来源/Mall星人 

撰文/郭歆晔 诸葛司马

据Mall星人和中商数据不完全统计，上海2022年新开的各类商业项目总数超过50个（含12个存量改造项目）。 而2023年的数量或将进一步增加，全市筹开的各类商业项目超过80个（含18个存量改造项目）。

上海商业项目大规模入市，头部开发商不断重仓，同时有不少新面孔出现首次在魔都操盘商业，行业竞争加剧，市场内卷不断。同时，政策收紧、疫情影响等外部因素，一度严重影响零售商业的发展。

在这内外压力之下，积累了丰富管理运营经验的专业运营商需求量大大增加，轻资产模式愈发受追捧，一些实力强大的商管公司更是趁机寻求轻资产拓展，扩大管理规模。同时，一些跨界的商业项目投资者大量增加，从运营角度看他们正亟需专业商管公司的轻资产输入，保证项目的成功率。

目前来看，上海的轻资产赛道可谓激战正酣，继早先的本地龙头囯企百联及民企代表万达之后，港资太古、新世界，央企华润、保利、大悦城等纷纷入局，过江龙龙湖、本地企业利林也不约而同发力轻资产。

本文将盘点在上海布局轻资产项目最多的大集团，以及近期最值得关注的轻资产商业项目。轻资产运营原先以整体租赁模式为主，近年来管理输出模式日渐普遍（相比前者更轻），非典型的小股操盘模式篇幅所限不在本文范围内。

△注：*为存量改造项目。以上项目不含小股操盘项目（如印力旗下森兰印象城）和＜2万㎡项目（例如乐坊旗下西南商城、国和1000、松汇、大华、新紫茂；利林旗下青浦中核合和里、浦东TOP芯联）

上海轻资产商业势能TOP级集团

轻资产的商业项目自2022以来在上海增速明显，但轻资产并不新鲜，约二十年前上海购物中心尚属新生事物时就有（当时以租赁模式为主）。近年来，上海购物中心数量激增竞争日趋激烈，具有综合优势的专业运营商脱颖而出，频频赢得跨界投资方项目的轻资产合作（以输出管理模式为主，且不更改项目案名的项目也显著增加）。

第一梯队是印力与百联。本地零售业巨头百联集团，凭借整体租赁模式成为NO1，在上海拥有9个在营的轻资产项目，包括近年新开业的青浦和曲阳项目，不含早年间退出合作的百联世茂、虹口及北上海项目。

近期势能最大的当属印力。漕河泾印象城等管理输出型轻资产项目的大获成功，给更多轻资产玩家树立了信心，也进一步提升了印力的品牌效应。2023年开年便频获捷报，仅2个月时间已获取4个输出资管服务的商业项目，加上在营的4个项目，旗下上海轻资产项目数量高达8个，且以输出管理模式为主，成为上海轻资产赛道新的霸主。

华润、万达、利林、保利、龙湖、乐坊等紧随其后，成为生力军。

华润旗下万象生活除了在建的浦东金桥万象天地和即将改造的闵行新田360浦江华侨城2大项目之外，还有蓄势待发的浦东世博和龙阳交通枢纽两个项目即将启动。

万达集团上海除了在营的嘉定中信泰富万达广场和崇明万达广场之外，还有2022年8月签约的临港星海汇与停工状态的奉贤富力万达广场 。

上海本地民企利林商业，去年异军突起，连续斩获两大TOD输出管理项目——青浦嘉松中路站长三角Terrace Park与中山公园站存量改造项目兆丰广场ZFUN，加在在营的新天地板块无限极荟与闵行合川路利邻荟（原新乐坊），以4个项目荣登第二梯队。

保利商旅与临港集团联合打造的普陀桃浦核心区智创TOP产城综合体商业品牌“桃浦湾TOP ONE”，A区于今年5月亮相。同时，与奉发集团共同打造的城市更新标杆，位于奉贤南桥核心区位的精致城市街区公园-古华项目，也即将于2024年焕新亮相。

龙湖集团同样加速了上海轻资产步伐，今年将开出上海首个轻资产项目——位于杨浦区的江湾里MEET678，第二个轻资产项目上海贤丰城则于去年10月奠基。

沪上邻里中心运营商乐坊，以租赁模式拥有诸多中小型商业项目，其中尚优里、虹井、羽山三个项目商业体量超过2万平方米。

此外，太古、香港新世界、凯德、大悦城、瑞安、旭辉、中海等巨头也均在上海商业轻资产赛道有所布局。

例如太古-张园（此外，太古与前滩21号地块合作协议于去年9月签约），香港新世界-金桥K11 Select，旭辉-山钢和润旭辉里，绿地-吉宝绿地缤纷城，中海-世博CK商办综合体等项目。

