内容来源：2023年8月18日， 2023大悦城品牌推介会。

分享嘉宾：大悦城控股商业管理中心负责人田维龙。

8月18日，2023大悦城品牌推介会在成都举行，截至目前，大悦城控股在全国24个重点城市的核心地段已布局45个项目，管理面积超过500万㎡。今年1-7月，大悦城累计销售188.6亿元，同比增长28%，客流1.7亿人次，同比增长55%。大悦城控股商业管理中心负责人田维龙在推介会上以“大有可为，悦向美好”为主题，围绕大悦城发展的过去现在和未来，分享了大悦城团队在经营过程中的一些思考。

以下为演讲实录：

我将聚焦“大有可为，悦向美好”为主题，围绕大悦城发展的过去现在和未来，用四个篇章，为大家分享大悦城团队在经营过程中的一些思考。

大有：好的运营商比好的项目更稀缺

随着消费场景和消费意愿的恢复，消费复苏已经成为当下大家最关心的话题，从宏观数据来看，全国GDP的上涨达到了5.5%，消费上涨达到了8.2%，消费对经济的贡献增长达到了77%。

此外我们也要感受到了旅游、餐饮、文旅、演出的异常火爆，消费的复苏能动来源是什么？我们认为有三个方面：第一，中国的经济韧性依旧，整体发展持续向好。第二，作为拉动经济的三驾马车之一，国家高度重视消费行业。第三，消费者对于美好生活的追求，在不断的高涨。

同时，我们也看到了政策端对消费的大力支持，一方面，国家提出了加快建设双循环的格局，全面促进消费，拉动内需，包括出台的统一的大市场，建设国际消费中心城市等一系列政策。另一方面，可喜的是今年3月份商业地产REITs正式发布，这对商业地产从量盘活，资金流通，商业结构的升级带来了利好的信息。

基于以上我们更加坚定了商业的信心，加快消费转型升级，增强经济发展的韧性，是所有商业人以及我们在座的所有朋友共同的梦想和目标，因此我们认为前景广阔，大有可为。

经历了20年高速的商业地产的发展，商业地产的供给端已经呈现了泡沫化和同质化，这提醒行业是应该从狂飙猛进浮躁的过程当中下来，更应该尊重商业的理性状态。对于商务而言，从产品的研发、生产、设计、制造、物流、行销等整个产业链都发生了突变，而这些变化都会传导到商业端，对于投资者来说需要一个稳健持续的可运营商。

事实证明，从投、管、退的生命周期来看，坚持高质量发展和长期主义是行业的大势所趋。先天条件好的项目如果缺乏高质量和长期主义的坚持，也难以成功这说明好的运营商比好的项目更稀缺。而磨砺内功不断的提升我们的运营效率，我们的道路会走得更长，也就是说规模和速度不能解决所有的问题。

在挑战与机遇并存的时代，高质量发展呼吁好的产品，而美好市场以及场景的再造是消费向心的最大动力。一是城市更新项目的崛起，积极参与国家推动的城市更新项目，提升城市的形象，重塑消费场景。二是主题商业，通过策展、市集场景的营造，打造小而美，小而精的商业。三是融合式商业，融合不同的生活场景，以及满足公共服务的需求，融入城市的交通，融入我们的生态资源，融入办公，融入文旅度假为一体的新型商业。那么在产品的更替中跨界已经成为了商业新的打法，无论是从建筑空间还是我们的业态品牌还是营销资源跨界都能够实现1+1大于2的效果。

跨界的本身是走出框架，框架本身依然存在，并限制着商业的可能性。因此我们呼吁“无界”，“无界”就是要打破框架，摆脱原有的思想束缚。比如小到一个商业中心，大到候机楼都可以成为商业的载体，我们不应该单纯的从功能上去看这些载体而应该积极的探索产业的融合，实现价值连接和文化共鸣，因此商业需要打破边界，从而获得更多的机会。

