来源/观点网 

撰文/潘玲宣  

距离上次挂牌出售资产仅一星期，首开股份再现资产转让。

12月14日，首开股份公告称，计划转让北京市复兴商业城项目，相关议案已于当日获董事会审议通过。

具体而言，首开股份全资子公司北京城市开发集团有限责任公司拟将持有的北京市西城区复兴门外大街8号及迤北房地产资产（复兴商业城项目）转让给北京首开城市运营服务集团有限公司，收购价格确定为评估值1.79亿元。

此次资产转让，距离上一次披露转让信息只有一周时间。在近两月的时间里，首开股份累计已有五笔挂牌及转让行为。

倒手转让资产

最新事件中，转让项目为复兴商业城。

项目位于北京市西城区复兴门外大街8号，地处北京月坛三里河等区域，总建筑面积约14569.8平方米，其中地上部分主要为商场，面积1772.4平方米；地下部分为商场及车库，面积12797.4平方米。

据官方披露的商城简介，复兴商业城于1992年开业，不断强化、突出“中老年”经营特色，已逐步成为经营穿类商品，特别是中老年穿类商品为重点的知名综合百货商场。

“十里长安街，一个复兴城”，面向中老年市场的复兴商业城，在早些年确是当地热门商场之一，并承载了三十年的城市印记。但在商业求新求变的时期，也因其自身的“老派”引来一些质疑。

然而事实上，西城作为北京老城区，也存有较大市场的中老年消费需求。

首开股份提到，复兴商业城承担着服务国家单位的重要任务，且商场多年定位中老年特色商场，为全区服务业重点单位，具有一定的民生保障性质，目前租金水平较低，未来提升也较为困难，无法按市场化方式运营。

据了解，该项目现为出租经营，平均年租金约为750万元。评估报告则显示，复兴商业城项目评估结果为账面原值4683.6625万元，账面净值1897.3852万元。评估值(含增值税)为1.79亿元，增值1.60亿元，增值率844.18%。

此次城运集团受让复兴商业城项目后，城运集团将承继城开集团原有权利义务，继续担负服务国家单位的重要任务。

首开股份借此剥离出并不完全称得上“优质”的商业项目，虽然看起来是一次主动的去芜存菁，但结合近两月动态，仍会联系到是在借此融资。

据不完全统计，11月以来首开股份已通过在产权交易所挂牌等方式，进行五次资产处置。

从时间上来看，最近的一次是12月9日，首开股份在全国产权交易所挂牌转让北京联宝房地产有限公司100%股权，转让底价6.9亿元。

在11月初，首开股份北京产权交易所预披露转让北京天鸿集团烟台天鸿时代100%股权；11月16日，首开股份挂牌转让北京发展大厦有限公司100%股权及约1.57亿元债权，挂牌起始价为20.39亿元。

11月21日，首开股份转让全资子公司北京城市开发集团有限责任公司所持有的北京市朝阳区广渠路首城商街。项目的房地产市场价值（含增值税）约为3.223亿元，增值1.979亿元，增值率159.09%。

当时，首开股份也有类似在最新事件中的表述：首城商街自持经营多年，租金收入涨幅不大。本次交易完成后将有利于进一步盘活其现有资产，提高资产使用效率，增加现金流入，提升经营效益。

首开的棋局

市场围绕首开股份资产处置展开的相关联系，一方面出于行业背景，另一方面则是老生常谈的脚踩“三道红线”。

截至今年中期，首开股份剔除预收账款后的资产负债率为72.18%，净负债率145.21%，现金短债比为1.43，踩中两道红线。

同时，三季度报显示，今年前三季度，首开股份营业收入约193.85亿，同比减少55.87%；归属于上市公司股东的净利润约-5.7亿，同比减少181.47%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-7.51亿，同比减少220.07%；经营活动产生的现金流量净额约42.43亿元，同比减少55.29%。

销售方面，今年前11个月，首开股份共实现签约面积282.25万平方米，同比降低19.71%；签约金额772.18亿元，同比降低27.64%，其年度销售目标仅完成七成。

新增土储方面，相较去年的积极状态，首开股份今年以来略显谨慎，年内仅通过公开市场及收购方式，获取北京、福州3宗地块。

其中，在今年北京第二、三次集中供地中，分别以40亿、38.295亿元竞得朝阳区崔各庄奶西地块、丰台花乡地块。

9月，首开股份福州城市公司通过收购获得福州市2021-41号地块，该地块此前于2021年9月福州第二轮集中供地中挂牌，融侨以最高限价6.68亿元摇号竞得，成交楼面价约16842元/平米，溢价率14.97%，商品住宅销售指导均价为33000元/平米。

相关公告显示，融侨集团为盘活存量资产，改善公司现金流，与首开股份签署协议，将持有的福州首融沣泽置业有限公司100%股权及对首融沣泽享有的3.21亿元债权转让给首开，标的股权交易价格为2.498亿元，标的债权交易价格为3.21亿元，总计转让对价5.708亿元。

这一交易对价相当于在拿地价格基础上打了八五折，而项目售楼处也已经建成，首开接手后，直接“改换招牌”即可。此外，项目于去年底开工，首开可在之前基础上继续开发建设工作。

捡了便宜之后，首开股份又瞄向了中海。

今年9月，北京中海盈璟房地产开发有限公司拟募集资金，对应持股比例30%。该公司于今年6月成立，由北京中海地产有限公司持股100%。募集资金主要用于项目开发运营，具体而言主要负责开发湖光玖里项目。

该项目是中海今年北京第二批集中供地中以54.7亿元竞得的顺义新城19-85、86地块，溢价率1.48%，销售指导价59700元/平米。

11月22日，据北京产权交易所信息，北京中海盈璟房地产开发有限公司增资项目获得首开股份的投资，投资金额约为3亿元，对应持股比例为30%。或许也可以理解为首开股份以少数资金撬动了54.7亿元的项目。

此外，城市复兴官首开的“棋局”在地产开发之外也有落子。

11月，首开股份与建设银行发起设立的住房租赁基金——建信住房租赁基金正式签订合作意向协议。

建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元。其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。截至目前，其重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。基金投资项目成熟稳定后，可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

首开股份表示，此次意向协议的签订，旨在双方就首开股份在手商办、自持类资产的盘活、提效，寻求多方面的合作。本次合作的建立，有利于探索租购并举的房地产发展新模式，同时撬动社会资金盘活存量资产。