2023年，站在新旧更迭的节点，技术和消费的车轮滚滚向前，商业不动产行业本身的逻辑和增长模式都面临调整。在瞬息万变的市场需求下，商业不动产又将迎来怎样的发展趋势呢？

4月26日，由万商俱乐部主办的“2023年度商业不动产卓越力论坛暨万商年度排行榜大典”在合肥同庆楼富茂大饭店（瑶海店）成功举办。

此次论坛以“与卓越同行”为主题，定向邀请万商年度排行榜获奖企业和项目代表及部分行业专业大咖齐聚一堂，洞察商业趋势，引领商业方向，与卓越者同行，共同展望商业不动产可持续的发展路径。

论坛伊始，万商俱乐部创始人杨泽轩率先发言。他表示，万商年度排行榜大典秉承着“独立 公益 专业 小众”的初心，一是真实，定向邀请300+位行业专业人士进行评选，发出行业人士最真实的声音，二是公益，我们不收取获奖企业任何费用，也希望通过大家的专业交流，让行业变得更美好。

01

卓越之势：把握时代发展脉搏

面对百年未有之大变局，作为国内消费及服务升级的重要载体，商业不动产蕴含巨大发展空间。可未来瞬息万变，商业不动产如何持续激活消费、焕新商业。会上，“卓越之势”7位嘉宾围绕城市更新、会员运营、文旅商融合等维度解读商业新趋势，与行业各界一同探讨更加确定性答案。

《悦客 悦圈 悦未来-客户价值链的深度构建》

分享嘉宾：田维龙 

大悦城商管中心总经理

追本溯源，商业运营的核心本质是坚持长期主义和自身韧性，追求卓越价值的创新，不外乎三个层面的有机组合：一是产品运营，二是场景打造，三是品牌构建。

随着大悦城价值体系从1.0到3.0的推演，不难看出，深耕商业的企业必须坚持长期主义和匠人精神，及有持之以恒的决心，沿着市场和消费者的变化，以场景、产品和品牌价值文化为导向，构建出一个有机的客户价值管理生态圈闭环，才能引领企业持续化高质量发展。

《面对新人类的新玩法》

分享嘉宾：叶晓京 

百联股份副总经理、百联ZX创趣场主理人

作为一个老牌商业，百联股份还能源源不断地创新业态和供应链，打造多元而独特的商业产品，其背后的支撑是发展坚定的长期主义，是前瞻的战略格局，也是海纳百川的人才格局。

百联ZX创趣场将继续引进动漫手办、打造次元文化、创造美好生活，这是商业和年轻人双向奔赴的一种赋能，不单是一方提供商品和一方索取物质的购买行为，是“懂你”的力量，是造就商业和消费者双方共情、共赏、共生、共创的无限可能。

《城市有机更新下的商业发展新机遇》

分享嘉宾：张萍

锦楼经济服务中心主任、锦楼智库创始人

什么是城市更新下的有机变化？我总结为“六新”的多元融合，即商业人要做的新产业、新商业、新文化、新人口、新服务、新美学的多元融合。

未来，城市有机更新下的商业发展新机遇，一是街巷再次成为商业的重要主体，从城市的公共服务功能，到文化引领下的城市商旅功能；二是社区空间从服务功能走向了经济功能，即传统烟火型社区走向产业型烟火社区；三是新商业空间需要的新品牌从潮野到新流；四是商圈正式从点状分布，走向圈链发展；五是一个中心城市不同定位的多商圈呈现。

《基础消费设施REITs-您做好准备了吗？》

分享嘉宾：李鹏

中联基金执行总经理

对于商业运营商来说，REITs不是简单的存量资产盘活工具，而是资产并购工具，未来有更多的想象空间，如轻资产输出项目、产权收并购、帮助合作伙伴盘活资产等。可以通过发行REITs，作为打通资产、资金和资本市场融合的“三通器”。

发行REITs需要建立复杂的体系，一要解决产业的痛点，不管是行业还是内生的；二要植入资源赋能，不管是业主方还是集团内外部；三要系统解决方案；四要打造核心的能力，招商、运维和管理能力；五要系统运用技术，包括重组并购技术等。

