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撰文/陈奇杰 

特区建发入主后，华南城显露出新方向。

近日，珠海华桐都会四季项目与深圳华盛奥特莱斯举行签约仪式，据此珠海首家“奥特莱斯”将落地进驻鹤洲新区，项目预计2024年开业。

据悉，都会四季项目位于鹤洲新区保税区南湾大道南侧、宝通路东侧，是万科、华发、旭辉联合打造的住宅项目，占地约8万平方米，总建筑面积约26万平方米，总投资约50亿元。

该项目自带约4.5万平方米商业，现引入华盛奥特莱斯，打造鹤洲新区特别是保税区落地第一个国际性商业配套项目。

同时，此次华盛奥特莱斯落地鹤洲新区，不仅是华盛商业第一个轻资产项目，也是珠海首家“奥特莱斯”商业综合体。

奥莱往事

时钟回溯到2010年，华南城旗下商业运营公司华盛商业成立。彼时，奥莱业态在国内方兴未艾，依靠华南城在全国的布局以及对该赛道的看好，华盛商业选择专注于奥特莱斯商业模式开发及运营。

2011年，华南城旗下首个奥莱项目深圳华盛奥特莱斯正式开业，9万平方米商业引进了国内外230多个品牌，成为当时珠三角最大工厂直销店。

之后，华盛奥莱加快连锁规划，将深圳的经验陆续复制到南宁华南城、南昌华南城、西安华南城、哈尔滨华南城。在最高峰的2016年，华盛曾预计有5-6个项目投入运营，并冀望届时以8家开业项目数量位列中国奥特莱斯连锁化之首。

但华盛商业当时没有完成计划，其合肥、重庆奥莱开业时间均为2017年。而奥莱业态入局者则愈发变多，有数据显示，2016年全国（大陆地区）奥特莱斯开业数量由上一年20家增至30家。

此外，华盛商业原有德州奥莱项目在2018年就有网友称已经关停，如今公司官网上已不见踪迹。目前该公司布局深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、合肥、郑州、重庆等全国8座城市。

时代的浪潮滚滚而过，华盛并没有成为傲立其上的弄潮儿，如今奥莱项目数量亦比不过首创、砂之船等同行。

尽管如此，归因于业务量增长及其运营面积增加，2017/18年度，华南城奥特莱斯运营录得商城销售较大增长，同比增加57.7%至16.91亿元（2016/17财政年度：10.72亿元）。这为该公司贡献了3.55亿港元的收入，较优于另一项经常性收入业务物流及仓储服务的2.181亿港元。

纵观过往，华南城对奥莱业态也曾踌躇满志，但其早期往往动辄以百亿资金布局项目，重资产的庞大投入阻慢了公司发展脚步，依托华南城布局的奥莱业务也不得不放缓扩张。

在2018年召开的2017/18财政年度全年业绩发布会上，华南城管理层开始转变口风，提出奥特莱斯方面，会在华南城以外合适地方经营奥特莱斯，应该会是轻资产扩张模式，主要是管理为主。

特建发助力

这一战略转变历经5年才正式落地。

此前，受新冠疫情影响，华南城奥莱业务持续下挫，于21/22财年收入同比下跌33.2%至3.59亿港元，22/23财年中期进一步减少46.1%至1.241亿港元，影响集团整体经常性收入增长率。

相比之下，物流及仓储服务收入于21/22年增加3.5%至4.36亿港元，22/23年中期减少31.1%至1.576亿港元，已超过奥莱业务。

如今，疫情最肆虐的时间已过，对华南城而言无疑是恢复过往奥莱业务元气的好时机。

另一方面，国企特区建发的入驻也给华南城带来新的机遇。

于2022年6月16日，特区建发方面空降在运营管理、投融资、内控管理等方面富有经验的高级管理人员，担任华南城执行董事兼副总裁、执行董事兼财务总监、独立非执行董事等重要职务。

其中，万鸿涛获委任为执董兼副总裁，主要分管华南城运营管理、战略协同和新业务发展工作；覃文忠获委任为执董兼财务总监，主要分管华南城审计内控、财务管理、税务管理和资金管理工作，统筹公司融资工作并负责境内融资等。

3月29日，华南城宣布，签订人民币60亿元融资协议。是次贷款为该集团自创立以来最大单笔融资。融资协议贷款期为3年，年利率为4.7%，预期所得款项将用于偿还该集团现有贷款本金及利息。

该项融资里国企的推动以及覃文忠的统筹无疑发挥了不小作用，由此来看，分管运营战略的万鸿涛或许也跟华南城新的商业策略有关。

对华南城来说，过往的重资产项目已累积不少经验，在如今仍存在一定债务压力情况下，做商业运营轻资产业务更有助于提升品牌影响力，扩大资产管理规模。

华南城此前表示，国资入股后，在保持华南城管理团队、市场化运营机制及产业定位和发展方向基本不变同时，特区建发充分发挥国资国企优势，推动该集团实现三个改变，一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。