来源/观点网 

撰文/潘玲宣  

今年与老朋友罗臻毓见面的地点，选在了他位于北京的办公室中。

这也是自罗臻毓加入合生之后，我们首次来到这里。

“7月1号就满两年了。”罗臻毓对自己加入合生的时间记得清楚。

初来乍到时定下的目标，在这两年的时间中已基本梳理清楚。而消费基础设施REITs的到来，从金融工具的角度来讲，比之前更多元化了。

显然，这些新的商业赛道和模式，对于合生整体部署将带来非常多的利好。

“再往前发展，市场会更好一点。”在这一轮的危局之后，“行业会更成熟、更专业，不会有那么多房地产商存在，也不需要。”

罗臻毓认为，资管会是一个很大的市场。无论自愿还是非自愿，将来一定会有整顿，专业的资管时代会到来，“从整个大体系来说，不管是办公楼还是其它商业，都要上规模。”

把资产当资本，运用这样的资本赚更多的钱，是这一次的交流中罗臻毓所表达的。向前发展，资产管理的专业度和市场会越来越大，这就会出来一批专业的公司和人。

房地产行业的资产管理涉及金融与项目两个层面，一个是证券化，另一个是运营管理。物业股的价格已趋于回归合理状态，下一轮市场宠儿会否是“资产管理”？

这是不动产里面一定要做到的，不管是办公楼、商场或者是产业园。在罗臻毓看来：“往后就会有独立的专业资产管理公司出现。”

合生，也将在这个新赛道中找到自己的位置。

万事俱备

谈及过去这一年，罗臻毓颇多感触。

“被疫情耽搁了一段时间，大家都动不了。很多时候没办法到办公室上班，这些情况对我们的部署还是有一定的拖延和影响。”

2021年夏天，当得知罗臻毓加入合生之后，我们曾第一时间与罗臻毓取得联系。彼时他向我们透露，未来要将合生现有一些资产资本化，建立不动产体系，并且在现有资产之外设立一些新的基金去收购新项目。

在合生成长的这些年，沉淀下大量酒店、办公楼、商场资产。将这些资产盘活，回笼资本，并实现企业向前发展，收购更多项目，形成一种良性的资产与资本循环，是罗臻毓正在做的。

市场大多将这样的过程称为资产证券化。

罗臻毓与我们同步了最新进展：“基本上梳理得差不多了。”

从法律架构到组织架构，这些是必须要调整的。整个团队过去一直是甲方思路，自己开发自己管，之后是“轻资产”，变成乙方思路，要帮人盖、帮人管。

资产的梳理、制度的改变、人事的调整等缺一不可，相比起如何将这些逐个落实的细节故事，我们对最终的结果更加关注--调整已经到位了吗？

“随着市场的转变，这种调整是没有完结篇的。”罗臻毓坚定地补充道：直接回答你的问题，我来之前到现在，该变的基本上已经做到了。

“现在有所延误的就是市场环境，不能说盘活就盘活，如果政策不让做，你也做不了。”这让我们想起《三国演义》中的“谋事在人，成事在天”。

“现在政策放开了，我们就往前挤，能批下来就能做。但内部该调整的都做了，做了之后，有些受到政策影响，短期内不能交易，可能要1年后才能交易，我们还是得等。所以对我来说，该推动的都推动了，要做的也做了，要变的也变了，最后就看市场能不能帮助我们往前走得更快一点。”

这又将是《三国演义》中另一个知名典故：“万事俱备、只欠东风”。

另一方面，如何展示出一个更透明、投资者能看得更清楚的合生，也是有待解决的。

资本市场喜欢听故事，对外宣讲“合生的故事”会是好的解决方案吗？“透明、规范”，在罗臻毓看来，这不仅是合生一家所要做的，整体都应如此。

看得清楚，才能放心给出匹配资产价值的价格。

“到目前为止，不管多困难，该还的债我们还是在还，该还的利息我们也在还。”罗臻毓对自己的东家表达了认可，觉得合生还是有实力的。

至于解决方案，罗臻毓给出了他的答案。

“不止是市场，还有投资者。在目前政策下，REITs对我们比较有利的是，这个市场可以更好的价格发出来，有一批国内投资者在支撑，成功率会更高，而且会得到更好的价格。”

另一个角度

今年3月，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，国家发改委在同日发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。

两个文件同时提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这对于手握一定数量购物中心项目的合生来说，无疑是个好消息。

“C-REITs，或者不动产私募投资基金，都是非常好的退出渠道。近期消息发出来后，管理团队也在积极探讨研究推进。”3月末合生创展的线上投资者会中，罗臻毓曾表示：“整体而言，这些对于商业不动产都是一种资本循环渠道，从合生的角度也会有相关考虑。可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。”

