来源/观点指数 

撰文/冯彩云  

2023年开年，商业零售业态市场迎来了大量新项目开业，据观点指数不完全监测以珠海万达商管为代表的18家样本企业均有贡献，合计有47个项目入市，体量超过400万平方米。

随着元旦和春节的消费回暖，大众的消费情绪较高。反映到市场数据上，以北京、杭州等为代表的一二线城市消费额、客流量等指标明显上涨。

样本企业方面，头部企业及关联企业披露了2022年的整体业绩情况。其中，龙湖、新城等投资性物业租金收入均超100亿元，恒隆作为港资代表录得了46亿左右的零售商业收入，虽然去年仍受疫情影响，但凭借稳固的基本盘还是经受住了考验。

期内，样本项目仍积极引入新店，其中奢侈品和餐饮业态占比较大，零售和餐饮依然是目前最受重视的业态。此外，成都作为重要的消费城市，期内三大代表性高端商业项目均有奢侈品店铺入驻，展现出对未来发展的看好。

新入市项目迎开门红，双节加持促消费活跃

2023开年，零售商业市场迎来开门红，期内大量新项目入市，商业市场活跃度提升。

据观点指数不完全统计，报告期内全国范围内共开业47个零售商业项目，新增入市体量超过410万平方米，分布于39个城市。其中，包括北京、上海和深圳一线城市在内合计有8个城市拥有超过1个项目入市。

体量分布区间上，10万平方米以下的项目有30个，10-15万平方米的项目有13个，15万平方米以上的项目有4个。由此可见，中小体量项目仍在增量市场上占据主导地位。

观点指数认为，中小体量商业较受青睐的背后，与商业开发与运营成本较低，以及疫情后消费者对刚需型商业的消费倾向上升有关。

聚焦到样本企业上，共有18家样本企业有新项目开出，其中珠海万达商管开业项目最多，共开出8个万达广场，主要集中于二三线城市。

数据来源：公开资料，观点指数整理

合生商业和旭辉商业期内推动旗下项目入市试水，前者开业的上海静安MOHO为其首个高端产品线项目，不同于恒隆、太古，该项目更多聚焦在业态运营创新层面。借此，合生商业能积攒高端商业项目的打造经验。

随着疫情防控政策放开，加之元旦春节双节加持，期内全国重点消费城市的回暖趋势明显。据观点指数统计，包括北京、上海在内的多个城市均实现了销售额、客流量同比大幅增长，部分恢复至2019年同期的八成水平，甚者实现了超越。

数据来源：公开资料，观点指数整理

需要注意的是，一般情况下，重大节假日对于商业消费能起到较大的拉动作用，形成小高峰，但过后会呈现趋于平稳状态，因此短期内的繁荣能否长期持续还存在不确定性。

但无论如何，期内消费回升趋势还是给零售商业运营商们带来了机会和希望，积极营销促进消费。

样本企业中，珠海万达商管旗下万达广场春节期间表现突出，客流量和销售额相比2019年均实现增长，分别增长15%和29%。此外，企业也借助节假日进行会员拉新，如华润万象生活春节假期新增了37万会员，目前已拥有3400万会员。

数据来源：企业披露，观点指数整理

购物中心之外，以奥莱为代表的企业同样实现销售额增长。首创奥莱1月期间销售额超14亿元，代表项目北京奥莱等还创下销售额新高。

观点指数认为，借助消费回暖趋势，运营商旗下项目虽然可以提振业绩，但根本上还是需要提高运营能力，凭借商业竞争力长久地吸引和留住消费者。

品牌与会员成高端运营重点，轻资产合作热度回升

部分以零售商业为主的商业地产企业，期内披露了2022年的收入情况。其中，万达、华润、龙湖、新城等内地企业投资性物业租金收入均超过100亿元。港资方面，恒隆内地商场租金收入46.07亿元，同比下跌1%，基本与2021年持平。

数据来源：企业披露，观点指数整理

可以发现，拥有不同发展模式的企业差异明显。主打高端商业的企业，凭借更少的商业面积，以高坪效获得更高的租金回报，疫情虽造成冲击，但是回暖也十分明显。

以恒隆为例，目前共持有7个高端商场及3个次高端商场，10个商场2022年贡献了46.07亿元租金收入。其中上海两个项目录得27.41亿元，占比约6成。可以看出，上海项目依然是恒隆的压舱石，但其他城市项目的贡献也在不断提升。

