出品/36氪

撰文/詹方歌

近日，北京一宗TOD商业金服用地的出让引起市场关注。这幅地块位于朝阳区朝阳站南侧，由华润以63.58亿元底价竞得，将建成华润在北京的首个万象城项目。值得注意的是，该区域作为成熟住宅片区，周边商业配套已经较为成熟，地块距朝阳大悦城直线距离不到2公里，1公里外还有姚家园万象汇。

姚家园万象汇体量较小，属于社区配套商业，与万象城定位不同。万象城与大悦城同属大型商业综合体，它的落地或将对大悦城形成客流分流。有接近华润北京万象城项目的人士对36氪表示，该项目预计在2027年入市。

招拍挂文件显示，该项目中华润自持部分不能低于总建面的70%，自持部分建筑规模用途为商业，自持年限为20年。而剩余30%可销售部分则需在出让年限内销售且不可散售，销售单元不小于整层。

36氪获得一份项目规划图显示，朝阳站万象城地块由三幅小地块组成，规划建筑面积共27.55万平方米。地块或被分为三部分，以空中连廊相连，或将有购物中心及办公两种业态。区别于朝阳大悦城的是，除传统盒子型商业A馆、B馆外，项目中还设置了近年来商业体中较为流行的独栋街区。

对比之下，朝阳大悦城规划总建筑面积超过40万平方米，其中大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万余平方米。

从交通条件来看，万象城依托北京朝阳站，还将接入3号线和规划R4线两条地铁。官方信息显示，北京朝阳站交通枢纽或将在2023年内完工，3号线北京朝阳站预计2024年中通车，早于万象城入市时间。

据悉，北京地铁三号线一期工程西段西起东四十条站，能与2号线实现换乘，沿途工人体育场站、团结湖站、朝阳公园站分别能实现与17号线、10号线、14号线的换乘。华润内部人士透露，万象城地块同地铁3号线以及朝阳站交通枢纽一起规划，属于TOD商业配套。

 不过，朝阳大悦城同样为TOD项目，接驳地铁站为6号线青年路站。6号线贯穿北京东西，换乘较为方便，只是没有与高铁、客运站相连。从客群上看，朝阳大悦城周边客群更加年轻化，而万象城距离泛海国际、逸翠园等高端居住区距离较近。有市场消息称，万象城将定位中高端。二者在业态及客群定位上是否会有呈现差异化，36氪将进一步关注。

36氪获悉，华润目前在北京的商办类土地储备有约60万平方米，销售及自持各占一半。

除了已经开业的清河万象汇、三元桥凤凰汇、姚家园万象汇外，华润在金盏、丽泽区域也有持有型商办土地资源，但目前还未完成竣工备案。一方面招租不顺利，另一方面是竣备开业之后税负压力较大。

北京商办市场资深人士对36氪表示，丽泽最困难的时期是在2021年地铁开通前，随着地铁14号线相关站点的开通和龙湖天街的入市，丽泽区域的配套已经相对完备，硬件设施较为优质。但目前丽泽区域仍存在一定的空置压力，其中一点原因是丽泽区域对入驻企业注册和纳税的要求较高，限制了一部分企业的注册。

据悉，目前此类商办项目资产主要仍归属华润置地旗下，而2020年末上市的华润万象生活则专注轻资产运营。2022年中报显示，华润万象生活来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为11.72亿元，较去年同期上升 25.7%，占总收入22.2%；公司共为72个已开业购物中心项目提供商业运营服务，其中绝大部分为华润置地旗下项目。

据悉，截至2022年底，华润置地旗下项目为华润万象生活提供的收益占其全部收益的比重达到90%以上；在管建筑面积共793.5万平方米，其中699.2万平方米为华润置地旗下项目，占比超过88%。另有接近华润万象生活的人士对36氪表示，将重资产留在华润置地，相当于让华润万象生活轻装上阵，但也加大了地产端的压力以及压缩了利润空间。

其同时表示，与新城和龙湖不同，华润目前已经不再聚焦于一、二线城市的住宅配套商业，而是更多关注独立商业用地。

36氪了解到，由于部分非核心城市的商办招租、销售情况不理想，华润将其转为长租公寓或保障性租赁住房，由地方政府整体收购。

“华润做了这么多年商业，一直没有盲目追求规模，特别是现有市场结构特点下，更要精准投资。”上述人士说。