来源/独角Mall

撰文/唐一刀

“六七十平左右的小铺位，一年一签，月租金3-4W左右。”

“平时人气不太行，周末会好一点，不过大都也不需要排队。”

“内部听说是要换成一个超市，应该是盒马。”

近期，有粉丝向独角Mall爆料：“万象食家大量商户撤场，B2市集都关了。”

9月4日晚，独角Mall在小红书上发了一个万象食家“商户撤场”的帖子，想看看对于万象食家的近期变化，大家有什么话说？

截至目前，帖子的浏览量已高达4.7W+，留言120+。

当开业的热度褪去，最近的万象食家正处于“风口浪尖”之上。

一则，B2市集商户撤场；二则，L6不少餐饮换上新围挡；三则，商场人气大不如前。

而对比项目开业之时的“出圈”，现在的万象食家颇有点“高开低走”的意味。

2022年9月30日，主打深圳首个沉浸式“市集型商业”的万象食家正式面世，项目一经开业，其非标概念、市集理念就在业内传播甚广，并吸引了不少消费者前来体验和打卡。

如今，开业近一年，万象食家现状究竟如何？

9月5日(周二)，笔者实地探访！工作日上午11:00-晚上19:00，蹲守8小时，在万象食家现场，笔者看到和采访到一些最新信息……

在商业运营进程中，品牌的调整和升级，其实也是各大商场的正常操作，关于万象食家的品牌撤场情况、关于B2后续如何调改……

1.部分商户撤场后，万象食家现场情况如何？

2.品牌商户，对于B2调整，对于商场人流怎么看？商场工作人员怎么回应？

3.万象食家，离真正的市集型商业还有多远？

01

实探万象食家！开业近1年

B2市集关闭，6楼餐饮“大换血”

