出品/Mall星人&中商数据&联商网上海商情专栏

撰文/郭歆晔、诸葛诸茂

从上海2029最新商业地图可以看到，上海目前运营中的轨交站已有508个，具有“TOD元素”的各类商业项目总数也正直逼200个（考虑到规划及在建的新线路及新商场）。从轨交条数和TOD项目的数量，再到轨交站和TOD商业的形态，上海都是当之无愧的集大成者。说上海是国内TOD商业发展的标杆窗口，想必不会有人反对。

与此同时，数量的大幅“通胀”也导致TOD商业价值有所缩水，到底哪些TOD项目最具价值成为Mall星人的研究课题。本文Mall星人将从数据视角分析上海TOD项目的公共性、创造性、特殊性、便利度和包容度。由于文章内容较长，故分为上下两期，本期将从不同类型TOD项目价值视角，PK魔都20类TOD，到底哪种类型价值最大以及最具代表性（详细表格解析见文末）；下期将围绕项目视角，趣谈上海各种TOD项目之最以及最多元素、最具潜力价值的TOD商业明星榜，敬请期待。

2021年12月30日，上海成为中国首个地铁里程突破800公里的城市。丰富的轨交资源和商业环境，让上海成为国内TOD最丰富也最发达的商业城市，诞生了不少独特的案例，如陆家嘴L+MALL通过商场实现了本不交汇的两线换乘、日月光中心包揽了打浦桥地铁站所有出口、小而美车站型商场代表LaLa station等等。

同时我们也观察到站内商业发展愈发多样化，除了传统的便利店、面包店，咖啡店、快餐店甚至小型零售门店也开始进入地铁站内，实现不出站满足基本所需。目前国内众多新一线、二线城市，都在快速发展轨道交通和TOD项目建设，此文也可为各地商业同行前来魔都考察提供参考。

新一轮《上海市交通发展白皮书》提出，将进一步提高站点覆盖率，使主城区内轨道交通站点600米范围的覆盖率超过40%。强化轨道交通用地综合开发，使交通出行与商业、生活、文化设施深度融合，让市民“快出行”的同时，也可以享受“慢生活”。

目前，上海内环内尤其核心市级商圈几乎每个轨交站都有或大或小或近或远或靓或烂的TOD商业，部分商圈大站更是拥有多个TOD商业，内环外目前平均3站有1个TOD商业，未来大致平均3站可能会有2个TOD商业。

虽然不是所有的轨交商业都能称为严格意义上的TOD，但不妨碍我们研究哪些类型的连接方式最有价值。

上海如今的市级商圈全部拥有地铁站，而营业额最高的TOP20商场（不含三大名品奥莱），八成以上也与地铁站有连通（主打重奢的上海恒隆广场是例外）。

最具价值的TOD商业，除了看轨交通勤客流之外，TOD商业自身的通行便利性也至关重要（港资和外资购物中心普遍不惜耗费额外人力物力，在商场10点营业前就打开商场动线，发挥商业的公共性方便办公客群及社区居民通行）。

1-缝合弥补被轨道阻隔无法通行的空中大平台超级TOD

TODTOWN天荟、META CITY西站站前TOD……

从这点看，能将被轨道分割无法便利通行的火车站南北地块或东西地块缝合的TOD最具价值（例如都会型商圈东京新宿，区域型商圈香港沙田站新城市广场），而上海站、上海虹桥站均未突破，上海最先实现站城一体化的将是莘庄站上盖超大平台的TODTOWN天荟（与沙田新城市广场近似）。

未来，浦东东站枢纽、南上海的松江南站枢纽、北上海宝山枢纽、上海西站上盖TOD综合体META CITY以及将于明年开幕的上海南站徐汇万科广场（徐汇万科中心三期商业部分），也值得期待。

△图：TODTOWN天荟，源自新鸿基地产

备受瞩目的TODTOWN天荟——莘庄地铁站上盖综合开发项目，以新建大平台连接原来被轨道割裂的莘庄南北城市界面，并于大平台中央发展商业中心，打造一站式新型城市交通枢纽。包含了从区域交通到城际铁路的多种交通工具，底层为交通枢纽，中层为综合换乘空间，上层的综合物业开发涵盖住宅、写字楼、艺术公馆、酒店、购物中心、文体中心共六大业态的功能空间，打造一座与交通枢纽紧密连接的70万㎡“空中之城”。TODTOWN天荟的多元性和公共性与同属新鸿基的香港沙田新城市广场如出一辙。