《后疫情时代的市场新观察》

分享嘉宾：索珊

RET睿意德创始合伙人

目前，市场恢复现状为消费者预期抬头，但信心仍需提振。具体表现为客流回潮，但提袋率没有回来；餐饮业态恢复迅速，但零售、彩妆、服装类仍需时日；宠物行业持续经营与存量竞争加剧，已呈现下滑态势。我给在座的商业人三个视角——匹配、抢跑、赋能：

第一，要想清楚，是运营内容还是运营流量？当界定共识成为关键，也会产生很多误区，比如把数据作为深度洞察，把需求分析当成行动方案。购物中心控的是场、人，品牌控的是货，导致目标具备一致性，但信息和数据始终是不全的，如何跟品牌商共谋非常关键。

第二，集团欢迎坚持做对的事情的项目总，而不是跟随趋势的人。尽量在顾客、员工和接触时长方面去想，一线员工才是跟消费者接触的第一人，无论是轻资产还是在运营项目，没有用对的方法做事，这个事情行不通。

第三，不要把集团、员工和领导当成博弈方，面对愈发的细分市场，内部分工和职责也要细分和同频，把解决矛盾改成赋能路径。

《存量时代让空间有更多想象力》

分享嘉宾：沈基水

同庆楼集团董事长

豪华酒店的核心竞争力在于餐饮，同庆楼拥有大型餐饮+宴会，再配上客房，在市场上的竞争力绝无仅有。中国豪华酒店存量市场巨大，同庆楼餐饮+宾馆+食品的三轮驱动战略、成长飞轮已形成，希望能与消费者、运营商和品牌商共创美好消费新生态。

《导航X营销，会有怎样的有趣发生》

分享嘉宾：夏广磊

百度地图智能空间商务总监

打通与购物中心的会员体系，结合百度地图天然的出行场景优势能力，为购物中心提供精准营销，一方面可以提升营销转化效率，同时，也可以通过百度地图广阔的公域流量空间，促进会员的注册拉新，促进购物中心私域流量体系的构建。

百度地图将为商业项目提供营销赋能，优势有以下三点：一是国民级软件的流量优势，可为购物中心进行导流；二是对会员系统赋能，从公私域导流到私域运营提供聚合流量加持；三是提升停车场的经营满意度、顾客满意度；四是结合地理营销和本地生活，用本地生活的流量和服务赋能商业。

02

卓越之声：与优秀者同行

这个一个崭新的时代，呈现出百花齐放的态势。

商业不动产大浪淘沙，众多行业新派玩家勇于打破常规，持续火爆出圈。正是这些值得行业分享荣耀与经验的企业、项目和团队，在不断记录与诠释着中国商业发展的里程。“卓越之声”聆听榜单中优秀项目的创新历程和独特玩法，记录市场榜样，助力行业发展。

新开项目说之上海苏河湾万象天地

《打造天地万象》

分享嘉宾：周子矜

上海苏河湾万象天地副总经理

上海苏河湾万象天地打造的三个关键词：

一是城市更新，唯一官式妈祖庙“天后宫”，被定义为“城市事件发生地”，延续历史文脉、承载文化记忆，同时还适应现代生活的需求，给大众提供更高质量的公共文化空间。

二是创造公共性，商业不应该是封闭的盒子，而是开放式的城市公共绿地，项目运用层层退台式的峡谷式入口，创造了半开放式的生活、社交新空间。

三是情绪自洽，商业提供可玩可逛、可小资可腔调的休闲场景，和政府、公园、艺术和品牌共创的“城市微度假目的地”。

新开项目说之龙华壹方天地

《壹方“大”有可玩》

分享嘉宾：成钦田

鸿荣源壹方商置副总经理

深圳龙华壹方天地项目总经理

壹方天地有60万方巨大体量，这是摆在面前的首个难题。规划过程中，团队将其有机分割为ABCDE五个地块，分期分片阶段性开发，使得住宅开发和商业价值相辅相成，同时地下停车场也是无缝衔接，在游逛过程中能有一体化的感觉。

