来源/观点网 

撰文/龚丽欣  

继百联、天虹之后，又一家企业传出试水基础设施REITs。

近日，消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段。

按照消息，万科本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

实际上，自3月份监管部门首次文件明示要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施起，不少商业运营企业已跃跃欲试。

对商业地产商而言，REITs的常态化发行将有利于进一步盘活存量商业项目，提升购物中心的运营效率，推动行业发展模式的转型。

目前，已有不少企业正在进行首批商业REITs的申报工作。

而作为行业风向标的万科，若此次试水成功，不仅有助于其将运营模式“由重转轻”，更能推动行业资产证券化的向前迈步。

试水商业REITs

2020年，国内公募REITs正式启航，彼时，万科便凭借旗下万纬物流成为了其中一个“吃螃蟹的人”。

三年之后，商业不动产正式纳入REITs试点，万科再次争做吃螃蟹的人。

最新消息称，近日，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段。

实际上，当前中国商业地产已经从增量时代进入存量时代，如何盘活存量资产成为市场亟待解决的问题。

而万科此次试水商业REITs，一方面能够有效盘活旗下的存量商业项目，打通企业重资产投资的退出路径，对企业注入优质资产、实现重轻分离有显著优势；另一方面，REITs或将成为商业不动产最重要的融资支持方式。

此前，万科总裁祝九胜就曾表示：“REITs对不动产玩家而言，作用相当于90年代中期按揭政策的出台，这对万科来说是很大的利好。”

而今年3月末的业绩会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖更是提到，“集团布局公募REITs的特点一是全，二是早，所以不论是长租公寓、物流还是商业，集团一直面临着重资产投入的难题。因为开发经营服务并重这个战略转型，它其实是需要持续地进行重资产投入的。”

从万科的财报来看，截至2022年末，万科集团累计开业242个商业项目（含138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。

其中印力累计开业102个商业项目（含23个社区商业，29个轻资产输出管理项目），建筑面积868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。

也就是说，万科旗下的商业不动产体量庞大，如若此次试水能够正式连接公募REITs，无疑将具有重要意义。

不仅如此，作为行业风向标，万科这一小步，将为众多优质资产持有方对接资本市场提供新方向。

实际上，自商业地产首次被允许纳入基础设施公募REITs的试点范围之后，市场期盼多年的商业REITs就已正式破冰。

为了抢占蛋糕，百联股份率先宣布计划将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs。

该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。

无独有偶，天虹股份亦公告称，旗下天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。

此前，合生商业罗臻毓在与观点新媒体的采访当中亦强调，“C-REITs，或者不动产私募投资基金，这些对于商业不动产都是一种资本循环渠道，从合生的角度也会有相关考虑。可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。”

除了改善企业融资结构、盘活资产以外，随着越来越多的企业试水商业REITs，将进一步丰富公募REITs底层资产类型，为中国REITs市场扩容注入新动能。

底层资产可能性

从今年3月份证监会发布的《通知》及国家发改委发布的“236号文”来看，商业REITs的发行同样有诸多限制。

其一，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司。

其二，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

也就是说，一些城市级的、重奢类的购物中心并不在此次基础设施REITs的范畴之内。

回看此次万科披露的消息，该公司提到，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

目前印力集团旗下拥有五条产品线，包括城市级商业中心印象城MEGA、区域型购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里以及家庭型购物中心万科广场。

观点新媒体查阅该公司官网发现，截至去年10月末，印力在杭州并没有相关的社区商业项目，仅有西溪印象城、金沙印象城、古墩印象城和奥体印象城四个区域型购物中心。

不过，如果从印力杭州区域公司的角度来看，其管理的半径涵盖杭州、宁波、温州、福州四个城市，而后三者均含有一定的社区商业项目。

其中，在温州，该公司拥有西江月印象里及世纪之光印象里两个社区商业，前者的体量为3.84万平方米，于2021年7月1日开业，后者体量仅2.75万平方米，在今年7月1日正式对外营业。

值得注意的是，西江月印象里实际上是万科在温州的首个自持运营的商业项目，三年时间商户开业率高达99.1%。

在福州，印力集团拥有烟台山商业漫步街区这一社区型商业项目，项目体量达到6.26万平方米。

该项目一期在2021年10月30日开业，二期则于去年9月开业，据介绍，烟台山商业漫步街区共引进近两百个品牌，二期引进众多优质品牌，其中首店品牌占比近30%。

至于宁波，从官网消息来看，目前较为成熟的项目分别是镇海1902万科广场和北仑印象里，前者于2016年10月1日开业，是镇海区内第一家商业综合体，开业以来连续多年营业额位列镇海商业广场的前三甲；后者于2020年12月18日开业，项目体量3.48万平方米，开业首日创下客流逾5万，销售额近200万元的成绩。

而去年10月，万科将旗下49个商业项目委托印力进行运营管理，其中便包含了位于宁波的萤集滨江奥体、槐STAGE、加生活东晟府店、萤集云汇中心、芝士公园等项目，其中不乏多个社区商业项目。

上述几个社区商业项目整体运营情况良好，综合市场消息，此次万科申报基础设施REITs的底层资产或将从中选择。

不过，受宏观经济下行、金融环境变化以及部分资产运营情况不及预期等影响，今年以来，公募REITs表现低迷，不少公募REITs产品出现较大跌幅，这也意味着，万科此次申报仅仅是第一步，后续如何保障项目的盈利能力，维护REITs产品收益率，仍是需要思考的内容。