2-通过商场“步行贯通”两个轨交站，可体验别样换乘的超级TOD

陆家嘴中心L+MALL、百联世博源、首位1-3期、金桥K11SELECT……逛商场的同时实现轨交换乘

如果说轨交商业有了基本的客流保障，那么连接2个轨交站的超级TOD则是上了双保险（当然如何将轨交客流转化为消费力则是另外的课题）。其中包括，陆家嘴中心L+MALL(2号线东昌路站换乘9号线商城路站)、百联世博源(耀华路站+中华艺术馆站)、首位1-3期未来有望连通诸光路站（17/13号线延）及徐泾东站（2号线）；在建的金桥K11 SELECT未来将连接地铁9/12号线换乘站金海路站与14号线桂桥路站，实现商场三轨交换乘（12、14号线均为终点站）。

△图：金桥金海路TOD综合体K11 SELECT效果图

3-立体多维换乘的多首层TOD，实现商业多首层设计

在营：凯德虹口商业中心、长宁龙之梦

在建：森兰印象城、聚峰中心（华之门）、TODTOWN天荟、龙阳路站综合体

上海地下室通地铁的商场很多，空中通轨交的比较少只有11号线——陈翔公路站南翔印象城MEGA、安亭站嘉亭荟、嘉定新城站中信泰富广场、嘉定北站嘉定日月光；3号线——宝杨路站宝杨宝龙广场，虹桥路站新淮海坊，6号线——五莲路站文峰广场，洲海路站阳光天地等。

【TIPS】上海还有极少数地面TOD，例如莘庄站TODTOWN天荟，松江开元地中海门口就是松江有轨电车站。

故此，同时拥有地下和空中多重换乘通道的TOD很少，在营的仅凯德虹口商业中心（虹口足球场站），长宁龙之梦（中山公园站），环球港目前仅地下联通金沙江路站；以及在建的森兰印象城（东靖路站），嘉里华之门合作的聚峰中心（巨峰路站），TODTOWN天荟（莘庄站），龙阳路站综合体。

△图：森兰印象城效果图，源自印力集团

4-地下多边换乘TOD，客从四面八方来

在营：港汇恒隆广场、上海K11、环贸iapm、徐汇绿地缤纷城、世纪汇广场、长宁龙之梦城市生活中心、凯德虹口商业中心……

在建：TODTOWN天荟、森兰印象城……

有些项目虽然没有空中换乘，但商场不同方向的大门连接不同轨交线（轨交会客厅）、不同线路沿不同道路切边通过，不仅提升了轨交客流的来源，同时也让商场不同切面都能吸引到自然客流，均衡发展，减少动线人流死角。如：港汇恒隆广场（徐家汇站9/11号线），上海K11（黄陂南路站1/14号线），环贸iapm（陕西南路站10/12号线），徐汇绿地缤纷城（龙华中路站7/12号线）。

港汇恒隆广场前后门分别联通1号线和9号线，住在不同轨交线的朋友通常会约在商场B1层碰面，此时商场既是地理位置上的连接点、也是情感上的链接点，长此以往消费者与项目间的情感链接会逐渐加深。

△图：上海k11，源自上海k11

上海目前拥有508个轨交站、83座换乘站（其中三线以上换乘枢纽只有18个，包含3个四线换乘枢纽），各项数据均为全国之最。上海拥有轨交连接通道最多的商场（拥有3条或以上轨交通道的商场）分别是世纪汇广场与百联世纪（国内鲜见的四线换乘TOD商场）、环贸iapm、长宁龙之梦城市生活中心、凯德虹口商业中心、港汇恒隆广场、前滩太古里；将来的莘庄TODTOWN天荟、张园也将拥有3个以上轨交通道。

不仅上海如此，北京、深圳等地也是双线换乘多三线以上极少，典型案例如北京3线换乘的西直门站凯德MALL西直门（2/4/13号线）以及东直门站（2/13号线+首都机场线）在建的信达益田假日广场；深圳岗厦北站4线换乘站（2/10/11/14号线）One Avenue卓悦中心等少数站点。

而全国知名的城市级商圈，成都春熙路、广州天河、南京新街口、杭州武林广场和西安钟楼目前都是双线换乘站，由此可见三线以上换乘枢纽TOD的稀缺性。

5-凤毛麟角的地下多首层TOD

改造前的新天地时尚II、森兰印象城……

上海拥有B1、B2两层地下商业的购物中心不少，但2层都能连接地铁站则屈指可数(地铁站厅位于商场B1与B2当中的高度，而不是通常的平行高度，地铁站厅向商场B1、B2各设置一组自动扶梯)。只有改造前的新天地时尚II（各半层连接地铁站）及在建的森兰印象城等极个别项目。