在实践过程中，关于大项目的大玩法，主要有以下几点：第一，夯实本地的消费力，壹方天地3公里范围超92万人、辖区人口140万人，总体客流密度够大；第二，周边聚集了众多政企高管、年轻家庭客群，不同片区整合成不同特色标签或业态来吸引不同人群，打造成为一个超大型商业生活中心；第三，本地消费价值挖掘透后，还可以通过赛事经济、夜经济、展会经济和微度假等途径做增量。

新开项目说之厦门海上世界

《不一样的面海世界》

分享嘉宾：赖静

厦门海上世界项目副总经理

跳脱购物中心的思维，用有特色的定义来融入城市发展，厦门海上世界从观光旅游、潮流生活、摩登风尚三个定位开启滨海商业的想象：

第一，基于面海的景观优势，团队对主力业态的探索引入创想，注重消费者的场景体验和社交生活方式，比如空中卡丁车赛道和网红下午茶结合，首家室内滑雪项目、首个海洋主题的旗舰影城、首个明星婚礼艺术中心等等。

第二，商业项目开业本质上是个填空题，开业之后紧接着面临运营问题。开店容易守店难，前期精准规划打下扎实的基础，开业后继续传承海的基因，项目用创新性运营思路打造海上世界的运营格局，包括海上风尚周、空中集市、城市阳台、海上露营地等系列活动。

第三，数字化工具的赋能之下，大会员的运营体系和智能商圈课题是很重要的。

期待项目说之THE BOX朝外

《打开年轻力盒子》

分享嘉宾：杜旷

THE BOX 朝外助理总经理

盈展不是开发商或运营方，而是年轻力文化消费集团。那么，中国的年轻人到底有什么特点？

一是GLOCAL，具备多元文化视野以及民族自信；二是SOCIO-INDIVIDUAL，坚持“志同道合”的处事原则，秉持“和而不同”的辩证思维；三是INNO-PRENEURIAL，既扬星辰大海之志，又走脚踏实地之路；四是RE-EXPERIENTIAL，无消费不体验；五是ENTER-TECHNICAL，习惯科技在娱乐场景的应用。

新生活与社交方式的浪潮到来，盈展提出UIC城市活力创新中心的概念，兼具“职住学娱”四大城市功能，以满足目标客群XYZ世代的工作与生活需求。故此，THE BOX朝外不是单纯去招商招租的理念，而是释放了大量的商业空间之后，更多去扶持未来年轻人文化、艺术、社群、活动等相关空间。

期待项目说之五棵松万达广场

《遇鉴超感艺术新高地》

分享嘉宾：吴雅娟

万达商管北区营运中心市场营销部总经理

商圈变革和商业创新能够助力城市商业的升级，从整个城市发展格局来看，尤其是一线城市，早已实现了城市多中心化的发展，非核心城市也展现了很多新的增长机会，具备本土特色的项目已经向国际城市化进行转型。

30万体量的五棵松万达广场是西延长线上单体量最大的商业体项目，我们将结合区域内已有的优势内容继续深耕，扩大到全客层的覆盖。围绕区域内高知、高质、高精尖的“三高”客群，夯实“文化与艺术的精神栖息地”的项目定位，从万达特有的场景内打造、业态组合、线上线下运营等方面，探索商业与文化艺术空间的有机结合，打造商圈内差异化商业模式。

业绩项目说之广州太古汇

《业绩增长的快慢之道》

分享嘉宾：黄瑛

广州太古汇总经理

广州太古汇2022年销售额92亿元，拥有209家首店，83家独店和144家国际、港澳台品牌，那么我们是如何保持整个商业综合体的增值呢？

从外部来看，在存量中挖掘增量，就像螺丝壳里做道场，从存量空间的改造运营、会员服务和重视新品牌的持续入驻等三个层面做到精细化运营；从内部来看，修炼内功，持续升级物业，项目拿到了WELL V2 CORE铂金级认证，成为华南区首个获此认证的商业综合体；每年翻新的洗手间，甚至还获得了碳排放交易所的碳中和认证。

内外兼修，张弛有度，我们的初心是将商场打造为一个公共空间，与所爱之人在空间里享受特别的一刻，用时间黏合人与人之间的关系。

业绩项目说之北京世纪金源购物中心

《大体量项目的深度运营》

分享嘉宾：冯薇

北京世纪金源购物中心副总经理

项目从超大规模、业态齐全，模块分明、主线引领和深耕运营、夯实基础等三个层面进行深度运营：

第一，规模大更要管得细，与顾客、商户、数据、情感运营共同协同才能确保运营的深度。比如，在线上，通过社群营销和MYPLUS专属权益进行顾客服务；在线下，项目每月会安排总经理访谈接待日等。