张园整体效果图

金桥金海路TOD综合体K11 SELECT效果图

上海非标街区商业更新繁荣，是轻资产的重要战场

由老旧街区调改而来的“网红街区”不断涌现上海，成为时下最火的网红打卡地，这些非标的街区商业城市更新几乎都是轻资产。

其中，包括CREATER创邑打造的愚园路系列；锦和集团打造的衡山路8号和陕康里；万科打造的上生新所等等。这些街区因为复杂的产权问题无法重资产经营，只能租赁经营或者输出管理，来实现专业化的统一运营。

一方面，重资产企业在进军轻资产赛道的同时，也在继续开发重资产项目；另一方面，擅长城市更新改造的轻资产运营商纷纷开启了重资产的试水。如CREATER创邑在徐汇、杨浦开发创邑MIX系列项目，锦和集团重资收购了宜山路兴力达装饰城，打造锦和越界原力方精品生活方式立体街区，进军重资产市场。

未来即将入市的典型轻资产商业项目

印力-森兰商都存量改造、唐镇邻里中心、川杨河中心、临港“101区域”，华润万象生活-浦东金桥万象天地、上海新田商业项目、浦东世博B项目、龙阳交通枢纽项目，保利商业-桃浦湾TOP ONE、奉贤古华项目，龙湖-江湾里 MEET 678、金伦·贤丰城城，利林商业-长三角Terrace Park、兆丰广场ZFUN存量改造，万达-临港星海汇，香港新世界-金桥K11 Select等在建筹建/待改造项目，将是上海未来几年最值得关注的轻资产项目。

印力：森兰商都、邻里中心项目、川杨河项目、临港“101区域”

2022年年底，印力再次携手外高桥集团，接手其存量项目约8万㎡的"森兰商都"的资产管理服务，项目将以"印象汇"的产品线标准进行升级；2023年1月7日，印力与港城集团集团签订战略合作协议，在“101区域”进行商业合作；2月14日，与浦发集团继战略签署后实质落地合作项目“川杨河商业项目”及“唐镇邻里中心商业”，邻里中心项目、川杨河项目商业体量分别为3万㎡、5万㎡左右。

邻里中心项目将以“商业与社区公共设施彼此赋能，创造与社区共荣的向心绿岛”为整体定位策略，打造综合性、便利性、高品质的邻里社区消费场所，预计2025年三季度开业。

川杨河项目则与轨道交通2号线创新中路站相连，将以TOD模式搭建起“元气HUB”商业活力中心，分三期开发，分别定位为：“亲子乐园”，满足区域家庭生活需求的同时，打造年轻力家庭纽带，以家会友；“年青力社交场”，匹配客群日常工作轨迹的交汇点，在都市生活中创造更多社交聚集场；“生活加油站”，强调周遭资源垂直联动关系，服务酒店及医院办公客群的日常生活需求。其中，一期预计2024年底开业。

左-川杨河项目；右-唐镇邻里中心

即将启动的临港“101区域”商业合作，项目总面积约18.8万㎡，将打造围绕“年轻家庭”的潮流玩趣“集中式购物中心”，同时，联动打造从“站点-MALL-广场”的商业动线，结合周边文旅集聚区域及全域旅客，引入娱乐休闲业态。

“101区域”商业项目效果图，源自印力上海

华润万象生活：浦东金桥万象天地、上海新田商业项目、浦东世博B项目、龙阳交通枢纽项目

2022年华润万象生活在全国共开拓13个轻资产商业体，其中包括上海闵行浦江新田360项目。上海新田商业项目原为“新田360广场（华侨城店）”，由华润万象生活携手华润资本获取，商业面积6.5万㎡，未来将进行硬件改造与重新定位招商。

上海闵行浦江新田360项目改造效果图

浦东金桥万象天地是华润在浦东另一重要轻资产项目，其10万㎡商业体量将购物中心与开放式街区商业融合，以创新首店、地区旗舰店、活力街区等概念，引领浦东“金色中环发展带”上的商业潮流。

浦东万象天地效果图

有望与浦开集团合作的龙阳路交通枢纽综合体，将建成一个联通空中步行网络体系，地上地下空间一体化贯通的TOD商业新地标，打造成为花木-龙阳路城市副中心的新亮点。项目的商业总建筑面积达9.3万平方米，商业形态采用购物中心+独栋商业的形式，打造公园式的购物街区。通过文创小体量商业，打造文化内涵，既点缀商业形态，也融合了文创产品，为商业的运营提供灵活性。

龙阳路交通枢纽综合体效果图

浦东世博B项目集高端酒店、商业办公等多种功能于一体，是世博片区商业地块的最后一块拼图。项目总建筑面积31.7万方，地上建筑面积18.8万方。其中：地上写字楼10.4万方，五星级酒店+四星级酒店共5.9万方，地上地下商业共4.9万方。

世博B项目效果图

保利：桃浦湾TOP ONE、奉贤古华项目

保利商旅精心打造普陀桃浦核心板块——智创TOP商业品牌桃浦湾（TOP ONE）今年5月，A区即将首发登场，总商业面积2.5万㎡，成功引入多家区域首店及特色品牌，提升周边商业品质。运用AI PARK技术优势赋能商业，丰富文化基因培养品牌IP，用多元精选唤醒未来生活方式。

