来源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆晔 露茜姐姐

北京虽拥有居全国年营业额前三甲的两大商场店王——北京SKP与国贸，但高端购物中心却远少于上海。对照人口、社零和GDP，可预估北京的高端商业仍有可观的增量空间。

对比这两大店王，发现它们拥有诸多共同点，如：都处在北京东侧核心商圈，地铁换乘TOD，高端定位，超大体量，实力发展商……

在北京，符合类似关键因素的“潜力之星”会是哪个新项目呢？

Mall星人研究了北京数十个在建项目后发现，综合区位及硬件配置，最有潜力的当属位于东直门交通枢纽上盖的北京信达中心。如后续品牌组合足够有吸引力，那信达中心无疑将成为北京又一商业顶流。因此，我对其招商动向，也倍加留意。

9月25日，北京信达中心在以“把全世界的博物馆带到你身边”著称的遇见博物馆·上海静安馆举行了一场主题为「光影之境·遇见未来」艺术之旅，我有幸到场感受了“新北京、新格局和新商业”的精彩纷呈。

这是京韵与摩登的极致共融，是艺术与商业的完美遇见。

BOTTEGA VENETA、VERSACE、CARTIER、雅诗兰黛集团、资生堂集团、GIVENCHY、HUGO BOSS、TORY BURCH、COACH、LONGCHAMP、VIVIENNE WESTWOOD、GIADA、THEORY、DIANE VON FURSTENBERG、DE BEERS、茑屋书店、LULULEMON、BELLOCO、意森餐饮集团等众多国际名品、高端化妆品、圈层运动和米其林餐厅品牌代表受邀到场。

由此可“预见”北京信达中心在文化艺术端将延展出来的品牌力、体验感和创意性，以及各大头部品牌的认可度。

项目计划于2024年正式亮相，本文以前瞻性视角对其核心看点作一番超前解读。   

01

「东富」的新中心，高能要素汇聚之地

明清时北京东部粮仓多，钱庄多，商人聚集，故曾被称作“东富”。曾经的辉煌铺垫了北京东部如今高端消费版图的欣欣向荣之势，东富”地区不仅囊括了全市营业额与人气最高的10大代表性购物中心（不含奥莱）中的6家——SKP、国贸商城、三里屯太古里、合生汇、朝阳大悦城、龙湖长楹天街（位于南西北部的4家为北京荟聚、西单大悦城、金融街购物中心、世纪金源，排名不分先后）；还拥有奢侈品最多的六大顶级商场（不含奥莱与机场）中的5家——国贸、SKP、SKPS、王府中环、王府半岛、三里屯太古里（升级中），仅有金融街购物中心位于西区。

这，绝非巧合。高端商业与人气商场错层经营的多年积累，已在各阶层客群心中形成了“消费首选目的地”的认知。

△LV官微显示其北京精品店布局显著侧重于东翼

北京信达中心位于东二环核心——号称皇城九门之首的东直门。这里既秉承了老北京深厚的历史文脉底蕴，又融入了国际化视野，彰显了现代大都市人文生活的繁花似锦。

作为一座总建筑面积达59万方的城市高端商务综合体（其中商业17万方），北京信达中心打造“东富”新中心的目标，可谓是”天时、地利、人和“皆有之。

首先，是政策扶持。根据规划，东直门交通枢纽项目将建成集办公、酒店、商业和住宅等功能于一体的地标，形成全区重要经济增长点。北京信达中心不仅是北京市及东城区重点的城市更新项目，也是东直门“信达中心经济功能区”的核心主体。此为“天时”。

其次，是交通位置。北京信达中心居东直门枢纽之上，地铁2号线、13号线、机场快轨三线交汇，且有十多条公交线路直达市内和郊区与城市三条核心地铁线路零距离衔接，集机场、地铁、市政公交于一体的立体交通多维路网，地段价值稀缺。此为“地利”。

最后，是高净值邻友圈。项目毗邻北京第二使馆区——集聚了俄罗斯、德国等70多座使馆；背靠央企大道中央企业总部聚集地，包括国家电网、中石油、中石化等近百家企业总部。国际使馆客群、高端商务精英客群聚集效应突出，此为“人和”。

02

北京城区高阶增量商业的稀缺性

放眼全京城，近年三环内的核心区位几乎没有新商业入市，仅有存量更新项目入市。

按体量来算，大于15万方才算是特大型商业项目。商场必须足够大才能容纳足够丰富的品牌组合，才能占据客流吸引力的制高点。被多个商圈环绕的东直门商圈，迫切需要一座大商业作为引擎。