“跟其它房企相比，要从另外一个角度看合生。因为合生跟其它房企的整体战略部署有一点不同。两年前我加入之后，主要也是开拓一个新的赛道，把现有一些产业部署盘活，再杀出另外一条道路。”

REITs的放开，可能也证实了合生正在进行的战略部署，是在往对的方向走。

“从金融工具的角度，比之前更多元化了，可以做私募，可以做REITs。这些新的商业赛道和模式，有助于我们整体的部署，有非常多利好的政策扶持。”罗臻毓向我们介绍道：“再往前发展，当然市场会更好一点。”

“整体来讲，如果要盘活商业地产，C-REITs是一个很好的渠道。从政策的角度，要求的回报也就3.8%。当然，C-REITs现在还有一定的限制性。”

一方面，商业项目并未完全放开，仍聚焦在“增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施”，办公楼、酒店、高端商场等尚未囊括在内。

“它是逐渐放开的，从基础设施开始，之后产业园，这些都是有利于经济整体发展的。”罗臻毓就合生商业的相关项目具体了解过情况：“像合生汇这类是服务大众的项目，都是可以的。但如果更高端的商场，是消费基础设施吗？听起来不像，目前这部分不允许的。”

此外，还有细节值得注意：“新加坡是可以整体打包的，甚至五六个一起放，这里不允许把全部资产集在一起。”

“比如说这栋办公楼，得先分拆出来。”罗臻毓举例：“像我们五角场有办公楼、酒店，我得先把商场拆出来，其它的后面再考虑。”

“因为要是放在一家公司里面，属于交易，就有税收的考虑。另外一点是市场不一定能接受那么大规模的信托，所以希望你先上一点，后面再慢慢增加（扩募）。”

“10年前、5年前我就说过，每个城市的发展都需要商业地产，因为它是基础设施。”结合国外的经验，在罗臻毓看来：“为什么有商场？主要是把商家组织起来，让大家能在一个比较理想的地方购物，就是从街区到比较有组织性的零售。”

“我来中国的时候，中国人讲房地产就离不开住宅。但是我跟人家说，房地产有商业、工业，他们说这不是房地产，房地产就是住宅市场。从我们的角度，住宅只是房地产的一部分，其它还有很多。”罗臻毓说，这体现的就是对房地产的不同看法。

经济的期望

罗臻毓的办公桌上并无太多东西，同时打开的三台电子设备就更为抢眼，有笔记本电脑，也有平板电脑。

他的助理向我们解释：老板的电子产品很多，而且新款出了基本都会去买，“我们有时候就会先等他反馈使用体验。”

“数码控”罗臻毓对新事物的接受程度和敏锐度，可能远超他的同龄人，甚至远超我们。

凭借对中国市场的了解，罗臻毓向我们分析了当下的商业地产情况：“现在国内投资者对商业地产还是有所观望，主要就是认为供应太大了。需求往前走，受到多方面影响，会有什么变化还不一定。”

国外投资者对中国市场的未来走向，尤其是商业地产，同样持观望态度。

造成这样的原因有几方面，不太确定的世界经济是其一。其二，当下全球市场利息都在增长，投资者们对回报的要求，尤其是中国市场的投资回报要求更高，而货币和汇率是国外投资者很大的一个考虑点。

伴随经济秩序陆续恢复，房地产市场也正发生变化。尽管有三支箭、金融16条等政策端的利好，但行业信心仍需时间逐步修复。

在罗臻毓看来，大幅度的政策很难帮助现在有困境的企业，一是资金回笼渠道受到很大影响，第二是这些企业基本上都是用短线资金持有长线资产，“他们本来就还不起。”

关于未来的经济形势，罗臻毓也有着自己的判断：“全球的经济不管怎么样都会往上涨，日本从1990年泡沫破裂到现在，低迷了30多年，但那条线还是微微向上的。”

他以自己的亲身经历进一步解释：“我是职业经理人，一开始工作不久就遇到了亚洲金融风暴，2000年又来一个科技股泡沫破灭，2003年有SARS，2007、2008年是美国次贷危机。”

“以前我们的算法是大学毕业出来第一年赚100块，第二年可能就赚100多，第三年升到一定职位，直线这样画上去。真正经历过后发现是有波澜的，趋势还是向上，但是有上有下。”

“中国的阶段跟日本不一样，我觉得并不需要等那么长的时间。因为从中国整体经济角度来讲，会有一个新的经济格局，推动另一轮增长。”