△图：森兰印象城轨交和公交人流流向示意图，仅供参考

森兰印象城项目地下B1、B2层都能连接在建的21号线，此外地面（L1层）+空中（L2层-6号线）都可进行立体换乘，呈现上海乃至国内少有的四首层（目前上海能做到这点的只有凯德虹口商业中心、长宁龙之梦等极个别项目）。这将为项目带来充足的可达性，将人流引导到更多空间点，提升商业空间流量，更好地发挥每一个楼层、每一个空间的商业价值和服务价值；同时，也能够将项目与整个城市片区无缝衔接，增加人流导入，创造随机性商业机会。

6-点对点零距离直连，最省力的TOD车站商场

港汇恒隆广场、凯德晶萃、凯德星贸……

地铁上盖商场现在已是司空见惯，地铁出口连通项目也是比比皆是，但如港汇恒隆广场（9号线徐家汇站通道，只出站不进站）、凯德晶萃（13号线马当路站5号口）、凯德星贸（汉中路站6号口）这般，车站商场点对点零距离直连还是非常少见。

港汇恒隆广场位于上海最早一批地铁站徐家汇站之上，目前的徐家汇站集结了1/9/11号线三线，未来规划新线中23/25号线更将以徐家汇站为起点，未来徐家汇站有望成为沪上首个拥有5站换乘的枢纽站点。

港汇恒隆广场也在最新一次更新中再次加强了与地铁的连接，继4年前9号线开通港汇恒隆广场北座的独家专用入口（无安检设施人员故单向只进不出），让此前与商场地下“隔绝”的轨交9/11号线与港汇无缝连接，从地铁出口直达商场地下1层。近期，该专用进口闸机位置转移到附近，轨交客流虽不能再点对对直接进场，但胜在可自由双向进出。

△图：港汇恒隆广场，源自网络

凯德的LuOne凯德晶萃广场、凯德星贸对于地铁的运用也是炉火纯青，凯德星贸是汉中路站地铁上盖项目，1/12/13号线三线换乘站，总共有4个室内出入口直接连通项目，分别是B2层两个、B1层一个、1层一个；LuOne凯德晶萃广场不仅拥有9/13号线双线换乘的马当路站，13号线更是直接将闸机口做到商场内部（无安检设施人员故单向只进不出）。

但现实的问题是，一方面由于我们进出地铁站需要安检，因此闸机口就只能成为“单行道”，即只能出站不能进站（但理论上应该是能进能出），这势必影响了客流活力甚至会起到一些副作用；另一方面考虑到消费者通达性的诉求，这类直抵商场的出站口一般也不会设置在站点自然客流最大的位置，因此相对而言无缝衔接的话题性要高于实际意义。这也是现在已经看到有商场和地铁站改造回归常规做法，即将闸机验票口推离商场，留出地铁站自然通道给到客人自行选择路线。

7-四通八达的全地下城TOD，蔓延到地下的商业氛围

hubo by THE HUB、兴业太古汇地铁廊、太平洋森活、静安寺漫选……

上海第一代最知名的四大地下连廊构成的地铁商城包括--1993年8月全长600米的徐家汇地铁商城 （2008年改造为地下人行通道 ）；1995年人民广场站的香港名店街及与之相连的迪美购物中心（近年来进行了吸引Z世代娱乐方式的年轻化改造，但可惜其仅连通上海博物馆及已经没落的武胜路公交枢纽），静安寺伊美时尚广场（现正在改造并迎入苹果全球旗舰店），中山公园米兰时尚广场（现漫选自在岛）。徐家汇地铁商城退市后，人广站华盛街成为四大之一。

目前上海新一代的地下连廊TOD商城四大代表，分别为——虹桥天地hubo by THE HUB、兴业太古汇地铁廊、五角场太平洋森活、静安寺漫选。

新开业的地下城中，最受瞩目的当属四通八达连接虹桥高铁站及周边十余个商办综合体的hubo by THE HUB，值得注意的是其由瑞安新天地集团旗下虹桥天地运营管理，以“灵感无界”、“空间无界”及“圈层无界”为概念，打造“上海潮流第一站”。专业奢侈品二手交易平台“只二”、左右艺术超市华东首店已开业，创意零售品牌UNPOP STORE也将于近期完成开业，预计今年上半年，hubo by THE HUB将实现整体开业。

