来源/观点网 

撰文/冯嘉炜 

1月6日，中海商业宣布，再签约两个轻资产项目，拓展商业面积超25万平方米。

其中之一为上海世博CK商办项目，位于浦东世博政务板块，总建筑面积约15万平方米。项目属于上海地产集团所有，由5幢11F的钢框架-混凝土核心简的办公楼及二层现浇混凝土框架结构地下室组成，地上主要功能包括商业及办公。

而星通大厦位于深圳宝安中心区，总建筑面积超10万平方米，业主方为亚太星通集团。项目楼高230米，是深圳宝安中心区最高楼。

轻资产潜行

中海商业发展（深圳）有限公司于2012年在深圳注册成立，是中国海外发展有限公司全资子公司，定位为中海地产全域持有型商业的开发及运营管理平台。

从“统一业权、持有运营”的运营理念，可以看出过去中海商业发展思路是以重资产为主。

这一思路在2016年12月有所变化，彼时中海发布商办资管和轻资产输出品牌“COOC中海商务(China Overseas Office Capital)”，统合中海中心、中海国际中心、中海财富中心、中海广场和中海大厦五大甲级写字楼产品线，以及自由办公品牌OFFICEZIP、综合商务服务品牌Officloud中海云商及中海暖心计划OffiCARE。

2017年，中海商业首个轻资产管理输出项目北京中建财富国际中心入市；一年后，首个自有酒店品牌管理输出项目雄安凯骊酒店开业。

2022年8月19日，中海商业与中国铁建就轻资产商业管理服务达成合作，中海环宇城系列品牌即将进驻广州南沙核心区海语熙岸购物中心项目。此外，2022上半年COOC中海商务还与太原小店区人民政府、山西崇康房地产开发有限公司，就写字楼项目合作达成意向签约。

加上最新签约的上海、深圳两单，中海商业已发展19个轻资产服务项目。

据中海地产披露，2021年，中海商业营收51.7亿元，复合增长率20%；截至2021年末，管理规模109个，面积627万平方米，储备规模68个，面积521万平方米。

与重资产相比，中海商业轻资产所占比例仍然较小；同时，在中海一套相对成熟的商业品牌矩阵中，第三方外接项目似乎尚未完全融入。

以中海旗下自由办公品牌OFFICEZIP为例，当前OFFICEZIP在租项目均为中海商务旗下写字楼产品线项目，相比优客工场、创富港等办公品牌，项目来源以母公司为主，较少向第三方外拓项目。官网也明确介绍，由中海地产在中海大厦、中海国际广场等写字楼内打造的联合办公空间。

据观点指数研究院统计，OFFICEZIP运营17个项目，起租租金均接近或超过所在城市在租项目的平均租金。

OfficeZIP集中多种业态，同时孵化了自己的会议中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌，但这些增值服务都只是中海自持体系下，内部资源的挖掘利用，缺乏与轻资产项目的联动。

此外，综合商务服务品牌Officloud的客户也多集中在中海自持物业内。

未来学家、《连线》杂志创始主编凯文·凯利在《失控》中曾提到：“单个进化体的价值，由他和这个系统连接的数量与质量来决定。”

可见，中海商办的轻资产扩张，除了关注在管规模外，如何与孵化多年的运营体系相连接也同样值得观察。

商业轻与重

和优客工场等企业相比，中海商业轻资产规模占比较低，但这很难归咎于外拓力度，毕竟中海地产自持写字楼体量已足够庞大。

作为中国内地最大的单一业权写字楼发展及运营商，中海在全球27个城市持有65座中海系甲级写字楼，发展体量为586万平米，有“写字楼”之王的称号。

写字楼这项单一业务以外，中海地产其他商业业态布局还有待发展。

2022年7月15日，惠誉指出，与华润置地相比，中海地产的权益销售规模更大、对合资公司和少数股东权益的敞口更小，但华润置地的投资物业组合更强健，能产生稳定的经常性收入，为应对商业周期变化提供更好的保护。

这里所说的投资物业自然不止写字楼，主要是购物中心、酒店乃至长租公寓等业态。

2022上半年，中海地产投资物业租金收入为24.4亿元，同比上升7.5%，其中写字楼租金收入为17.5亿元，同比上升0.7%；购物中心租金收入为6.4亿元，同比上升23.3%。

和租金收入停滞的写字楼相比，购物中心拉升了中海投资物业的增长曲线。

事实上，中海地产近年来已经有意识地将更多资源倾斜在购物中心。

2021年，中海地产购物中心建筑面积增加135%，写字楼建筑面积增加57%。

从2022年上半年来看，中海地产新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等7个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。其中，仅中海财富中心B座为写字楼业态，建面7.1万平方米，占比18.9%。

2022上半年，中海写字楼业务出租率85.6%，购物中心出租率达到92.6%，与2021年的87.5%/94.8%对比，分别下降1.9和2.2个百分点，购物中心出租率仍有优势。

截至2022上半年末，中海自持商业物业总建筑面积为615万平方米，储备项目为490万平方米，这批储备项目入市后，购物中心占比将由29%上升至37%。

据西南证券统计，中海计划逐渐扩大购物中心建筑面积，2023年计划入市面积达到47万平方米，2024年及以后计划入市面积超125万平方米。

根据中海多次提及的目标，计划在2023年开发运营超过40座集中商业体，2025年来自商业物业的年收入将达120亿元。

在中海未来几年商业地产结构中，商办比重有所降低，购物中心比重持续增加。

中海对第二增长曲线较为审慎，用“今天、明天和后天”来形容旗下的业务。其中住宅开发是“今天”的产业，占据90%以上资源；商业是“明天”，投入7-8%左右资源；剩下1-2%的资源投入养老、供应链管理等“后天”业务。

虽然只能动用8%的资源，但从未来规划中可以看出中海加码商业的想法，毕竟光靠写字楼支撑不起“明天”。