来源/联商专栏

撰文/无名

青岛东部商圈，即香港中路商圈，岛城商圈“顶端”的存在，“天时、地利、人和”三才齐聚的集合体，纵然历经岁月洗礼、城市变迁，它依然牢牢稳据“头把交椅”。所以若要走进这个商圈，单凭一篇文章是不够的，它着实过于立体、综合、标杆，拥有太多的故事。因此对于青岛东部商圈的盘点，我想换一种叙事方式，通过对该商圈各代表性项目的逐一盘点以展现整个商圈的要点及发展变迁。

首期先来走近该商圈的“活化石项目”，开业25年，也兴旺了25年的“青岛东部永旺”，借它来一窥商业项目得以长盛不衰的主要原因所在。对了，其实青岛人对它曾经的名字更为熟悉，东部佳世客。

一、曾经的“笑谈”与后来的“传奇”

记得在我初入商业之时，老东家曾组织过一次较为系统的内部培训，首期即为“青岛商业发展史盘点”，培训讲师是公司最为资深的本地经理，由于兼具“本地人与资深从业者”两大属性，所以他对于岛城商业发展历程可谓如数家珍。而此次培训给我留下最深印象的当属这位经理提到的一则“行业笑谈”，他说道：

“96年佳世客注册筹开，当时我们听说这个项目竟然规划了上千个停车位，都笑话‘日本人不了解行情’，因为在那时不仅市政府还没东迁，而且周边都是村庄，连条像样马路都不多见…更别说那是1996年，私家车都没几辆了。它那上千个车位给谁用？

后来市政府搬过来了，经济也进入了高速发展周期，私家车越来越普及，我们就开始佩服日本同行的远见了，但明面上仍开玩笑说‘他们一定是提前得到了内幕消息’。后来与他们的高层交流此事，没想到人家日本同行倒是极为谦虚与坦诚，对方是这么介绍的：‘我们也没想到中国发展会如此迅猛，之所以规划这么多车位，恰因为发现这里地处市郊，到店不易，而未来私家车普及是可以预见的趋势，所以像这种市郊项目就须多规划车位以便未来私家车主相关客群便于到此集中采购与休闲。’此时我们才发现与日本同行的专业差距到底有多大，那时我们还在关注‘货’，而人家早已经关注‘人’了。”

从“笑谈”到“传奇”，事物的发展往往总是如此充满戏剧性，恰如“天才与疯子只有一线之差”，其实“笑话与传奇”何尝不是如此。而青岛东部永旺的这则案例不仅为我们掲示了对于项目定位的推演，更隐含着商业项目得以长盛不衰的首要原因——选址。

李嘉诚先生曾说选址成功，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。如今再看依然未变，直指根本。但李先生这看似重复的“三要素”实质隐含“三重内涵”：

·优越的地理位置代表着占据“地利”；

·而该地理位置之所以优越则意味着政府的重视、各类资源的加持与注入，故而又占得“天时”；

·“筑得黄金巢、自有凤凰来”，优越的地理位置自然吸引着大批优质人群入驻，故又占得“人和”；

所以李先生的潜台词实质为“天时、地利、人和”，而对于商业发展而言，齐聚天时、地利、人和而不兴旺者，未之有也。所以，商业项目得以长盛不衰的首要原因与基础即为：选址（即地段）。

二、长盛不衰五要素

选址的优异固然可使项目能够“赢在起跑线并占得先机”，但却无法一劳永逸。这只要再看一下与青岛东部永旺同时代、同商圈的同行们的现状便可一目了然，若选址能够一劳永逸，那么近邻则尽皆长盛不衰；若近邻无法长盛不衰，则“选址”不能保证“一劳永逸”。所以选址固然极为重要但却并非决定性因素，须配合其他因素方能得以“长盛不衰”。

而通过剖析青岛东部永旺，我发现了以下“令它能够长盛不衰的四大因素”——

1、前瞻性。青岛东部永旺可以称为“青岛第一家真正意义上的综合性商业项目”。印象中与它同时代的商业项目均以零售为核，甚至餐饮业态都是周边小吃街那般的独立存在，而它却兼具“吃喝玩乐购一站式”综合属性，除了没有配套影院之外，它已然具备后来“mall”的业态特点，故在当时可谓“一枝独秀、与众不同”。

记得我儿时第一次吃“麦当劳”正是在此，当时给我的印象即“全与高端”：因为在当时的认知里，商场就是“购物的地方”，吃饭要去饭店或小吃街；而东部永旺则既能买东西、又能“吃东西”，所以给我留下了极为深刻的印象。而该特点与选址优势相叠加则会产生更为巨大的化学反应与引领作用，其结果即给予该项目更为持久的生命力。换言之，若非区位优势始终坚挺，即便它曾是“开先河者”，也极难如当下般依旧“傲立潮头”；

