回建设状态，但迟迟未见完工。

两年时间，业主、网友频繁在政民互动平台发问和咨询，直至去年9月，合肥市新站区建设局明确：正荣悦都公馆项目商业地产建设工程规划许可、施工许可手续均已完善，目前正在施工，建设单位计划2022年5月31日竣工，2023年5月1日满铺开业。

如此一来，与原计划相比，项目进度足足迟了两年。

世事无常，还未等来迟到的正荣中心，先等到了正荣“暴雷”的消息。

今年年初，坊间传闻称，正荣地产资金紧张，不能按照计划赎回1亿美元的永续债，紧随其后，该公司进入了股债双杀、项目甩卖的阶段。

而合肥正荣中心，也在2022年年初走向了停工的境地。

今年5月，有网友再次留言政务平台询问项目进展，得到的官方回复是：经核实，正荣集团因2022年2月发生债务危机，导致该商业项目年后一直未复工。

“由于开发企业后续资金不足，暂不具备复工条件，具体复工时间无法确定。目前正荣集团正在积极寻找商业合作单位，争取早日复工。”

“资方”万达

这一次，王健林又拉了一把昔日伙伴。

消息称，万达有意介入合肥正荣中心项目，双方已经过深入洽谈并已达成了合作意向。

上述消息援引正荣集团icon的回复表示，现资方（万达）对合作模式提出要求，需要将住宅地块与商业地块的土地证进行分证，已经向政务部门提出申请分证，完成后即可开工建设。

对此，分析人士强调：“万达的介入，或能加速盘活此类停工项目”。

不过，对于急切登陆港股资本市场的万达而言，在地产下行周期收割此类出险企业项目，不仅仅是为了帮一帮昔日好友，毕竟这种方式能够让其迅速提升外拓能力，讲好资本故事。

今年以来，万达接连与建业地产、鑫苑置业签约合作，获得了上述两家企业旗下多个商业项目的运营权。

不仅如此，该公司还接管了北京SOLANA蓝色港湾项目、北京五棵松卓展购物中心、杭州万宝城、长沙及成都的5个奥克斯广场……

据珠海万达商管此前披露的第三份上市招股书，截至2022年6月30日，珠海万达商管管理425个商业广场，在管建筑面积达6000万平方米，分别较2021年末新增8个、104.5万平方米。截至2022年6月30日，珠海万达商管还有196个储备项目，包括175个独立第三方项目。

从上述接管、合作的情况来看，珠海万达商管均以轻资产的模式着手。

观点新媒体查阅，珠海万达商管的轻资产模式主要是委托管理模式及租赁运营模式。

委托管理模式，是指珠海万达商管受委托全权负责管理商业广场，为项目持有方提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。而租赁运营模式，是指该公司则从业主处租赁物业，并将商业广场内的商业空间出租给商户，同时全权负责管理商业广场。

前者模式下，珠海万达商管主要收取项目运营管理费用；后者模式下，珠海万达商管除了管理费用以外还将收取租户的租金收入。同时，两种模式下，万达亦会按一定比例（一般介乎20%至40%）享受项目产生的净收益。

这一次，根据消息，万达作为资方介入正荣中心，那么投入的资金有多少？是否会持有项目股权？此次介入是以重资产的角度还是轻资产的角度介入？

对于上述疑问，截至发稿，正荣方面并未明确回复。

不过，有熟悉万达商管的分析人士表示，万达现在的项目基本都是轻资产，这次大概率也是轻资产介入。

实际上，万达全面转型以后，新签项目均以轻资产为主，很有可能项目的所有权依旧在正荣手上，万达可以通过提前支付项目20年、30年租金的方式，拿到长期运营权。

如果双方在前期洽谈过程中定下协议，上述租金优先用于项目建设，如此一来，从名义上万达不需要承担项目的建设资金，同样也不会持有项目股权。

对万达而言，长期租赁的成本肯定比直接接盘要低得多；此外，轻资产更能避免土地成本与资金沉淀带来的不利影响，减轻压力。