周二，踩盘8小时，从现场情况来看，万象食家“变”了很多。

首先，品牌经营情况，变化和调整大。

1.B2市集几乎全关，升级改造中。

现场可以看到，从B1江壹道螺蛳粉对面的电梯下去（直通停车场），B2在此区域的店铺已经全关，并且上了围挡，未显示品牌，只告知了升级改造中。

从B2连接地铁笋岗站A口的方向进入，B2在此区域的店铺也只剩下几家，如一手店、桃源山水、乐悠格新鲜酸奶主题店等，另外加上一个欢囍花生的临时摊位。

2.L6有5处围挡，品牌已释放。

走上6楼，一眼看过去，也是基本一半都在围挡中。

之前的，龙发小排档、喜万年年、顶真牛肉、有炙气、俏九州、正德顺小厨、谭仔米线等品牌都已经撤场，换上了新的品牌围挡。

据笔者统计，目前6楼有5处正在围挡中。

围挡品牌分别为安三胖韩国料理（华南首店）、湘辣辣、渝月川（全国首店）、老船长肉蟹煲、椰客·海南料理（全国首家）。

3.其它楼层也有少量品牌围挡和铺位关门。

B1：“本来不该有”铺位关闭，显示品质升级中；一亩市集围挡中。

L2:中岛区域，LOHO招牌的铺位关闭。

L3：中岛区域，1铺位显示品质提升中。

L4：餐饮“吴莊”隔壁铺位围挡，未显示品牌；舒尔堡X末半围挡中。

L5：Kcoffee铺位关闭；常楽（经络·推拿·足疗）、万有环球美食汇（全球首店）围挡中。

其次，现场人流分时间段、分层和分流明显。

以笔者9月5日，工作日周二实地观察万象食家的人流情况来看：

中午和晚上，2个饭点时间段，商场的人流主要聚集在餐饮区域，以工作日来看的话，来万象食家吃饭的人还算可以。

用餐时间，B2餐饮人流较多，像半藏、臻品鲜粿·潮汕风味LAB、敏华冰厅、松鹤楼苏式汤面、匠本米所等，以及餐饮外摆区域，人基本都已坐满，不过都并未出现排队情况。

L5，陶陶居生意不错，店内不少年纪偏大的叔叔阿姨在用餐，店外等座区域也放了不少已经做好的外卖单。

L6，仅剩的2个餐饮大店，农耕记和凑凑，人流较为一般，店内空空落落。

需要指出的是，抛开饭点，商场人流整体较为一般。同时，分流和分层明显。

分流：餐饮人气以B2集中区域较好，而3、4、5、6楼的几家餐饮，在工作日期间人气较为一般，甚至不少家都“门庭冷落”。

分层：现场来看，万象食家的人流，从B2-L6依据楼层越往上人流聚集越弱,比较好的情况时，有几家餐饮和茶饮仍有顾客光顾，而其它大部分常规零售业态，人流不足。

一位曾调研过万象食家的业内人士指出：万象食家的人流一直是问题，基本3层以上全是“死位”了，好一些的也就路边露天位。

现场，有相对好的变化是，万象食家街区外广场的社交氛围更浓了。

依据万象食家的商业设计，以市集为概念，呈现“街区+Mall”。街区除了地面层1楼外，退台式设计，外广场还直连商场2楼和3楼。

在街区和外广场区域，商场主要引进了一些茶饮、轻餐和酒吧等品牌，在门店设计和外摆等方面花了心思，打造氛围场。

笔者在的下午时间段，1楼街区有不少消费者来拍照打卡，或者是在MANNER COFFEE、gaga、葉外·urban茶室等门店喝咖啡聊天，整体社交调性还不错。

02

业内人士、消费者、商场工作人员采访

“没内容、没特色、定位不符”

B2市集要换盒马？

关于万象食家近期较大的变动，笔者采访了一些与商场息息相关具体的“人”。

仍在营业的品牌商户，对于B2撤场的看法、对于商场人流的透露，业内人士对万象食家的评价，以及商场现场工作人员对B2调改的回应。

品牌/商户。

商户A：“我们这工作日人流一般，周末会好一点。B2的那里是要重新装修吧，好像是要全换新的品牌，之前的品牌都不续约了。”

商户B：“我们品牌是最近新进驻的，之前这个铺位的品牌撤场了，是听说这里人流还可以。至于B2的调整，细节方面我们也不太清楚。”

商户C：“周末人流会多很多，而且现在香港人来这也比较多了。B2我们听说是要引进超市，据说是盒马，不过也还不确定哈。”

业内人士。

业内人士A：“因为品牌需要开店，之前去过万象食家做过调研。当时跟万象食家的人聊的是60-70平左右的铺位，月租3到4万元左右，租期是一年签。后面因为人流、商场内容运营等问题，没有选择那里。

当时去的吸引点，是商业规划每层都有明确的主题，逛完一层还可以继续逛。但是实地在那边除了个别品牌比较独特，剩下的都是非常传统的牌子，就不像一个新商场。”

业内人士B：“去逛过感觉很一般，没有内容，只是招商，不懂运营的想法。万象食家给我的感觉就是，人和货都有，但是没有场。”

业内人士C：“前几天来逛过，只是多了个mall。题材很新，但是跟定位不符，违背了食家这个概念。它内部规划是食材集采中心，招商都不是原来的题材，现在都没有一家是食材供应链商。”

消费者。

消费者A：“我了解到的，项目是去年十月紧急开业，当时还有很多品牌没有入驻，然后前期入驻的好像也没有说很严格。确实人不多，人流量少。这一波就是要重新调整品牌，对商场来说也很正常吧。”

消费者B：“我觉得里面的餐厅都没有什么特色，很多都是连锁的，没有什么独一性。而且中间层的商铺人气极低。”

万象食家现场工作人员。

现场，针对商场B2层的调改，笔者也问了商场当天服务台的工作人员。

工作人员回应：“B2层的话它现在正在品质升级当中，之前的那些店都会换新品牌，但具体换哪些我们还没收到通知，底下还在装修，还没装修好。”

总的来说，在上述相关采访中，大家关于万象食家的看法，主要有以下共性：

1.商场整体人气较为一般，有很大提升空间。

2.B2层调改，可能会是引进盒马。

3.万象食家定位市集型商业，但是目前呈现的招商、品牌和运营实力跟定位不太相符。规划要做非标商业，却仍旧沿用的是标准的商业运营思维。

03

万象食家

难讲出新故事？

万象食家，作为华润常规商业产品线之外的创新项目，最开始对标的是荷兰知名的鹿特丹Markthal菜市场，主要卖点市集和社交。

据业内人士爆料，项目前期规划生鲜、餐饮和市集空间占总体量约3-4成。

8小时实地探访，以及与品牌、消费者和业内人士聊完之后，笔者也不禁思考，为什么大家评价现在的万象食家，还不是一个“合格”的市集型商业？

1.规划超前，周边商业客群仍需培育。

万象食家位处罗湖最大的城市更新区域笋岗片区，是华润通过仓储冷库旧改而来的项目。

项目周边：商业，比较大和知名的有宝能环球中心、深业泰富广场。专业市场，主要以建材家居市场为主，包括笋岗服装批发市场、笋岗二手商品市场、华南布艺市场、跳房子服装市场、大世界建材市场等。