除了供给端，我们也在持续观察需求端的变化，从大悦城2007年诞生以来，我持续在关注核心客群的变化以及研究。今天我带着16年的沉淀，以及对市场消费客群城市的研究，正式发布《大悦城消费观察白皮书——2023美好生活发现报告》。

城市与新潮，从大悦城诞生起我们都尊重每个消费，尊重城市的多元文化，千面千画，我们通过对全国的13个已进入的城市和6个筹备城市进行了消费调研，描绘出了19幅生动的城市性格特点。

这些特点非常有意思，有武汉的自在，天津的乐呵，北京的鼎新，成都的包容，西安的享受，杭州的科技，重庆的巴适，苏州的人文，长沙的烟火，上海的国际和沈阳的升级，深圳的潮燃，南昌的唤醒，南京的荣誉和三亚的文旅，以及厦门的创新。虽然每个城市的有不同的消费特点，但是每一个城市的消费者对于美好生活的追求都具有共性。

我们接着从城市的个性延伸，基于大悦城两千万会员的基础，和已进入的13个城市，覆盖到三千个消费客群得出了驱动消费的5类价值观，它们分别是乐观积极、努力奋斗的价值观；以及理性决策感性生活的消费观；时间投入物质满足的家庭观；目标确定价值实现的个人发展观；松驰安稳和向上平衡的幸福观。

在五类价值观的基础上我们进一步得出了大悦城的主要客群的五个维度的生活追求，追求包括吃日常、烟火生活、自我表达、言之正义，以及情绪释放。从这儿五个维度中我们提炼出了12个消费的新趋势，比如说自我表达里边代表的有科技潮咖、舍我其谁、文化自信；情绪释放里边有为爱发电、一秒入戏、自我取悦；颜值正义里边有理性美学和极致感官；烟火生活里边有新旧共存、温情与共；消费主张中体现出了未来消费的四个特点：多元化、个性化、情感化和体验化。

从大悦城的第六年到第十年，再到现在的16年，大悦城的会员基数发生了很大的变化，从最初的290万发展到今天的2000万，大悦城的会员数量翻了几倍，他们的消费观念和消费的习惯也在发生不断地变化，爱尝鲜猎奇，看重内容，爱社交和分享，消费的迭代逐渐演变出了大悦城的新悦6类客群：他们分别是潮流引领者的潮先锋，享受品质生活的悦享家，消费洪流主力军的Z势力，以及优质的扫货狂新贵族，温馨的小太阳之家家庭客，以及理性消费的明智族。

这些客群的成长与变化，积极地推动着商业的浪潮，不断地向前发展。面对消费者的变化，我想和在座的大家一样要问两个问题，第一个我们是否抓住了消费者的真实需求？这里的真实需求的关键是我们需要平视消费者，用平等的心态融入其中的状态，与其共情，与他们成长，并且了解他们消费逻辑背后的一些特点。但问题是，我们是否具备了应对这些变化的能力呢？相较打法的变化我们需要功法的升级，很多都摆脱路径的依赖，只有观念的升级才能呼应消费者的需求。

可为：坚持还是坚持

说到“可为”，我们必须回到大悦城的优势和特点上来，16年来大悦城打造了三个之最：

第一最具创新的精神中心。包括以街区为中心的产品中心，以及大资管为代表的模式创新。

第二年轻人最喜欢的购物中心。大悦城每到一个城市都能成为当地的潮流地标，年轻人心目中的时尚圣地，城市的热力中心，几乎在平台软件的排行榜上每个城市的大悦城都能占据城市之首。

第三最具品牌价值的购物中心。据权威机构评价，大悦城连续三年排行业之首，品牌估值达到了187亿元。目前大悦城在全国布局24个城市，45个项目，管理面积达到了490万方，上半年我们的销售达到了158亿，提升30%。客流1.4亿，提升55%，EBIDTAMargin60%。

