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撰文/联商专栏、国际购物中心协会业态市场专委会委员 王玮

不知道大家是否注意到一个行业现象，即一个市场或一个企业的信息越是透明和公开，往往这个市场或企业的表现也就越好。以国内的上海购物中心市场为例，上海购物中心协会自2004年成立以后，每年坚持发布关于上海购物中心的数量、规模、销售额以及占社零总额比例的数据，为行业系统了解上海购物中心市场情况，也为上海购物中心的健康发展提供了公开透明和颇有价值的信息。上海购物中心的市场表现无疑也是国内最好的。

市场的业绩表现和市场的数据透明是不是有某种内在的联系呢？笔者通过长年观察和研究国内外购物中心的表现和发展得到的答案是肯定的。本文通过西田资产简报的介绍和澳大利亚关于信息披露的实践进一步阐述标题的观点。 

一、从西田资产简报看透明度与企业实力的内在联系

澳大利亚的西田集团（SCG）近日公布了2022年的经济表现数据。笔者日前以《购物中心如何走出疫情困境？看国际标杆西田的做法》为题在联商网发布，以西田公开的人流量、销售额、租金和资产价值等数据对西田从2019年到2022年的情况做了综合的对比分析和阐述。但在那篇文章里面笔者没有介绍西田2002年经济数据所附的一个西田资产包简报。说是简报，但是其对西田购物中心所披露的信息可以说是非常的透明和全面。

简报在开始概述SCG集团在澳大利亚和新西兰的购物中心时，首先提到的是商业地产企业最关注的资产价值问题。西田全部42家称之为“西田生活广场”的购物中心总资产为512亿澳元，其中SCG投资350亿澳元，第三方基金162亿澳元。SCG集团拥有这些资产的永久管理权。报告标注了每一个西田生活广场所在的位置和覆盖的商圈人口（以开车30分钟距离为限）。这样你就可以清楚地从图1看到西田在澳大利亚和新西兰的购物中心覆盖了这两个国家大约2000万的人口。

图1 西田生活广场的战略区位

在简述了资产价值、消费者情况之后就是西田租户的情况介绍。西田称之为商业合作伙伴。分为主力租户和其他合作商家。像百货商场（Myer、David Johnes)、平价百货（Kmart、Target、BIG W）和超市（Coles、Woolworths、ALDI）等都是西田的主力租户，也是西田不可或缺的长年和固定的合作伙伴。这些主力租户的租期通常为15至25年，在整个租期内，租金的递增与消费者价格指数(CPI)挂钩或基于销售额的比例约定。截至2022年12月31日，主力租户占总可租面积（GLA）的51%和租金总收入的17%。见图2 。

图2 西田主要租户和租期的情况

其他是指单元店铺的合作商家，租期通常是5到7年，较大的商家也有5到10年的租期。租金按每年合同数额在CPI基础上增加2%至3%。截至2022年12月31日，10家最大的单元店铺（次主力租户）占GLA的9%，贡献了10%的租金收入。由此可知西田其他的单元店铺租户占总面积GLA的40%，创造了西田73%的租金收入。主力租户在吸引人流和单元店铺租户在租金创收的两个方面都体现了少数关键的二八法则，获得了很好的经济平衡。

最重要的还是图3的资产包的详尽数据，其中列出了西田所有42个购物中心的所有权、账面价值、资本化率和经济收益、总销售额、租赁面积、商家数量以及人流量等。应该说这是西田经济数据报告中对于购物中心业主和投资人来说最重要的一张表格。

图3 西田资产包明细列表

然后就是报告对每一个西田生活广场更为具体和详尽的综合介绍，包括商圈消费者购买力等信息。这里，本文仅截取42个购物中心中位于布里斯班的西田切姆塞德购物中心为例并加注翻译说明（切姆塞德购物中心也是1957年以后在美国以外建造的第一个现代购物中心）。见图4 。

图4 西田切姆塞德生活广场介绍

至此，本文对西田的这个资产包简报做了一个大致的说明。相信无论你作为购物中心的管理者还是投资人，或者作为一个零售商租户，你都会为西田的这种全面、综合和透明的信息披露感到赞赏和满意。由此，通过西田的案例进一步证实了企业的透明度与企业业绩表现的内在联系。而且，西田资产简报的内容和形式其实也为我们所有的商业地产企业提供了一个很好参考模版，包括行业协会和专业机构如何审视购物中心业务的综合视角。

二、关于是否应该披露信息的争论与澳大利亚市场的实践

很多企业因为各种原因可以用一个非常冠冕堂皇的理由“信息保密”，认为没有必要像西田那样走得那么远。其中自然有确实不方便或者不愿意披露的内容，但也有是因为做不到像西田这样的统计水准并且实际上更做不出那样业绩表现的原因。这里本文就“信息保密”是否有利商业的发展做进一步探讨。