第二，餐饮Mall，引进势能更强的米其林和黑珍珠品牌；儿童Mall用购物中心+百货的模式，拥有更多的业态和品牌；教育Mall，通过教育从规模性布局向结构性转型这一变化，使青苗荟有了可持续发展性。

第三，一直秉持着服务好周围的居民，满足他们所有生活的全部需求，反哺项目发展。如今周边设施逐步完善、房价也几何型猛涨，我们始终怀着相互扶持、共融共生的精神，持续着幸福生态圈。

业绩项目说之郑州正弘城

《管得更宽-百货化运营》

分享嘉宾：廖灯成

正弘商业市场部总监

正弘城项目2022年销售额40亿左右，让大家重新看到线下商业的机会，今天从六个方面介绍正弘城购物中心管理的百货化实践：

第一，以营运部为商管团队核心和运用数字化工具，进行人员管理；第二，开发了一套自营信息管理系统，进行货/品管理；第三，构建了20多个场景，并对不同消费者做层级管理，做进/近场管理；第四，通过前端POS+MIS的升级，构建智能数据中心；第五，用小程序把商品、服务、营销以及会员都上线，构建一整套天罗地网系统；第六，形成从B端到C端完整的数据链条，做营销管理。

会员运营说之华润万象生活

《从一点到万象》

分享嘉宾：邹昊

华润万象生活商业运营部总监

更多消费者尤其是年轻消费者，开始愿意为“情绪”买单。从空间维度，出现更多让人放松下来的场景，产品维度，质价比、生活感被放在了更重要的位置。商业空间所提供的产品、场景与服务，都不再仅限于满足甚至创造“我需要”，而是看到更多的“我喜欢”。

为此，华润万象生活会员服务的要点：第一，在会员回馈上不遗余力，联合场内外资源，为会员打造不同主题的奖励；第二，结合在地资源和不同禀赋，搭建权益体系框架，为会员提供个性化定制服务；第三，关注关键指标，通过新注册且90日内有消费、复购率、留存率、店铺宽度，将潜在消费者的价值进行更大的挖掘和同频。

03

卓越对话：突围运营大时代

从当下的热点行业切入细分市场，嘉宾们作为行业的亲身见证者，集中围绕“看见文旅商融合新趋势”、“新兴城市的机会与创新”、“从开业到运营打造奥莱卓越业绩”、“会员运营的轻与重”等多个主题，深度剖析新形势下的商业发展进程，在多维观点的交流碰撞中预判未来变化。

【发现卓越对话1：看见文旅商融合新趋势】

对话嘉宾：刘建西

万商俱乐部陕西分部会长

近十年来，文旅项目正发生天翻地覆的变化，特别是那些从文旅出发的地产人或投资人，正在改变他们对文旅及商业的认知，这可能是重新审视文旅项目的一个新契机。

对话嘉宾：陈建东

印力商业项目市场总监

万科和印力做文旅商项目有个统一的操盘思路：一是找到每个项目的文化标签，通过标签把旅游和商业做结合，这是核心关键；二是在历史文化和现代经营方式找平衡点，年轻人和消费者才愿意来。

对话嘉宾：郑铮

京投发展股份商管公司总经理

文旅和商业结合对整个项目的可持续性有非常大的帮助，从项目实践来看：第一个经验是解决问题、建构生态，工作日、周末还是小长假等不同周期所解决的问题是不一样的，这需要一系列生态去支持；第二个经验是挖掘在地文化和特性，在业态引入上充分考虑在地属性；第三个经验是保持长期主义，坚定地做难而正确的事，做时间的朋友，最后获得时间的复利。

对话嘉宾：张萍

锦楼经济服务中心主任、锦楼智库创始人

现代人要穿越时代把文化历史挖掘通透，然后赋予到街巷上来。在文化和商业融合时，不同的街巷要把自己独特的属性拔高；对于文化属性不明显的空间和载体，应该考虑在中心城区怎么支持文化的诞生。文化和商业的变化是万千的、不可估量的，甚至很难结合与统一，但传统的历史节点一定要被今天的商业和产业所用，才能起到真正的保留和传承作用。