这些商业的韧性来自于什么，我告诉大家源自与品牌价值，16年品牌精神，16年一如既往的坚持。很多人问大悦城个取得今天的成绩秘诀是什么？坚持还是坚持，专注做一件事并把它做到极致。

我们做的是什么，为城市的年轻客群提供潮流，体验、生活方式的体验场景。在同行业还在定位全客层，老少通吃的时代我就专注18-35岁客群，16年来从未改变。因为我们知道当你试图取悦所有人的时候，谁都满足不了，从这种坚持出发，我们塑造品牌性格、传递理念价值，也正是这种坚持大悦城逐渐深入人心。

专注一件事的背后体现的更多的是企业的文化和价值观。大悦城的企业文化首先是基于母公司中粮集团，中粮集团以“忠于国计，良于民生”的责任和担当，不断地擦亮国民品牌，为消费者奉献中粮好产品。中粮集团就是服务人民美好生活的践行者，品牌的自信源于责任和担当，大悦城也继承了中粮集团的责任与使命，定位为城市美好生活创造者，并肩负起引领城市居民消费和生活方式升级的使命，这种传承与担当就是大悦城商业文化性格的底色。

大悦城的名字来自于论语“近者悦，远者来”的传统文化，同时又引入了潮流文化，形成了商业地产独有的国潮文化。我们把大悦城打造成为一个有温度、敢担当、传递爱的国民商业品牌，这种文化内涵包括了大悦城商业的核心理念和价值，我们并以此将文化向产品运营服务传递，可以说大悦城就是一个文化驱动型的品牌。

悦向：平庸的商场已经不能打动消费者

展望未来，大悦城应该如何发展？我想一个企业的发展，首先要解决理念和价值的问题，商业属于服务行业，服务的核心在于人。这里对人的理解我认为有三个层面：首先是消费者，消费者的购买体验以及精神多层次的需求是商业的核心，也是打造好产品的关键，真正的好产品不仅仅能够打动消费者，更在于与消费者产生精神价值情感的链接。

其次是商户，传统的商业地产运营商与商户之间是简单的租赁关系，他是缺少温度的，而大悦城希望建立一个有机结合的、温暖的关系，在这种全新的关系中，我们对自己的定位就是主理人，我们和商户是联合主理人。主理人所打造的产品是人格外化的，这种人格外化我们希望在每一个作品中都能够与在座的商户朋友们，将文化内涵和价值追求体现在打造的过程中。

第三是合作方，大悦城始终坚持对商业的品质产品特色，运营质量和价值文化，进行长期的追求，也坚持为业主和投资者带来增值服务，也坚持为我们投资者做好资产管家的角色。实现项目的优质运营与物业增值，那么在高速增长与稳健发展之前，在急功近利与长期主义之间，在坚守自我与随波逐流之间，我想大悦城毋庸置疑做出了自己的选择。也更愿意与在座的具有相同理念的合作方，同愿同行，实践共生共赢。

因此我们需要解决的本质是解决人的需求，融合人与场景的关系，协同人与城市的关系。基于以上的理念，大悦城的发展战略，我们的思路是聚焦和精准。

在拓展模式上，我们坚持轻重并举，轻资产作为我们未来的重点发展方向，我们要完成从开发运营商到资产管理商身份的转变。在重资产上，我们要按照商业的逻辑选择项目并专注长期目标，同时积极拥抱资本市场，充分的要发挥并购基金的资金效益。