2、“长板效应”。青岛东部永旺为我们验证了“长版效应”的有效性，即决定事物发展高度与生命力的在于“最长的那块板”，即核心竞争力。核心竞争力即“人无我有、人有我精”之处，之于该项目私以为在其“超市”，因为这正是它的最大“特色与标签”。而在它初生的那个时代，超市要么如“家乐福般独立大卖场”、要么作为百货的配套。但它却将之置于最为核心的首层核心位置，这使它与同行形成了强烈的差异化对比，使之成为了一大项目特色。其实直至当下，青岛将超市置于首层核心位置的依然只此一家，要知道这还是在寸土寸金的青岛香港中路商圈。

而将超市置于如此核心之地不仅反映出它对该业态的重视程度，更显示出对于自家超市的自信程度。换言之，为何其超市策略获得如此巨大成功却未见跟风者？不是业界不想跟风，而是确实极难跟上，这意味着巨大的优势与技术壁垒。而其超市也不负所望，成为了该项目一直以来的大众核心记忆点与聚客王牌，时至今日，大家津津乐道的依然是其超市，它一骑绝尘之处也依然在此，可见“长板”之于个体多么重要。作为一名“资深超市爱好者”，我想对其超市业态再多谈两大特色：

（1）氛围。该超市是我印象中青岛整体氛围最好的超市，没有之一。这是一种综合作用的结果：丰富的商品、丰满的陈列、随处可见的各种特卖、各类香气四溢的熟食便当、大量促销员的推广叫卖……商气、人气、烟火气等各种气息在此集聚并发生了奇妙的化学反应，让人不由沉浸其中，感受到了“浓浓的生活氛围”；

（2）晚市特卖。好像每晚6：00开始“晚市特卖”，大量商品降价促销且幅度较大，尤其是熟食、便当、水果等日配及生鲜品类，降价幅度高达50%，这极大地满足了消费者“爱捡便宜”的心理，更形成了极强的聚客引擎。更值得一提的是它的熟食品类：一方面在于全品类降价幅度大，另一方面在于品类全、数量多、品质较好。对于刚刚下班的消费者而言，其吸引力无疑是巨大的，充分勾起了大家的购买欲与联单消费。

3、“一以贯之”。由于我曾经历过相对纯正日式商业体系的洗礼，所以深知其系统性、科学性与严谨性，但也正因如此，它同样较为繁琐、不易坚持。而东部永旺之于我的最大启示正在于——它始终如一的坚持。我并不清楚该项目换过几任店总，但相信经历了25年的时光洗礼至少也有多位，可这么多年却从未见它有任何改弦易辙或颠覆之举，一直保持着同样的姿态、同样的节奏、同样的风格，始终如一。这在短期内看似保守、甚至不思进取，但长期再看则发现这正是它的“真正高明之处”所在——25年如一日的做好规定动作，不跟风、不逐浪、不折腾，只做好自己该做的，而这些对应的则是行业的本质，即商品力与服务力；在这种愈发喧嚣浮躁的整体氛围下，如此坚持换来的则是“不稳定中的最大稳定”。

4、“长效锁客”。青岛坊间曾有“购物卡三巨头”的说法，因为过节送卡大多出自这三家，而如今再看似乎只剩它一家了。为什么唯有它还能一直坚挺？私以为主要有以下两方面原因：

（1）确实能买到东西：品类齐全且品牌级次匹配中端客群需求，超市则能满足全客群需求与喜好；

（2）始终保持调性、具价值感：这与它地处东部商圈以及“一以贯之”的风格密切相关——东部商圈赋予了它“区位光环”；而“一以贯之”则使它在大众心目中的印象始终未有太大变化。

而大量购物卡的销售与沉淀不仅为其持续引入并锁定了更为充足的人气与高质客群，且成为其极佳的宣传推广载体，尤其是在各大送礼佳节之时，这更像是一种“有形的提醒与触达”，比广告效力强上百倍。与此同时还为其沉淀了大量资金，使其得以拥有更为充足的现金流。为未来更多尝试蓄力。

在“选址、前瞻、长板、坚持、长效锁客”这五大要素的综合作用下，青岛东部永旺成为了青岛商界的“常青树”，用事实与实践为我们展示了商业项目如何能够“长盛不衰”。

结语

之于一个商业项目而言，25年或许并不算久，但开业25年、兴旺了25年的商业项目极为罕见。青岛东部永旺正是其中代表者，因为与它同时代的同行者大多成为历史或颓势尽显，唯有它依然屹立潮头、笑看沧桑。正所谓“有果必有因”，它之所以能够长盛不衰，因为它拥有能够长盛不衰的“因”，我们之所以研究它、剖析它恰是为了借此洞察与总结“商业项目长盛不衰之因”。