住宅，桃花园小区、金丽花园、笋岗村、嘉宝田花园、福祥雅居等，多为老旧小区。

目前来看，万象食家周边的客群其实大都以家庭客群为主。

针对万象食家的“超前”定位，商场很多品牌都是中高端，客单价并不低，这对周边消费者来说，消费实力和习惯难以一时接受和改变，仍需持续培育。

2.设计和硬件没问题，招商和品牌与定位相悖。

现场来看，万象食家定位非标市集型商业，在商业设计和硬件方面都没什么问题。契合集市和菜市场的概念，重点突出空间的开放，以及逛感的社交。

开放式：门店布局与公共空间结合，层层“边厅+中岛”，中岛充分利用公共空间，集合排布，打造了大量开放式店铺。营造菜市场的设计感和氛围感。

社交式：商场外广场和3层外街区的门店设计，都设置了大量的外摆区域，在门店风格和外摆空间延伸上打造商业的社交感。

但是，万象食家，根据商业定位，主要围绕“食”与“家”去进行市集概念输出。实际后期落地，在招商、品牌和运营等多方面却流于常规、背道而驰。

食，需要引进供应链品牌，餐饮需要烟火气和市井气。

而现在的万象食家，一方面，已经没剩几家供应链品牌。之前进驻的“昶裕隆”、“一亩市集”、“玛翠斯甄选”、“五丰渔市”等，都已撤场。另一方面，餐饮缺乏特色，招的大都是大众连锁品牌，与定位违背，陷入标准“俗套”。

家，生活方式和生活服务的体现。

在这方面，商场业态还是做了相应努力。L1-L6关于“家”的主题，涵盖精品礼品、个护美妆、汽车、儿童、服装、娱乐、家用、配饰、皮具、服务等多元和细分业态。不过，业态之下的品牌仍有很大“精挑细选”的空间。

图源：万象食家官微

3.品牌排布稍显混乱、内容创造和传播少，运营没跟上。

没去逛万象食家之前，查看相关资料，根据商场规划，其每一层都是有不同的细分定位。但是现场逛下来，部分楼层的品牌排布稍显混乱，分区不明显。

如6楼，众多餐饮中间突然夹杂1家优剪；5楼，餐饮中间夹杂家电和按摩等品牌；2楼，服饰零售等业态中，插入一家薇诺娜护肤品牌，而集中的护肤类品牌都在1楼。

同时，商场的活动运营也相对缺乏。翻看万象食家的公众号，发布内容更多的是一些商场品牌优惠和介绍，而活动传播并不多。

4.从笋岗万象汇到万象食家，华润也在摸索。

早在2021年，万象食家的对外案名还是笋岗万象汇。虽然彼时也是主打市集型商业，但那会项目定位更多的就只是华润万象汇产品线的创新。

而随着商业越来越“卷”，以及消费观念和需求的升级，为了应对市场竞争和与时俱进，笋岗万象汇才逐步变成了现在的万象食家。

回过头看，万象食家这个项目，其实也就只是华润万象汇产品线中的一个非标项目。走到现在，或许也是华润在回应市场期待中的不断摸索和试验。

总的来说，在“所有商场都长得一个样”的深圳，万象食家至少是勇于打破“标准”边界，开了个“非标”的头。

此次，商场B2和L6大面积围挡和调改，应该也是华润意识到项目自身在市集型商业表达上，品牌和运营方面还需更好的调整和升级。

业内共识：华润的商业需要等待，外界大都仍是看好华润长期的运营实力。

笔者也期待，此次“更新”之后新的万象食家。而关于项目后续的调改情况，独角Mall也会持续保持关注。

注：文中采访除现场随机暗访外，其余均获得受访者同意发布。