在城市布局上，我们会以区域生根为核心理念，聚焦京津冀长三角大湾区和成渝四大国家级的城市群，并重点关注一二线城市。

在资源分配上，聚焦战略品牌的资源倾斜。

在产品开发IP联合会员打通以及数据共享上，探索更为广阔的合作空间。

在运营上，我们将坚持务实高质的理念，构筑科学的运营管理体系，实现全维度科学化精细化的管理。要提升管理效率的大运营体系，就是要通过资产和经营两个维度，实现全生命周期的标准化管理。释放会员势能的大会员体系，以大悦城为切口，覆盖中粮集团以及外部战略平台，多个平台联动，构筑以线下空间为场景和线上的平台进行互联的大会员生态圈。要提高消费者和客户的满意度的大服务体系，聚焦客户的敏感点，建立产品服务的标准，全方位的提高满意度。要解决数据整合及应用问题的大数据体系，利用线上线下多点触达，对商业数据进行全方位的采集，通过数据手段、数据的分析应用，为商业的决策提供科学的依据，形成大悦城的商业数据智库，让数据赋能业务实现数据的变现。

在产品的打造上，我们会从三个方面进行产品的重塑和升级，第一是产品线上，以大悦城和大悦汇为核心产品线。大悦城是以潮流文化为内核，聚焦18-35岁的城市年轻客群。以潮流的态度，通过营造异彩缤纷的商业场景体验，创造领先的生活方式，致力于打造城市级的商业中心。

年轻时尚潮流品味是大悦城的核心内涵，它的标语是JOY CITY.JOY up。大悦汇是以生活文化为内核聚焦25-45岁的城市新中产及家庭客群，通过纯粹的生活理念延展生活的美意传递生活的内涵，致力于打造区域型的商业中心，休憩、社交、生活、品味是大悦汇的品牌内涵，它的品牌标语是JOY CITY.JOY life。

第二是要建立标准化的产品模型，强化产品的分级分类管理。基于大产品的理念，我们从项目的规划开始进行全生命周期的产品管理，产品我们划分为A类大悦城、B类大悦城以及大悦汇三类。

从业态占比主力店的落位，首层的模块品牌建立标准，首先A类大悦城传递的是精致潮流文化，重点业态为国际精品、潮奢高化、社交体验，代表项目包括朝阳西单、深圳、西安和沈阳。

B类大悦城传递的是品质潮流文化，重点业态为潮流零售、品质餐饮、休闲娱乐和服务配套，代表项目包括天津、成都、武汉、苏州、厦门和三亚。

大悦汇传递的是生活文化，重点业态为特色餐饮、家庭生活、儿童体验以及娱乐服务，代表项目包括广州的黄埔、天津的西青和济南大悦汇。

第三，在产品的升级业态升级上，我们可以看到平庸的商场已经不能再次打动消费者，只有出乎消费者的预期才能达到消费者的青睐，这也是大悦城为什么要颠覆产品持续升级产品的根本原因。业态升级上我们将会基于自身的优势和消费的趋势特点，重点在美妆潮牌、本地特色餐饮业、经济、文化、艺术、音乐以及户外运动上，进行模式创新内容挖掘以及品牌共创。

在产品的升级上，我们将对6个运营项目，包括朝阳西单、天津、沈阳、西安、成都进行系统性的升级强化，建立行业的标杆地位。对深圳、南京、厦门、三亚4个筹开项目进行产品的突破和创新，结合城市文化商业的趋势、消费特点进行全方位的产品升级和重塑。最终在全国打造10个灯塔项目，未来大悦城还将不断的进行新业态的开发、新品牌的开发、新场景的打造。同时还会贯彻碳中和的理念，打造绿色大悦城，为消费者持续的提供全新的生活方式，为市场注入全新的活力，真正的做到以需求促产品升级，用创新设人设标签。

在品牌上，我们要进行焕新和升维。基于大悦城的品牌优势，我们要进一步的强化品牌的升级，进一步创造势能，释放势能，助力经营。一是引领和创造，围绕国潮文化，坚守自身的潮流定位与特色的潮流业态进行共创，把握潮流，要创造潮流。二是焕新与再创，结合各个项目所在的城市文化特点，借助大悦品牌的优势实现城市文化的焕新和再创造。三是自创以升维，进一步的要强化大悦城的自有IP，开心节、疯抢节、开门红以及我们今天即将发布的自有IP，不断的自创和价值升维。四是共创与共生，与中粮集团以及外部的平台资源打通，加强深度的合作，进步的强化潮流文化以及生活文化的标签。

