来源/投资家

作者/老高

69岁王健林，再次被推到风口浪尖。

他心心念念，为万达转型迈出的重要一步棋万达商管，IPO失败了。港交所近日披露信息显示，万达商管招股书已失效。这意味着，该公司三次IPO折戟，王健林梦碎香港。

前些日子，A股掀起一阵减持潮并罕见出现万达身影，其被外界解读为“一次不寻常的主动减持”。在一位分析人士看来，万达主动减持背后是中国前首富王健林搞出的大动作。

2017年，中国房地产拉开转型大幕，万达陷入低谷，王健林一度“消失”在公众视野。去年，他低调“复出”以全新面貌“杀回”房地产，万达商管便是万达转型的排头兵。

面对新事业，王健林不惜“拆东墙补西墙”，发动“朋友圈”江湖救急，也给万达商管留下了“天价”对赌隐患，如果不能如期IPO，他将掏出380亿元回购股份。

老话说“事不过三”，万达商管三次IPO失败，犹如一把尖刀悬在中国前首富头顶，他刚刚坐上“内地房地产首富”，家族财富值回到1000亿元，现在又要跌落了？

纵横商业江湖，纷纷扰扰几十载，王健林鲜有败局。

即便是万达低谷，遭遇“股债双杀”，促使集团调整，王健林也没有太过焦虑。毕竟，在中国房地产步入转型的大幕下，房企都会面临阵痛，只是每个企业的选择有所不同。

今年初，“宇宙第一房企”碧桂园完成交接，80后女首富杨惠妍上位，顶替父亲杨国强出任公司一把手。杨惠妍算是中国房地产较早掌权接班的“二代”舵手。

与万达情况相似，碧桂园能变成“宇宙第一房企”是经历了中国房地产的十年繁荣，从杨惠妍第一次坐上女首富的2007年算起到2017年，碧桂园靠着“风口”销售额翻了30倍。

但同样是在2017年，碧桂园出现了危机，销售面积开启下跌模式。与之对应的是，国家对于房地产属性的重新定调。由此，2017年亦是房地产由造富到“造负”的分水岭。

那一年，“把一个亿当小目标”的王健林，愁眉紧锁。他完成了几个动作——对外，保持低调，不参加峰会、不接受采访；对内，频繁讨论，寻找资产由重到轻的有效路径。

资产由重到轻最简单有效的路径是，变卖资产、缩减员工、投资杠杆。所以，外界看到了喜欢吃喝玩乐的万达公子王思聪忙碌起来，拿下“2017中国顶级投资人排行榜TOP50”。

王思聪小试牛刀，王健林低调转型，他的第一步棋便是打造万达商管。

房地产不同于互联网，转型说起来容易实现起来很漫长。碧桂园直到今天，都没有摆脱“宇宙第一房企”的烙印，只能通过另立炉灶来逐渐缓解主营业务压力。

比如碧桂园搞出的碧桂园创投在VC/PE投资圈名声大噪，一举投出了比亚迪半导体、蜂巢能源等知名科技项目，那么碧桂园就可以通过投资撬动的新生意来过渡旧事业。

王健林是投资圈的一把好手，他关注马云，不太关注科技，多年来围绕房地产衍生出的文旅反复投资，他的投资本质上没有离开房地产，他的转型战略就很难离开房地产。

万达商管，就是基于万达优势性业务之上的一次转型实践。

早期设定中，万达商管是万达转型的一次尝试。

前面提到，房企转型绝非一朝一夕。

卖资产是把负担重的资产卖掉，卖了资产，后面干什么，拿什么转型就成了一个问题，王健林想到的是，用“新商业模式”打造新业务，看能否打开未来局面。

万达商管充当了万达转型战略的排头兵，“不投资，不承担项目场地资金，通过输出品牌价值与运营管理经验，帮助万达完成重资产向轻资产业务的过渡与转型。”