桃浦湾（TOP ONE）效果图

保利商旅携手上海奉贤发展（集团）有限公司，共同打造奉贤南桥核心区的精致城市街区公园-古华项目，也将于2024年全新呈现，总建筑面积逾10万㎡。保利商旅将配置全链路的商业运营管理服务，促进古华板块文化、商业、旅游、人文、生态的联动发展。积极挖掘本地文化基因，充分利用项目绿氧空间与历史文化集聚特色，融入全新商业元素，焕新呈现。

精致城市街区公园“奉贤古华项目”效果图

利林商业：长三角Terrace Park 、兆丰广场ZFUN存量改造

利林商业今年将有两个重磅TOD轻资产项目将亮相，分别是长三角Terrace Park 和兆丰广场ZFUN存量改造。

长三角Terrace Park坐落于地铁17号线嘉松中路地铁站南北两侧，是长三角生态绿色一体化发展示范区首个标杆示范园区一一长三角绿洲智谷·赵巷园区的核心商业项目，拟于2023年12月开业。

Terrace Park效果图

项目商业面积约5.5万平米，以“新生力中心”为定位，通过“创新、多元、活力、成长"等元素，综合品质生活、特色餐饮、文化娱乐、滨水体验、户外社交、健身文体、主题公园多元构建出都市生活绿洲。

长三角Terrace Park还聚合了新世代潮玩试验地一一超6000平米娱乐运动IP，多维度运动聚合绿洲空间一-2500平米山系运动场，24H开放式滨水街区一一水岸演艺、日咖夜酒、自然无间的生活场景，营造注重分享的社交空间，形成无处不在的城市活力聚居地。

Terrace Park效果图

Z-FUN兆丰广场位于中山公园商圈，拥有商圈内面积最大的户外广场空间， 已开业十数年，而今不仅传承并延续老牌商圈记忆，并为之注入全新社交体验形式，营造有活力的交往场所，让年轻人再次爱上中山公园。

兆丰广场效果图、位置示意

龙湖：江湾里 MEET 678、金伦·贤丰城

龙湖商业在上海的首座轻资产项目——江湾里 MEET 678将于2023年第四季度迎来开业。此外，龙湖与开伦集团在奉贤南桥新城板块联袂打造的商业项目金伦·贤丰城也在筹备中。

“江湾里MEET678”取义于项目地址——杨浦新江湾城民府路678号，“MEET”代表“遇见美好、遇见未来，遇见一切可能性”。项目基于区域的综合优势，创新打造了众多特色消费场景，满足多层次的人群消费需求。

江湾里 MEET 678空间设计效果图

项目摈弃传统盒子购物中心，取而代之的是极具冲击力的科技感空间。航天器、宇宙魔方、太空舱、时间之门等为灵感的强科技属性装置，将在江湾里MEET678空间内交叠出现，给予消费者沉浸式体验。

项目还创新推出了四大特色专区：绿色颜系社交潮巷、新生活概念空间、潮物社交空间、轻商务社交空间，打破空间隔阂，强化“品质潮流社交目的地”的属性。规划引入众多买手潮品店、Livehouse、网红店铺、潮流必吃榜餐厅、黑珍珠餐厅等多元先锋品牌，为客群提供更丰富的生活方式及社交目的地选择。

江湾里 MEET678效果图

“贤丰城”坐落于金海街道，面积22,788㎡，东至嘉园路，南至广丰路，西至金水丽苑幼儿园，北至金海社区卫生服务中心，由上海金伦置业有限公司开发建设。

项目以 “开放·共享·休闲”为宗旨，打造多元化多功能的南上海·情景式·社区型精品商业体，包含菜场、超市、亲子体验、餐饮美食、休闲娱乐、公园广场等多种功能定位。

贤丰城效果图

“贤丰城”还将打造金海唯一“共享社区公园”，包含天空运动场、阶梯花园、儿童天地、露台商业等室外绿色空间，多层次露台和景观空间，形成灵活多变的室内外空间。

贤丰城效果图

万达：临港星海汇

星海汇综合体项目（星空之境01-09地块新建工程）位于临港新片区星空之境海绵公园东南方，与上海天文馆遥相呼应。占地面积3万平方米，规划总建筑面积约12.8万平方米。

该项目在引入高端品牌酒店、米其林或黑珍珠标准餐厅、社区图书馆等业态之外，最大亮点是将深度融合文化、体育空间。不仅将建设净高9米的文化中心，可用于展览展示、音乐娱乐等多种功能，也将引入深度30米的潜水项目，倾力打造具有地区引领性的一站式、多功能、高品质休闲综合体，进一步提升城市活力温度，彰显城市魅力，为临港“城市会客厅”注入更多内涵。

最后需要指出的是，轻资产赛道虽然富有远景，但也具有一定的风险性。合作双方因种种原因，导致分手的也屡有出现。