由人载万物，好的战略、运营产品和品牌更需要好的团队和管理模式的支撑，在管理模式上，大悦城商业将会继续强化总部、区域、项目三级管控，实现总部做专、区域做强、项目做优。商管中心的定位是制定标准，建立战略，节约资源以及统筹管理，人才招采实行垂直管，产品招商品牌信息化实行总部的强管控，在产品上要建立总部的标准化管理，招商上建立品牌库统筹全国的品牌资源，并建立于品牌的总对总的管理机制。品牌要强化全国营销活动的统一，信息化要实现系统的集中。

在企业文化的管理和引领上，我们会继续传承中粮集团的阳光文化，将文化与人才培养相结合，进一步的加强商业团队的价值认同和归属感。在商业人才的培养上，大悦城将会

秉行全国商业人才一盘棋的战略，不断的优化组织体系，不断的激发人才的活力，提升组织效能。

在廉洁作风建设上，将进一步的推行“阳光招租”等一系列的举措，树立团队的廉洁作风，营造风清气正的商业环境，助力企业可持续性的发展，为商户创造更大的价值。

美好：商业也应该打造属于自己的命运共同体

最后让我们回到今天的主题美好，美好是什么？对于每一个人来说，大家有不同的定义，而在大悦城看来，美好是以稳健的经营为股东创造好的回报，美好就是以自身的运营势能助力商户的业绩提升，美好就是以好的产品和服务为消费者带来全新的体验，美好是以优异的市场表现为资方带来物业的增值。

美好是首屈一指的品牌号召力为城市繁荣商业，美好是与时代同行者的责任与担当为经济注入活力，这就是大悦城认为的美好。今年下半年我们还将会有天府大悦城、沈阳金融中心大悦城以及天津西青大悦城三个项目重磅问世。十四五期间我们还会有北京海淀、南昌、三亚、深圳、济南、南京8个项目与大家见面。

一座大悦城改变一座城的故事还将继续书写，大悦城的美好也将不断的延伸，我们的目标是到2025年管理70个项目，管理面积达到690万方，销售达1000亿元，会员总数要达到3000万人，消费者和商户的满意度要达到行业的前三，有6个项目的销售要进入全国TOP50。

未来大悦城还将继续践行“近者悦 远者来”的经营理念和引领生活文化的引领者的品牌理念，实现城市美好生活服务商的企业愿景。

最后让我们回到今天最初的问题，当面对行业和市场的挑战的时候我们应该何去何从？我想人类命运共同体的理念值得我们思考，商业也应该打造属于自己的命运共同体，事实上无论是个人还是企业，都必须真正的解决人与外部与他人与整个环境生存的问题。过去我们怀着共融共创的理念，打破了商业的边界，与行业品牌外部资源一起将大悦城打造成了一个创新孵化地。

未来我们还会将在基础上与3000万的大悦城的会员，20万的大悦城的员工，1万的品牌商户，1000家的外部平台资源，一起建立大悦城美好生态圈。让身处这个生态圈的各方都能够在面对挑战的过程中，不断的去创造新的价值，最终实现共生共赢。

大道不孤，重行致远。今天我围绕了“大有可为，悦向美好”的主题，通过四个篇章“大有”“可为”“悦向”“美好”分别为大家介绍了市场和消费的行业变化，大悦城的优势，大悦城的发展的战略，并提出了大悦城美好生态圈的理念。大悦城未来将继续秉承开放包容，创新增长，互联互通，合作共赢的价值观，与在座的各位一起从聚合到聚能，共同打造属于大家的美好生态圈。因为我们始终相信，树木相依偎而生长，星辰因辉映而璀璨。