回到行业，在这一轮变局之后，“会更成熟、更专业，不会有那么多房地产商存在，也不需要。有一定规模、够大的会维持下去，因为够专业、效率高，小一点的基本上就做不起来了。”

资产当资本

每场游戏都有它的规则。

罗臻毓认为，资管会是一个很大的市场，无论自愿还是非自愿，将来一定会有整顿，专业的资管时代会到来。

“别把资产当资产，要把资产当资本，就能利用资产赚更多的钱。”罗臻毓强调。

“从房地产的角度，资产管理这四个字代表了两个层次，一个层次是金融，用什么架构持有。另一个层次就是资产管理，整体的规划、定位，包括商场流线、商家摆放，基本上都是资产管理。”

罗臻毓认为：“在我看来，接收任何的楼，流线、布局都要改，让它变得更合理。能不能把每平方米的最大效益体现出来，就是资产管理的一部分。”

这是不动产里面一定要做的，不管是办公楼、商场或者是产业园，“往后会有独立的专业资产管理公司出现。”

回到合生商业，未来重的部分是做基金、小股操盘，轻的部分就从商业方面代管办公楼、商场、产业园。

罗臻毓特别提到：“还有一个是高端住宅，我们也有品牌，就是缦系产品，缦合、缦云、缦悦，基本上就是帮别人开发和销售，冠上我们的品牌。品牌是很重要的，因为往前走不管是住宅、商业还是办公楼，都到了一个白热化阶段。”

“缦云有它的特点，能不能做出溢价，可能就是核心竞争力。”包括商场也是，合生汇、超极合生汇或者是其它产品，等到比较成熟的时候，可能是更多人给你委托管理的理由。

受到消费者青睐是一回事，受到商家的青睐是另外一回事，能带进合理的商家，就能更容易做到要做的事。这是商业集团另外一个战略部署，“不管哪个领域，都要把品牌做起来，就等于有一定的溢价和利润，受到市场的认可。”

再往前发展，资产管理的专业度和市场越来越大，可能就会出来一批专业的公司和人。

“之前吹了一股物业管理风，现在风口过了，该下来的股价也下来了。下一轮会不会是资产管理体系得到市场的青睐？对我来讲，这个需求肯定是有的，我们往前看。”

据罗臻毓透露，目前合生商业轻拓项目已经签下十个，且第三方占比处于较低的份额，不到10%。

“如果把珠江投资算成第三方，那就比较大了。”罗臻毓调侃：“所以还有待拓展项目。”

采访结束后走出合生商业的办公楼，天空飘起了小雨，北京连日来的燥热伴随这场及时雨“冷静”下来。

数日后传来消息，合生商业与上海松江塞纳左岸广场完成签约，未来该项目将由合生商业代运营管理，并更名为“松江合生新天地”。

这将是合生商业布局华东市场的首个轻资产项目。

想起罗臻毓最后与我们所说的：“这个市场够大，从整体的管理来讲，如果每家只有几个商场，那是没有效率的。如果说合生不适合做，可不可以有一个独立第三方，把这些都管起来，形成一个大规模的资产管理体系？”

显然，罗臻毓确信未来资管会是一个很大的市场。

以下为观点新媒体对合生创展集团联席总裁、合生商业集团联席董事长兼总裁以及合生不动产总裁罗臻毓的采访实录：

观点新媒体：还有几天您到合生就两年了？

罗臻毓：再过两周，7月1号就满两年了。

观点新媒体：前段时间不停有人问合生怎么样？因为很多民营房企不行了，大家都担心。

罗臻毓：不受影响不可能，现金回流这一块受到直接影响，对于民企来讲，大家都担心会不会倒下。

还没建完的楼，购房者会担心烂尾，所以销售这一块受到影响，回笼的资金比预期要少。但相比其他企业，可能我们会好一点，因为前几年没有疯狂贷款、疯狂扩张、疯狂拿地。

并且我们的土地储备有一定的优势，现有土地价格还是非常有利的。

观点新媒体：很划算吧？

罗臻毓：即使市场有所调整，我们的盈利空间也还在。不像近几年拍的地，利润空间比较小，任何波动都会导致项目从盈利到亏损。

一直以来，我们是做旧改为主，虽然处理的时间会长一点，但从拿地价格跟利润空间都不错。这是用时间买回来的利润，所以比其它同行还是有一定优势。

观点新媒体：明年准备开多少万方？

罗臻毓：要看是哪里的项目。一年销售计划几百亿，300亿到500亿之间，对我们来说够了，没有要往千亿冲。这也不是老板的一贯作风，我们再激进也只做到三五百亿，不会追求多少规模。