△图：hubo by THE HUB实景图，源自上海虹桥

Hubo by THE HUB延伸了商场边界，打造多元融合空间，虹桥天地THE HUB+Hubo by THE HUB两强联手，未来且看东京站八重洲一番街、大阪车站城梅田等日式火车站地下商业街熙熙攘攘的盛况如何在虹桥站上演。

△图：hubo by THE HUB平面图

位于五角场商圈的太平洋森活天地是上海客流量最大的地铁商业街之一，全长近500米，体量约21,000㎡，项目为直通上海地铁十号线江湾体育场站的大型地铁商业街，贯穿五角场核心区域和江湾体育场、创智天地、大学路，联通五角场地区现有各大商业综合体的地下空间。太平洋森活天地也是今年CSVB年度轻资产管理先锋奖铜奖获得者。

△图：太平洋森活天地，源自太平洋森活天地FreshCity

8-地铁站站内自带的成规模商业街，或许是便民但也最难得的模式

上海南站地铁美食街……

不同于其他地铁连廊商场均在闸机外，集合了肯德基等近20家知名餐饮品牌的上海南站地铁美食街是上海绝无仅有位于闸机内部区域的TOD商场（即便是世纪大道和徐家汇这样的超级枢纽，闸机内部区域的商户都不超过10家）。上海南站既是3线换乘站（1/3/15号线）又连接火车站，大量的换乘旅客对餐饮需求巨大，不出站就能美美吃上热腾腾的各类餐食，背后是大量的换乘需求，这也是其它上盖TOD项目羡慕不来的。

上海南站的地铁商场和下文要分析的LaLa station也不完全一样，LaLa station虽然也区别于传统上盖项目，作为地铁建筑的一部分，与交通枢纽联系更为紧密，但商业仍位于地铁闸机之外，需要刷卡出站才能进入。但LaLa station的打造模式可以作为超级枢纽型站点站内商业未来升级的方向。而上海南站除了站内的商业，还拥有汇金奥特莱斯南北商场以及在建的徐汇万科中心三期商业部分徐汇万科广场，值得关注。

9-不是换乘站但自带换乘功能的TOD     

中信泰富万达广场……

有些地铁站点非换乘站，但作为轨交分叉站也自带换乘功效，如11号线嘉定新城站（分叉通往嘉定北与昆山花桥）的中信泰富万达广场等。同样具有分叉站功能的轨交站还包括5号线东川路站、10号线龙溪路站（但都无配置TOD的地块） 。

10-包揽轨交站所有进出口的吞金兽/轨交从项目当中穿过

上海日月光中心、博华广场、龙华会、上海信泰中心、龙凤项目……

拥有1个地铁出入口已是不少项目耗费人力物力所要争取的，不乏花费巨资修建好几百米长地下连廊连接地铁站的商场，而包揽轨交站所有进出口的吞金兽的可谓是含着金汤匙出生，上海日月光中心包揽了9号线打浦桥站所有出口；在建的龙华会龙华站除了一个通道以外，其余通道均在项目内；上海信泰中心直接连通轨道交通15号线梅岭北路站，梅岭北路站规划6个出入口，目前已开通的3个出口均通达上海信泰中心（2个出口直通项目B2层，1个出口位于整体地块内可直达商业部分）；龙凤项目包揽了13号线淮海中路站；13号线自然博物馆站则穿过博华广场项目。

△图：上海龙华会效果图

11-作为地铁建筑一部分的车站型商城TOD

莲花路站LaLa station……

2021年底开业的LaLa station是三井不动产在海外的首个车站型商场，项目所在的莲花路站虽然只有1条地铁线路经过，但有公交枢纽（20+班公交经过，更是多条路线的起始站）加持。LaLa station不是传统的地铁上盖项目，而是作为莲花路地铁站建筑的一部分，也可以说是地铁站商业的升级版。作为“车站、商业、办公一体化”的复合型设施，带来全新的生活方式与工作方式。

△图：LaLa station上海莲花路

12-轨交停车场的再利用，带来别样经济价值 

上海万象城、保利申通TOD项目、上海天空万科广场、金桥K11 SELECT、嘉定日月光2期待建

对于发展商而言，合理再开发利用原本没有价值的轨交车辆停车场，也能带来意想不到的经济价值。

轨交停车场侧翼TOD：上海万象城（10号线紫藤路站）、保利申通TOD项目(15号线元江路站)；

轨交停车场垂直上盖（废地利用的天空之城）：上海天空万科广场（17号线徐盈路站）、金桥K11 SELECT(金桥金桥停车场上盖）、嘉定日月光2期*待建（11号线嘉定北站）。