这个模式听着挺不错，用万达品牌优势赋能，卖品牌、卖管理，有点类似于“包租公”。的确会分散不少风险，以前万达遇到危机要自己顶雷，这样一来资金投入就小了。

“投入小”、省钱，是万达转型的底层思路。

万达商管的前身是万达商业，万达商业的前身是万达商业地产，这家公司原本在香港上市。

2018年，危机四伏的王健林“壮士断腕”忍痛让万达商业地产从港股退市，他陆续抛掉了海外资产项目，让万达进行了一次资产“大瘦身”，可债务问题仍在。

万达商业地产又通过连续更名，改成万达商管，换句话说，王健林的转型就是彻底改造万达商业地产，旧貌换新颜。不过，他通过改造确实取得了一定成效。

相关资料显示，2012年时，万达商管前身的资产负债率超过了70%，到了2022年中，万达商管总负债3007.16亿元，资产负债率在50%左右，十年降了20%，是非常大的突破。

万达商管在整个万达转型战略大局里，从试水演变为突破口，得到王健林格外重视。这家公司的未来关乎到万达的未来，去年，王健林低调“复出”就是为万达商管铺路。

为了给万达商管“输血”，他“拆东墙补西墙”，靠融资、发债、减持，进行大手笔交易。

万达先是合计向中信证券质押了超7亿股公司股份；紧接着，将万达酒店65%股份质押给了淡马锡；万达还通过发布美元债获取融资，分别发行两笔美元债，共计7亿美元。

前些日子，A股减持潮，万达罕见主动参与，减持市值近10亿元；今年3月，万达通过大宗交易减持近6亿元。以上种种操作，王健林目的就一个，推动万达商管上市。

万达商管如果成功IPO，万达转型将取得战略性成果。

万达商管如果成功IPO，69岁王健林老当益壮，东山再起。

万达商管如果成功IPO，昔日万达商业地产忍痛离开香港的梦等于圆了。

梦所有人都喜欢，做梦能实现一切，王健林的梦却一直没实现。

读过王健林的励志书籍会发现，他骨子里有种“哪跌倒，哪爬起来”的冲劲。万达商管上市选择基本与万达商业地产一致，昔日退市，不甘心，王健林一直惦记着要回香港圆梦。

当冲劲与执念合二为一，万达商管走出了一条颇为忐忑的IPO之路。

算上最近一次，这家公司已三次IPO折戟。

第一次，王健林是想验证成果；第二次，王健林是想缓解债务压力；第三次，他从“我想要”变成了“不得不”。如果万达商管不上市，他将从兜里掏出380亿元去填“天坑”。

万达商业地产退市时，千疮百孔。王健林为江湖救急，动用了多年积累的资本人脉。他发动“朋友圈”找来一帮“铁哥们”资助没什么人敢碰的万达商管。

“铁哥们”有杨惠妍的碧桂园，马云的蚂蚁，单伟建的太盟投资集团。碧桂园也在转型，杨惠妍愿意资助前辈王健林，一方面是“江湖义气”，另一方面要观察万达转型。

马云与王健林关系不错，与单伟建是好友，后者是阿里巴巴董事会独立董事，自然得帮“老朋友”一把。当然，商界最重要的法则是，“朋友归朋友，生意归生意。”

王健林给万达商管融资，承诺了业绩与IPO。这份承诺，给公司留下了“天价”对赌隐患。万达商管需要完成两个对赌“指标”：一是，2021年、2022年、2023年实际净利润不能低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元；二是，最迟要在2023年IPO。

碧桂园此前发布的2022年业绩预告指出，公司预期剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，归属于公司股东的核心净利润在10亿元-30亿元之间。“宇宙第一房企”的2022年净利润低值是10亿元，万达商管却要完成74.3亿元的大目标，王健林无疑是在豪赌。

除了业绩，眼下最让王健林头皮发麻的是，万达商管在香港IPO的美梦又破碎了，380亿元回购压力迫在眉睫。要是放在过去，“380亿元不能算个大目标”，中国首富不缺钱。

今非昔比。况且380亿元对赌关系到王健林在中国商界的地位及一世英名，上市皆大欢喜，上不了市如履薄冰，如果从1000亿元家族财富里面拿钱，他多年低调经营或将成空。

王健林能打赢这场翻身仗吗？