【发现卓越对话2：新兴城市的机会与创新】

对话嘉宾：高翔

万商俱乐部深圳分部秘书长

“人民日益增长的物质文化需要”转化为“人民日益增长的美好生活需要”，美好生活的需要内涵更为多元。商业不动产属于大的流通产业，我们如何去解决随着城镇化发展产生的不均衡、不满足问题，相信在新兴城市有很大的潜质。

对话嘉宾：徐向涛

邯郸阳光百货集团百货事业部副总裁

我想谈下三线城市存量商业调改升级中存在的机会：首先，商品力有提升的空间，很多头部品牌对于三线城市的关注度在持续提升，存量项目的地理优势能对品牌形成有效承接；其次，把握消费者的需求，运营好、服务好会员和私域流量，让日益增加的消费需求在当地市场得到满足；最后，企业自身经营效率提升，随着大体系商管下沉，比如熟知的万达、爱琴海下沉三线市场，使得市场竞争格局进一步加剧。

对话嘉宾：王启辉

世纪金源方圆荟商管福建公司副总经理

有个词叫“小镇青年”，即一批聚焦消费力、热爱生活的年轻消费者，虽然身处城镇、县城，但随着消费场景、网红品牌的下沉，一部分具备前沿消费意识的消费者能够很好的承载，这需要商业人不断去挖掘。如今，我们接触的都是大而全一站式的商业项目，但在新兴的县城县域、流量小城市，小而美、小而精的项目有着很好的发展空间。

对话嘉宾：张志刚

柏利城商管总经理

从商业不动产发展阶段看，目前三四线城市甚至五线城市，还有非常大的市场发展机会，这就是未来的增量。对于新一线城市或新兴市场，或许不能跨得这么快，不要从先烈变成先驱。结合消费者对创新的接受度，毕竟消费喜好和习性的迁移和转变，需要一定的时间，对于新兴城市只能适当创新。

【发现卓越对话3：从开业到运营打造奥莱卓越业绩】

对话嘉宾：陈军

万商俱乐部天津分部常务副会长兼秘书长

据公开数据显示，今年开年至今，奥莱业态销售增幅超过了25%，折扣零售在逆流而上直观呈现出消费观的变化，这种消费倾向似乎正唤醒新消费时代的到来。

对话嘉宾:郝明明

百联武汉奥莱副总经理

武汉百联奥莱的日常运营，从开业到运营有6个环节是非常重要的：第一，品牌及业态的丰富，奥莱吸引顾客的先决条件是品牌的能级、品类的丰富；第二，商品需要有足够深的库存和价格优势；第三，通过线上线下多渠道营销；第四，拓宽会员入会渠道；第五，奥莱不单单以购物为目的，而是生活方式的体现，是集娱乐、休闲、度假、亲子为一体的微度假概念；第六，行业说的“人货场”，最关键因素就是人。

对话嘉宾：钱平

无锡悦尚奥莱总经理

项目如何实现半年销售额突破10亿+的成绩呢？一是做了大量的调研和数据收集，没有用传统的奥莱思维来做，而是推出奥莱+MALL的形式，增加了大量特色的主题店，比如潜水俱乐部、沉浸式剧本儿童游乐场、高端平衡车俱乐部等等。二是集团、团队的决心，无锡悦尚奥莱项目光是投入改造费用就高达10个亿，这对集团、股东和投资者来说都是非常大的挑战。

对话嘉宾：王彦军

上海北方集团静安荟奥莱商业总经理

奥莱商业跟传统商业没有本质上的区别，主要区别在项目前期规划定位上，对于新项目来说：首先，要清楚目标客群是谁，准确定位商业内容和品牌方向；其次，奥莱不仅仅是满足零售的目的性消费，更要关注顾客对服务的功能性要求，所以除了零售规划以外，其他业态的规划也非常重要；最后，顾客对品牌的忠诚度很高，在筹备时要提前做好筹划，邀请合适的品牌入驻。