数据来源：企业公告，观点指数整理

虽然租金收入可观，但对比2021年同期，仍有五成项目收入录得同比下滑。其中，上海恒隆广场和沈阳皇城恒隆广场下滑较大，同比下降约10%。租金收入下滑与2022年疫情管控关系紧密，疫情管控导致客流量减少，缩短营业时间乃至闭店直接带来的是销售额下滑。

观点指数认为，长期来看高端商业的竞争力依然强劲，而运营商需要做的就是提升、优化项目。高端商业运营重点主要在高端品牌的稀缺性，以及主力会员客群的维护上，2022年以来，可以看到恒隆在这些方面有较多动作。

另据观点指数观察，为减少上半年疫情对收入带来的影响，恒隆在下半年主要通过优化品牌组合、市场营销活动和会员计划等带动主要消费客群的购物积极性。

如上海恒隆广场经顺应消费趋势引进了生活品牌，如引进专注滑雪的德国奢华运动品牌Bogner，以丰富运动品类；引进全时段餐饮Gag为消费者营造绿色休闲的用餐社交空间。

另一方面，比较突出的是强化项目的高端香氛和护肤品牌业态。具体表现为在Byredo、Diptyque、Penhaligons、L'Artisan Parfumeur等高端香氛的基础上，推出Celine Maison限时店，率先发售香薰蜡烛系列，引入高端护肤品牌La Mer，丰富此类业态的品牌矩阵。

此外，期内大部分样本企业通过寻求合作方式，签约新项目，还有部分企业凭借母公司在公开市场拿地，获得商业项目的打造权。

数据来源：公开资料，观点指数整理

其中，印力集团与上海临港达成合作，开发上海临港片区商业。据观点指数了解，近年来印力通过合作方式成为多个上海商业项目的运营方。如2022年1月与外高桥集团完成项目合作签约，将联手打造森兰国际板块商业项目，2021年底则官宣与浦房集团签署战略合作协议，这些合作也为印力带来了优质的商业发展资源。

目前，印力上海城市公司负责印力集团在上海、南通、苏州、常熟、昆山5座城市的商业开发运营管理，涉及江苏、上海一省一市，代表项目有万科七宝广场、上海南翔印象城MEGA等。

新城控股也加大了轻资产方面的探索，期内通过合作签约新增2个轻资产项目。据观点指数统计，目前新城在全国已开业和未开业的轻资产项目超过30个。

虽然轻资产是重要方向，但重资产仍占绝对比重，截至2022年底新城持有的已开业吾悦广场为126个。

店铺引入品牌渐趋多元，成都高端竞争力增强

从核心一二线城市样本项目看，期内呈现出集中引入首店的特点。

据观点指数统计，包括北京三里屯太古里、成都IFS、南京德基广场等在内的项目期内引入的新店中，首店均占据一定比重，此外还有全品类店、概念店及旗舰店等不同类型的店铺。首店之外，独具特色的店铺也能为项目增色不少。

具体业态上，可以发现奢侈品占比较大，这与样本项目中高端商业项目占比较大不无关系。可以认为，优化奢侈品店铺矩阵，一方面是基于整体商业运营打造的长期考虑；另一方面，则是短期内把握当下的消费回暖趋势，吸引高端客群消费，促进业绩增长的有效途径。

数据来源：企业官微，观点指数整理

奢侈品之外，样本项目引入较多的是餐饮业态。以成都远洋太古里为例，该项目期内共引进9家新店，除大部分服饰类零售店铺外，均为餐饮类店铺。

具体消费城市上，二线城市中第一梯队成都目前在高端商业市场上的竞争力不断加强，春熙路商圈在营项目包括成都远洋太古里、成都IFS、成都SKP。

继上个报告期成都远洋太古里引入第三家LV之家后，期内成都IFS国际金融中心的国内第三家LOEWE之家，经过三个月的重装升级于1月10日开业。除了引入新店，代表性店铺的重装开业对调整优化业态的作用也不可忽视。

此外，2022年底成都SKP试营业期间，以LV、Dior、Gucci、CHANEL为代表的一众一线奢侈品品牌均有入驻，可以看到高奢品牌看好成都消费市场潜力。