来源/观点网 

撰文/陈玲 

在2022年，民企能发出一份能盈利的年报实属不易。

3月31日，新城控股公告披露2022年年报，期内实现营业收入1154.57亿元，较上年同期下降31.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，较上年同期下降88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，公司整体毛利率为20.03%。

在极端的市场环境下，新城控股销售、管理、财务费用率与资产减值损失有所提升，而投资收益、公允价值变动收益则有所下滑。

当中尤为突出的是，2022年，新城控股计提资产减值损失59.57亿元，相较上一年的48.37亿元增加11.2亿元。管理层也指近两年价格下跌，新城在财务报表内充分反映了计提了相关风险。投资收益亦从22.75亿元下滑至5.5亿元，同比减少17.3亿元；公允价值变动收益也同比减少17.4亿元。

“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”参与新城控股业绩投资者会的人员转述董事长王晓松的话表示。

据悉，王晓松于投资者会上表示，2023年是新城大资管落地的元年，在行业迈入新模式的背景下，公司将以轻重并举的形式继续坚持住宅+商业双轮驱动的业务模式。

开发压力

在主营业务收入中，房地产开发销售于2022年实现营业收入1048.83亿元，同比下降33.67%；主要系公司本期符合房地产销售收入确认条件的销售面积较上期减少所致。

年报显示，2022年新城控股实现结转收入金额1693.9亿元，结转面积1792.9万平方米，报告期末待结转面积2913.6万平方米（包含合联营项目）。

期内，新城控股共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2005.36万平方米（含合联营项目）；公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积2913.6万平方米(含合联营项目)。

对于2023年，新城控股计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，其中，住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米；计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1958.69万平方米，其中，住宅项目1125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。

由于2022年销售市场下行，新城控股销售受到较大程度影响，全年录得销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%；销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%；销售均价9740元/平方米，同比下跌1.9%；实现销售回款1329亿元，全口径资金回笼率达到115%。

分区域看，长三角依然是新城控股主要的销售区域，长三角，中西部，环渤海及大湾区录得销售分别占比达到48%，28%，17%，7%。按城市能级看，一线城市、二线城市、长三角三四线城市以及其他地区三四线城市销售金额占比分别为8%、42%、22%和28%。

一位投资者转述王晓松对于今年销售的预测：“今年一季度整体肯定比去年四季度要好，二月份很疯狂完全出乎我们预料，3月整个市场面有回落，但跟去年任何一个月份对比都是更好的。所以我们也判断，目前哪怕是有所回落，目前市场依然还是一个复苏端。”

他预计，今年销售可能呈现前低后平，前低后高的概率非常小。整体环境只要不发生大的变化，至少在近期一段时间，还是会有10亿平方米以上的需求量。“这么大的容量，新城肯定还是有一定的机会的。”

在新增土地储备方面，2022年新城控股新增商丘和常州2宗土地，总建面28.5万平方米、总地价27.73亿元。

而在新一年的购地计划上，新城控股依旧保持审慎。据悉，董事会审议通过2023年在不超过200亿的范围内开展房地产投资，管理层于会上表示，公司策略当前积极密切关注投资市场，但确实以保交付为核心，在充分化解风险为前提的情况下，再谨慎开展以区域为深耕的投资。

年报显示，期末新城控股的可售土地储备为4915万平方米，当中54%为纯住宅地块，46%为综合体地块。

商业逆势

期内，在住宅遇到下行压力的同时，新城控股的物业出租及管理于期内实现收入 92.24 亿元，同比增加 15.75%，占公司营业收入占比提升至8.08%；毛利达到67亿元，占公司毛利约29.28%；毛利率为72.6%。

报告期内，公司实现商业运营总收入首次超百亿为100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

期内，新城控股新开业15座吾悦广场，当中包括南昌等11座重资产吾悦广场。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场（157座重资产，37座轻资产），已开业及委托管理在营数量达140座（126座重资产，14座轻资产），开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。

对于未来的轻资产扩张，新城管理层透露，长期来看可能更倾向参与小股操盘，投资10—20%的股份，共同开发，同股同权。“从职业管理人和业务方利益驱动性角度来讲是更合适的，我们看到市场上大部分资金方，业主方有这方面的需求。”

王晓松指，目前有很多好的项目要有小的资金的投入，有的时候投入几千万的装修改造费用，可以谈到一个非常不错的条件，这样比去拿五个八个纯轻资产的项目回报会更高，而且类似这样的项目成长性和天花板会更高。

2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

投资者会上，新城控股管理层重点提及搭建资管平台。

观点新媒体获悉，3月24日，国家发改委发布规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知，支持消费基础设施建设。当中提及，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

“这样从投融建管退能够形成一个闭环，我相信资金还是会想不动产这方面来流入的。”公司管理层表示，发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%，公司基本上三年以上的广场都能够满足，目前正在积极沟通，希望尽快把REITs这件事情做成。

王晓松提及，其实之前是靠发债来支撑目前的规模，一直是属于小马拉大车的状态。“这两年突然之间让你减肥，减脂，但在减肥过程中也要增肌，不然也会饿得面黄肌瘦，不健康。”

他相信，不管是第三支箭定增，还是REITs放开，可以从这个方面彻底改变目前整个公司的运营状态和目前小马拉大车的状态，会让未来公司运营更加稳健。

融资来源

吾悦广场确实是新城渡过这一个“寒冬”的棉袄。正如王晓松所言，新城近200座吾悦广场，其中65%位于一二线及优质三线城市，这些广场一方面每年能带来稳定的经营性现金流，另一方面可为公司融资性现金流带来帮助。

2022年在监管支持下，新城先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。期末，该公司整体平均融资成本6.52%，同比下降5BP。

值得关注到的是，持有大量吾悦广场的新城能够通过经营性物业贷盘活资产。据管理层介绍，2022年新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，替换金额约64亿元，为融资性现金流提供了重要补充。

数据显示，截至2022年末，新城控股的有息负债712.70亿元，同比压降185.97亿元；公司合联营权益有息负债降至60.62亿元。在有息负债构成中，38%为开发贷、25%为经营性物业贷、16%为美元债、7%为中票和PPN、6%为商业CMBS、4%为信托、3%为境内公司债、1%为尾款ABS。

管理层介绍，新城吾悦广场融资余额约为260亿元，但整个吾悦广场资产接近1200亿元，吾悦广场从三个方面可以进一步提升融资资源。一方面，部分资产可以进一步提高抵押率；其次，有近50座广场没有融资，可以形成融资增量；另外，有部分吾悦广场虽然没有开业但是已经投入了大部分成本投入，随着开业增加也会有所新增。

“所以我们根据今年一季度的融资完成情况，预计按照当前现行的融资抵押情况下，整个融资余额可以达到700亿元，产生400多亿的增量。”

截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

另外，今年3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，其中24亿元用于补充流动资金，其他将投向公司在建项目。

管理层回应，定增计划已经在3月13日通过董事会审议，3月29日通过股东大会审议，会以最快的速度上报到交易所，申请注册。