跟其它房企相比，要从另外一个角度看合生，整体战略部署还是有一些不同的。

两年前我加入之后，主要也是开拓一个新的赛道，把现有一些产业部署盘活，再杀出另外一条道路。

上一次访谈里比较详细谈到了这些部署，现在还在往前走。

观点新媒体：一年下来情况怎么样？

罗臻毓：被疫情耽搁了一段时间，大家都动不了，很多时候我们也没办法到办公室上班，这些情况对我们的部署是有一定的拖延和影响。

今年初放开之后，动作加快了一点，但还是在观望市场的变化。

从整体情况看，证明我们的战略部署是在往对的方向走。私募房地产基金有所放开，我们可以做了；C-REITs也开始涉及到消费、基础设施等领域，我们的商场至少是有一个渠道可以发行信托。

从金融工具的角度，比之前就更多元化了，可以做私募，也可以做REITs，新的商业赛道和模式有助于我们整体的部署，也有非常多利好的政策。再往前发展，市场会好一点。

现在国内投资者对商业地产还是有所观望，主要就是认为供应太大了，往前走会受到多方面的影响。国外投资者对中国市场尤其是商业地产，也持有一种观望的态度。

有几个方面的因素，第一是世界经济进入一个不太确定的状态，第二是全球利息都在增长，全球投资者对回报的要求，尤其对中国的投资回报要求更高一点。

因为现在美元放在银行储蓄都能拿4个点的回报，投在房地产肯定要更高，因为风险更高。所以说利息涨上去之后，回报要求就更高。

国际投资者有不同的选择，如果买美债都能拿到不错的回报，投别的有风险项目就会要求更高，这是必然的情形。

第二是货币，因为国外加息的时候，中国在降息。利率降下来的时候，货币会受到一定影响，因为可能比其他货币更疲弱一点。

观点新媒体：还是需要更多的金融手段？

罗臻毓：其实房地产跟金融是分不开的，第一是比较长线的投资，第二是比较大规模的投资，需要的资本比较大，跟金融挂钩可以衍生出很多不同产品，也让更多人更能参与。

房地产证券化就是把一个房地产项目切割成很多张证券，一个人未必有能力买一栋楼，现在分成1万份，可以让1万个人共同持有。

一个城市的成长就是收入的提升，中产阶级、高端阶级扩大，这些人的钱不可能全部放在银行收利息，有什么合法正规的渠道让他们的钱能产生更多的利润？把这些产业健康发展起来，是有利于经济发展的。