一个比较容易被大家理解的原因就是租户有理由担心购物中心业主可以利用所获得的销售额信息以抬高租金。这在澳大利亚购物中心发展的历史上也是有过很长时间的争论和博弈。西田坚持认为租户的销售数据对于有效营运购物中心至关重要。不仅可以帮助分析购物中心的业绩表现和市场定位，也是对租户组合的有效监控，还可以为行业研究和确定行业标准提供有效的数据参考。西田不认同租户向业主报告销售额数据会对租户的续约谈判造成不利影响。租金价格更是由市场的供需关系决定的。西田向澳大利亚生产力委员会提供了专门的报告。澳大利亚生产力委员会经综合评定认为“禁止报告销售额数据不会降低平均的租赁成本”，从而使租户向业主报告销售额成为了澳大利亚购物中心行业一个普遍的规范和惯例。

另外，从博弈论的角度分析，购物中心的招商都是连续和长期的博弈，这与一次性的输赢博弈所要求的信息不公开具有本质的不同。而长期和连续的博弈本质上更是一种合作博弈，要求双方诚实、公平和透明。澳大利亚的市场调查公司URBIS每年都要发布澳大利亚购物中心的各种更为详尽的数据。URBIS的报告不仅提供像图2西田主力租户那样的报告，更是在那个基础上包括了小到ATM大到百货商场、从餐饮到服装到家居再到服务业态全部品类的租户的信息，也包括他们在澳大利亚不同地区不同市场的店铺的平均规模、销售额和租售比，以及购物中心的人流量和车流量，还有客单价和车单价的详尽数据。所以，对于专业的购物中心业主和零售商，这些数据其实本身就是非常透明的。招商谈判的重点其实更看重租期和面积，租金是第三位的。

URBIS的报告分为区域型购物中心和次区域型购物中心以及超市型购物中心三种，近年又发展了CBD购物中心报告。各类购物中心业者和投资人以及零售商都可以根据自己的诉求选择购买不同类的报告。记得笔者在为国内某购物中心领导企业做培训的时候，较详尽地展示了URBIS的关于澳大利亚区域型购物中心报告的内容。课后这家企业领导的评价就是两个字“震撼”。西田的一位招商总监告诉我，为了确定某购物中心的改造潜力和未来价值，招商人员的具体工作就是要将这个商场的每一个品类和品牌的店铺数量、规模、销售额与对标市场进行严格比对，并根据实际的市场调整验证，以确定哪些品类已经满足需求，哪些还有增长空间，以及这些空间蕴藏的潜在提升价值等。

记得URBIS的一位董事Peter Holland告诉我：“因为我们小（指澳大利亚人口少），所以我们必须很精准。”这也是为什么当澳大利亚企业比如联实(Lend Lease) 和西田到海外拓展的时候除了聘请当地市调顾问公司外都要带上像URBIS这样的市场调查公司。就是要把澳大利亚对购物中心观察的独特视角带到海外的竞争项目中。所谓澳大利亚购物中心的经营理念也并不是西田一家企业独有的。

继续本文标题的话题，1999年当澳大利亚的联实在英国开出了蓝水购物中心的时候，联实遇到的一个巨大挑战就是英国的购物中心租户从来就不向业主报告租金，而且这也是英国和欧洲购物中心的一个传统惯例。2008年和2012年随着西田伦敦和西田斯特拉福特城的开业。澳大利亚人推动并改变了英国和欧洲的行业规则。因为，这三个澳大利亚人开发的购物中心从人流量和销售额都是英国排名前三的购物中心。租户要进驻西田商场必须在租赁条款上同意报告销售额这个基本条款。

图5是布鲁金斯学院和国际经合组织对欧美大都市的购物中心根据人流量和销售额的排名。可见在伦敦、纽约、洛杉矶、旧金山这些只要有西田购物中心的城市，西田就一定是这个城市第一名的购物中心；如果在这个城市有两个购物中心，比如伦敦和圣何塞（硅谷），那么第二名的购物中心也是西田的。

图5  欧美大都市购物中心前三强排名

来源：绿街咨询、国际经合组织、布鲁金斯学院 

笔者近年作为国际购物中心协会市场专委会的亚太委员，我们委员会的一个主要工作就是把澳大利亚的行业标准推广到亚太地区的市场。每一年的差不多这个时候，委员会的成员都特别期待看到澳大利亚所提交的市场报告。另外，像许多我们耳熟能详的亚太市场的标杆项目，从酋长国购物中心到迪拜Mall，从马来西亚的苏丽亚双塔到台湾销售额第一的101商场，你都可以找到澳大利亚购物中心业者的专业印记和基因。正如一位中东的投资人说的，他们选择澳大利亚人的原因，看重的就是他们可以把一个人不多的市场做活的本事。而如何把商场做活，澳大利亚企业和市场的透明度发挥了关键作用。

至此，本文从西田的资产简报想到了信息披露的透明度与企业和市场的内在联系，从上海想到了澳大利亚，又从澳大利亚联想到了英美市场。像西田倡导的租户报告销售数据的实践本身就是具有战略意义的购物中心实践举措。为此，笔者在《商业地产决策理论与战略实践》一书中有专门介绍。笔者更加坚信购物中心和租户之间的互动就是一种连续和重复的正合博弈。我们需要纠正的一个观点就是不要以为一讲博弈就是输赢。博弈论的大量研究和实证证明了连续的合作博弈需要的就是诚实、公平和透明精神的体现。所以，对于购物中心和零售行业，信息的透明度在很大程度上就代表了企业和市场的实力。

注：文中图表若没有特别说明均取自2022西田资产简报

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