对话嘉宾：吕银亮

宁波杉井奥莱副总经理

对于奥莱而言，核心还是卖货，把合适的商品在合适的时间通过合适的方法卖给合适的消费人群：第一个关键是品质，通过建筑规划设计、品牌能级和品类、管理方法及服务，以及服务和体验、营销手段等不同维度给予消费者全新的体验；第二个关键是联动，奥莱赋能于品牌，项目站在宁波城市高度做一些联名款，比如宁波老话和国潮相结合；第三个关键是美好，每个人要把角色发挥到极致，给到顾客最好的商品、最好的服务、最好的体验。

【发现卓越对话4：会员运营的轻与重】

对话嘉宾：朱逸

万商俱乐部江苏分部会长

消费者从关注商业项目，到产生好感、发生消费，可能是随机的，但持续到固定消费，则是个持续转化的周期。无论从表象上，通过场景和商品与消费者之间建立触达，还是在内在，通过情感或文化与会员形成共鸣，大家都要孜孜不倦去探索。

对话嘉宾：周丽霞

砂之船长沙奥莱总经理

长沙砂之船奥莱在疫情期间逆势上扬，实现了销售翻番，在会员运营方面主要做了以下三点：第一，重顾客消费感知的投入，呈现超级奥莱的魅力；第二，重会员关键意见领袖的打造；第三，聚焦会员消费体验的管理。最后，会员服务轻与重，一定是以真诚为基础，结合项目的特点，去设计最重要的服务过程和关注点。

对话嘉宾：王婷

北京荟聚顾客体验部负责人

作为来自瑞典的外资全资购物中心，北京荟聚中心现在拥有将近150万的会员，关于会员运营方式，主要分享两个点：一是，宜家进入中国已经25年，有着广阔的会员平台以及会员基数，近两年推出双会员系统，一键可以注册成为荟聚和宜家的会员，同时享受双重礼遇；二是宜家和荟聚非常关注可持续发展，对于可持续发展的租户和消费者，提供更多关于环保、可持续方面的体验。

对话嘉宾：王慧婧

融创商业品牌部总经理兼首席品牌官

第一，在轻与重上来讲，我的核心观点是在会员运营上逐步减轻消费者获得会员身份所需决策的时间成本，在一个消费场景下或者信息场景下就能成为会员。第二，降低消费者获得权益的消费价值，应该从权益组合多样性和打包性，将实惠更直接给消费者。第三，从消费者触达的链路，不要在信息传递过程中设计复杂的链路。

对话嘉宾：杨捷

建发商管运营部副总经理

建发商管的经营理念是用心经营，尊重客户，践行悦客之道。我们对会员运营着重在三个方面：第一，比较轻统一的规则和策略，会注重客户个性化需求。第二，比较轻营销，更加注重会员的体验。第三，更注重创造和提升会员价值，在具体的策略上，注重内外部资源的打通，与商户建立了会员携手发展计划，将会员生态与集团的住宅、物业、旅游、健康、医疗等各个板块进行打通。

04

同庆之夜颁奖晚宴

由同庆楼冠名的同庆之夜颁奖晚宴隆重开启。

活动上隆重颁布了【2022年度商业不动产企业TOP30】、【2022年度商业不动产影响力商业领袖TOP30】、【2022年度商业不动产新开商业影响力项目TOP20】、【2023年度商业不动产影响力期待项目TOP30】、【2022年度影响力业绩商场TOP30】、【2022年度最具影响力会员运营标杆企业TOP10和项目TOP10 】等奖项。

同时还颁发了“年度新开影响力新兴城市项目”、“年度新开影响力奥莱项目”、“年度新开影响力文旅项目”、“年度新开影响力免税项目”和“年度影响力业绩奥莱项目”等副榜奖项。

当晚，还举行了万商俱乐部文旅会展专委会启幕仪式，专委会秘书长杨文鑫先生表示将遵循万商俱乐部“独立 公益 专业 小众”的精神”，做好连接，做好服务，为行业变得更美好而努力。

一切过往，皆为序章。万商俱乐部始终秉持初心，与行业同仁一路相伴，从蓄势到趋势，从猜想到被验证，希望国内商业可以不断突破边界、活跃发展！

让我们期待，下一次相聚！