观点新媒体：您来合生就是要把资产证券化做起来。

罗臻毓：因为公司这么多年沉淀了很多酒店、办公楼、商场，怎么盘活、怎么回笼资本，再往前收购更多的项目，这些在整体的、新的战略部署里面都是要考虑的。

我希望能够做到的这一点，这两年花了大量的精力部署这些，基本上梳理得差不多了。

观点新媒体：现在调整到位了吗？

罗臻毓：随着市场的转变，这种调整是没有完结篇的，因为市场一直在变化。就像之前的凯德模式，其实也一直在变。

直接回答你的问题，我来之前到现在，该变的基本上应该已经做到了。

观点新媒体：最开始的KPI已经完成了吧？

罗臻毓：对。现在有所延误的就是市场，市场环境不能说盘活就盘活，如果政策不让做，你也做不了。

现在政策放开了，我们就往前挤，能批下来就能做。

内部该调整的都调整了，有些受到政策影响短期内不能交易，可能要1年后才能交易，我们也会等。

对我来说，该推动的都推动了，要做的也做了，要变的也变了，最后就看市场能不能帮助我们往前走得更快一点。

观点新媒体：这一轮周期需要多长时间？现在是不是U形的底部？

罗臻毓：我觉得是一个L形再上来，画长线肯定是上升，因为全球经济不管怎么样都会往上涨。日本从泡沫破裂到现在，低迷了30多年，但那条线还是微微向上的。

现在中国的阶段跟日本不一样，我觉得并不需要那么长的时间，会更短。

因为从中国整体的经济角度看，会形成一个新的经济格局，推动另一轮的经济增长。比如现在国家在投入高科技领域，包括医药等。

经过这个变局之后，经济肯定还会往上涨，因为怎么样都有一定的通货膨胀。

房地产经过这一轮之后，会更成熟、更专业，但不会有那么多房地产商存在，也不需要。有一定规模的、够大的会维持下去，因为够专业、效率高，小一点的基本就起不来了。

观点新媒体：全国性布局的企业还会有50家吗？

罗臻毓：其实我们需不需要一个全国性的房地产商？在任何一个省有一定优势，可以做到省冠军已经不错了，没必要做全国性冠军，要证明给谁看？

只是说如果在每一个区域都有足够规模的话，结合起来就是一个有效的企业，那就没问题。如果就为了规模去做，每个区域都没效率的话，反而会输给区域深耕企业。

深耕区域也不错，为什么要全国布局？

观点新媒体：您觉得在今天这个时候，怎么形容合生商业和合生？

罗臻毓：整个商业集团现在基本上都部署好了，也可以开始做轻拓项目了。

观点新媒体：轻拓和重的比例会是多少？

罗臻毓：现在轻拓项目已经签下了10个，第三方占比还不到10%。如果把珠江投资算成第三方，那就比较大了。

观点新媒体：珠江应该不能算，是关联交易。

罗臻毓：所以还有待拓展项目。

观点新媒体：华润现在也在提轻拓，竞争会更激烈。

罗臻毓：这个市场够大，从整体管理的角度，如果每家只有几个商场，是没有效率的。

如果说合生不适合做，可不可以有一个独立第三方，把这些都给管起来，形成一个大规模的资产管理体系？

现在很多房地产商只有几家商场，规模大的就那几家。

观点新媒体：现在是一个机会。

罗臻毓：撇开合生，从大体系来说，不管是办公楼还是其它商业，都要上规模。（如果）每家只有几个商场，遍布在不同城市，没有形成规模，要找好的商场总经理，他是不会加入的。

所以找一个比较有效的第三方资产管理公司，等着收租，会不会少一点头疼？

资管会是一个很大的市场，不管自愿还是非自愿，将来会有一定的整顿，尤其是专业的资管时代会到来。

从房地产的角度，资产管理这四个字代表了两个层次，第一个层次是金融，用什么架构持有。另一个层次就是项目的资产管理，整体的规划、定位，包括商场流线、商家摆放，基本上都是资产管理。收到任何的楼，流线、布局都要改，让它变得更合理。

能不能把每平方米最大的效益体现出来，就是资产管理的一部分，这是不动产一定要做到的，不管是办公楼、商场还是产业园。

基本上以后资产管理这一块，尤其是专业的资产管理，会是一个比较庞大的市场。

观点新媒体：按照您的布局，合生商业也是商办管理公司的模式？

罗臻毓：重的这一块做基金、小股操盘，轻的这一块，商业方面帮人管理办公楼、商场、产业园。

还有一个是高端住宅，我们也有品牌，就是缦系产品，缦合、缦云、缦悦，基本上就是帮人开发和销售，冠上我们的品牌。

品牌是很重要的，因为往前走不管是住宅、商业还是办公楼，都到了一个白热化的阶段。缦云有它的特点，能不能做出溢价，可能就是一个核心竞争力。

商场也是，合生汇、超极合生汇或者是其它产品，做得比较成熟的时候，就是有更多的人委托给你的理由。

受到消费者的青睐是一回事，受到商家的青睐是另外一回事。能带进合理的商家，就能更容易做到要做的事。

这是商业集团另外一个战略部署，不管哪个领域都要把品牌做起来，等于是有了一定的溢价和利润，受到市场的认可。

在一个竞争比较激烈的市场里，要把自己区分出来。

观点新媒体：罗总这一次改变很大，不知道您有没有感觉到？

罗臻毓：可能就是在不同环境下，怎么运用我觉得是对的或者必须的东西。

老实说，凯德的思路是比中国市场跑得更快的，这个我也讲了几次。其实在2000年的时候，我们做大量的商业地产，同行都在笑我们，说我们赚钱太慢，因为把楼盖好卖掉，可以很快回笼资金。

可能是因为从比较成熟市场走来，已经经历了前面的这些过程。当时没有疯狂的拿地盖楼，那样做可能会赚得更多，但还是秉持自己的做法走到今时今日。

我个人来讲，对中国市场是抱有希望的，尤其是这几年困难时期还没过，会不会体现在接下来一两年有比较大的、有利的投资机会？我觉得不管是外来投资者还是国内投资者，现在是一个看存量地产的好机会，可以收购一些好的资产。

如果不是环境不好，好资产是不会拿出来卖的。

另外，再往前走资产管理的专业度和市场会越来越大，可能会出来一批专业的公司和人。

之前吹了一股物业管理风，现在风口过了，该下来的股价也下来了。下一轮会不会是资产管理体系得到市场的青睐？对我来讲，这个需求肯定是有的，我们往前看。

观点新媒体：在凯德轻松一点，还是在合生轻松一点？

罗臻毓：各有各的轻松和困难度，这是不一样的挑战。