来源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆晔 司马和一

能有二期的项目，一般不会差。松江印象城开业还不到一年半（2021年11月21日开业），二期地块敲定。据Mall星人统计，除了松江印象城，上海目前已有30+个拥有二期及以上的大型项目。

4月18日，上海土地市场官网信息显示，松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道地块，由上海万跃家置业有限公司竞得（点击文末阅读原文，可查阅公告详情）。

根据国家企业信用信息公示系统的信息，成立于2023年4月6日的上海万跃家置业有限公司，由上海万科投资管理有限公司百分百控股。

今年可谓是上海商场二期“大年”，除了松江印象城二期，全国坪效最高的购物中心上海恒隆广场商业公示将新增万余方商业空间，“年销售额过30亿奥特莱斯新星”迪斯尼旁的比斯特购物村将启动二期扩建，崇邦集团嘉亭荟2期计划今年4季度开业（将成为崇邦集团内最大的购物中心），万科旗下街区更新精品项目上生·新所二期预计年内局部亮相。

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超40万方MEGA级印象城来了

信息显示，上述25-01号地块为商业地块（东至人民北路、南至广富林路、西至东港路、北至银泽路），将由印力集团运营管理，打造松江印象城二期项目，体量约25万平米。

目前已开业的松江印象城一期，体量约15.5万平米。二期建成后，松江印象城将成为一座超过40万平米的MEGA级购物中心，有望成为上海最大的纯商业购物中心，同时也弥补了上海没有40万平米以上超大型项目的遗憾。

由此，松江印象城行业将成为印力上海在打造的第四个MEGA级项目。另外三个是——

2020年8月25日开业的南翔印象城MEGA，约34万平米；

目前在建的前湾印象城MEGA，约26万平米，由万科印力与富士康共同投资；

今年1月与港城集团达成战略合作的临港新片区“101板块”商业，约18.8万平米。

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好的商业为何越做越“大"

据Mall星人不完全统计，算上1932年开业的永安百货二期（将近百年前就规划了上海第一条连廊），目前上海拥有多期属性的大型项目，已超过30个，涵盖了百货、奥特莱斯、盒子购物中心、街区。

百货二期扩建高峰期是1997-2007年，永安百货、太平洋百货、第一百货东楼、新世界城、第一百货等陆续迎来二期的开业。

2008年以来，盒子购物中心、奥特莱斯、街区等各类型项目，都有扩建案例，如已开业的静安嘉里中心二期、静安大悦城二期（北座）、虹桥南丰城二期（北区）、瑞虹天地二期（月亮湾）&三期（太阳宫）；在建的徐家汇中心ITC、打浦桥上海日月光二期。

△瑞虹天地二期（月亮湾）&三期（太阳宫）及相互之间的连廊｜图源：网络

除表格中所列项目外，徐家汇东方商厦、淮海路东方商厦、五角场东方商厦、天山百货、曹杨商场都于二十多年前也经过2期甚至3期扩建，新天地、创智天地、嘉里不夜城、大华虎城、NEXTMALL七宝龙城、农工商118、协和城也都历经多次分期扩建。

上海分期建设的项目中，知名度最高的当属：街区项目——新天地、创智天地、张园、豫园商城等；盒子购物中心——百联南方、虹桥南丰城、静安大悦城、瑞虹天地、徐家汇中心ITC等；奥特莱斯——佛罗伦萨小镇、比斯特购物村等（TIPS：全国奥莱销冠青浦百联也有2期扩建的筹划）。

纵观国内外，分期建设以成为头部项目的标配动作。如迪拜Dubai Mall，菲律宾SM Megamall、SM City North EDSA，泰国曼谷CentralWorld尚泰世界购物中心及THE EM DISTRICT（包含THE EMPORIUM、THE  EMQUARTIER及最新的THE  EMSPHERE三），马来西亚 IOI City Mall，英国伦敦Westfield White City，美国American Dream mall and entertainment complex，澳大利亚墨尔本Chadstone（Chadstone于1960年开业，之后经历了Ｎ次的大小扩建，成为澳大利亚最大的商业）与Westfield Doncaster购物中心。

国内销售排名的购物中心，几乎都已经实现扩建或正在扩建，如深圳万象城，北京国贸、北京SKP＋SKP-S、北京三里屯太古里、北京凯德MALL，杭州大厦、杭州万象城、杭州in77，南京德基，成都万象城，重庆万象城，香港海港城、香港ifc、香港利园、香港沙田新城市广场，厦门SM城市广场，武汉摩尔城。

【TIPS】武汉及天津永旺梦乐城超前的停车场规划，待项目培育成熟，再将3或4楼的停车场扩建为商业区域，可算是永旺梦乐城扩建的前瞻模式。

△厦门SM城市广场1期和2期的空中连廊为全落地玻璃，且装备空调，可适应全天候气象变化｜图源：网络

体量大、业态全、品牌多，几乎是成为店王或者维持店王的必经之路。但是风险也会增加，如果一次性开出超大型项目，可能如果会因业绩不好导致满盘皆输，所以分期建设是国际上惯常采用的方式。

二期以及以上的项目，除了定位精准，成功的关键之一在于各期项目之间的联通性——二期的位置通常略差于一期（百联世博源例外），故消除冷区的要诀之一是设计人性化便利的连廊。静安大悦城、虹桥南丰城的连廊设计，就非常有特色。