△图：上海天空万科广场

13-轨交TOD+火车站

目前的代表项目主要为虹桥天地（虹桥火车站）、汇金奥特莱斯&徐汇万科广场*在建（上海南站）、TODTOWN天荟*在建（莘庄站）等。火车站TOD方面，国内尚没有像日本那样完全站城一体化的车站城（如东京新宿、大阪梅田、京都），重庆龙湖金沙天街做出了第一步尝试，希冀在上海东站、松江站、上海西站、宝山站的建设中看到更多的进步。

△图：徐汇万科中心效果图，源自项目官方微信发布

14-轨交TOD+机场

代表项目主要为虹桥机场的奥所未来城、浦东机场在建的卓越T3综合体。上海浦东国际机场T3综合体项目计划打造为一个集商旅、住宿、购物、娱乐、会展、办公等“六位一体”的大型商业综合体标杆性项目，实现上海浦东国际机场商业3.0版本升级。在世界范围内，轨交TOD+机场的典型案例有新加坡樟宜机场的凯德星耀樟宜，和香港在建的11 SKIES (11天空) 。

△图：T3综合体项目设计效果图，源自卓越集团

15-轨交TOD+公交枢纽

主要代表项目为凯德虹口商业中心（虹口足球场站）、长宁龙之梦（中山公园站）、晶品（静安寺站）、龙湖奉贤天街（奉贤新城站）；以及在建的莘庄TODTOWN天荟（莘庄站）、森兰印象城（东靖路站）、嘉里华之门合作的聚峰中心（巨峰路站）、ITC徐家汇中心（徐家汇站），待被收编的庄胜SOGO大型客运中心（松江大学城站）等。

上海第一个TOD商业+公共枢纽是长宁龙之梦，第二个是凯德虹口商业中心。千禧年来，轨交TOD+公共枢纽就是香港新一代大中型TOD项目的标配，将TOD项目交通枢纽的特性和公共性和展现的淋漓尽致。如今，也逐渐成为越来越多上海TOD项目的标配，包括去年开业的龙湖奉贤天街等。

△图：凯德虹口商业中心，源自搜铺网

16-TOD商业+机场城市航站楼

南京西路城市航站楼商业改造中，其它城市案例如香港ifc及园方，在建的北京东直门信达益田假日广场等。

△图：南京西路城市航站楼效果图

17-轨交TOD+【P+R公共停车场】

主要代表项目为在建的蟠龙路站星联兰韵中心含2万㎡P+R，同时也有公交枢纽，以及奉浦大道站富力万达广场。P+R公共停车场由于公共政策倾斜，在价格上更具优势，特别是在上海停车费普遍较高的前提下，拥有P+R公共停车场的商业项目优势明显。

△图：星联兰韵中心效果图

18-轨交TOD+商圈连廊

主要代表为五角场、陆家嘴、中山公园、前滩、南方商城、中环等。继陆家嘴、徐家汇、南方、真北中环、大虹桥商圈的空中连廊相继投入使用之后，北外滩、徐汇西岸、前滩的空中连廊也正陆续成型。通过连廊让商圈各项目在空中实现连接，轨交再实现地下联通，商圈协同发展大大提升。

△图：徐家汇商圈连廊效果图，源自璀璨徐家汇

19-轨交TOD+自备免费大巴线接驳

如佛罗伦萨小镇（远东大道站）等。

20-轨交起始站TOD，吸引更多换乘客流       

浦东嘉里城、仲盛世界商城、中集金地美兰城、维璟印象城、虹桥天地、江桥万达广场、嘉定日月光2期待建

位于轨交起始站的TOD商业，如浦东嘉里城（7号线花木站）、仲盛世界商城（1/5号线莘庄站）、中集金地美兰城（7号线美兰湖站）、维璟印象城（12号线七莘路站 ）、 虹桥天地（10号线终点站虹桥站）、江桥万达广场（13号线金运路站）、嘉定日月光2期*待建（11号线嘉定北站）、龙湖奉贤天街（5号线奉贤新城站）、宝山正大乐城（15号线顾村公园站）、徐汇万科广场*在建（3号线上海南站）、迪斯尼小镇（11号线迪斯尼站），意味着更多换乘客流或目的地客流。同时，轨交起始点周边通常也是大型的商务区或住宅区，同样是客流和消费力的保证。

△图：龙湖奉贤天街，源自联商网