可以预见，2024年在北京计划开业的新项目中，信达中心凭借17万方的商业面积，将会一举拿下北京核心区乃至三环内最大的新精品购物中心。

北京信达中心不仅可以填补东二环大型高档商业体的空白，点亮东直门的夜经济，更能够承担起再造城市地标的重任。

03

三线换乘，超级TOD购物中心的底气

TOD项目将交通、商业、办公和住宅无缝衔接，扩大客群活动范围，常被广泛运用于现代城市更新中，打造更宜居宜商的城市布局。

北京于1969年便开通全国第一条地铁线，如今轨道交通网络遍布全城，但枢纽站上盖购物中心远少于上海。上海目前双线以上换乘枢纽上盖10万方以上的在营大型购物中心数量达15座，而北京仅有7座。

纵观整个北京城，目前既是城市枢纽级的上盖购物中心，且商业建面同时超过15万方的特大型TOD购物中心只有三座——国贸商城、华贸SKP、合生汇，都是北京乃至全国的品牌能级最顶尖，销售额和人气最高的购物中心。

如上所述，北京信达中心所处的东直门站是三线换乘枢纽，多维便捷交通汇集，连接了北京各区市民，乃至火车站机场的外来旅客，辐射范围颇广。交通枢纽上盖项目通常能带来巨大的客流量，数据显示，每日在东直门站换乘的客流量高达126万人次。

蓄势待发的北京信达中心各项TOD数据指标均在全京称冠，目前三线换乘，第四条线（28号线2期）已在规划中（届时将升级为全京首屈一指的四线枢纽），有三条地铁站通道可直达商场B1层。从配置上看，丰富的交通接驳线与17万方的超级体量，已经让信达中心具备跻身北京四大超级TOD枢纽购物中心的先天资质。

对标北京之外，北京信达中心未来的发展也有望比肩国际级TOD，例如香港圆方和大阪Grand Front。

如此大规模的换乘枢纽TOD购物中心在北京大致每十年才出现一座，可见其稀缺性。

04

「跨区域」的超强辐射力

毗邻城市航站楼的商场，基于交通优势，往往都具有强劲的辐射力，可覆盖到城市其他区域，亦可触达外省商旅客流。香港中环站ifc和九龙站圆方，都是自带城市航站楼的典型项目。

同样毗邻城市航站楼的北京信达中心，借力东直门交通枢纽的贯通效应，叠加机场快轨的优势，可开创“市内购物+预办登机”的轻松购物和便捷托运的“机场最后1小时”经济消费形式，充分发挥城市“轨道微中心”具备的高效集约、便捷出行、开放共享、复合多元、空间宜人等特征，为北京城市更新中“城市商业迭代”和“交通功能升级”的互通互补，提供可圈可点的优质范本，并实现跨区域乃至跨城市的客群覆盖。

05

三大知名开发商珠联璧合

项目的质地，往往由操盘方的实力与专业基因所决定。北京信达中心可谓中国信达、佳源投资和益田集团三方股东，共同合力的匠心之作。

☉实力为王：从开发商及运营的角度看，中国信达、佳源投资等项目投资方的强劲实力，是当下市场阶段下项目推进的重要保证。操盘手的专业运营能力，以及依托综合体自带的客流，将为项目贡献可观的客流数据。

☉商业基因：一个项目的商业基因，是区位交通、定位设计、创新规划、管理运营等要素综合表现。益田商业秉持“以文化为灵魂，以商业运营为基石，以科技为手段”的运营理念，持续探索体验式商业新高度。

06

凸显公共性——「城市会客厅」的新颖定位

本次沙龙活动上，北京信达中心的高层释放了项目的商业定位——城市会客厅，包括发布空间、文化空间、商业空间、科技空间等八大空间。

北京信达中心提出的“城市会客厅”是一个触达面较为广泛的公共概念，承载了“新北京、新格局”下的三大功能定位，具体功能和服务包括但不限于社区服务、文化交流、休闲娱乐、社交交流等，是展示城市形象和文化氛围的窗口。

作为承接城市会客厅的实体公共空间，北京信达中心将充分发挥其商业体属性优势，将自然、品质、艺术、运动、社交等元素融入到商业的公共空间设计中，进一步丰富城市会客厅的内涵。

07

六大业态规划 首轮品牌释放抢先看

北京信达中心规划了质感名品、艺术体验、文化交流、美食集群、宠物友好、圈层社交六大商业业态。其中，零售、餐饮与配套服务规划占比分别为43%、31%和26%。

项目将在17万方全时段、全业态、全客群“社交+体验”的商业空间里，用差异化内容、多元化场景和复合式空间的广角触达面承载新消费场景，以满足全客群的消费需求。

面向国际使馆和高端商务群体，项目将集合泛生活主题街区、精奢FANCY主场、先锋精神领地、艺术美学时空和高端味蕾探索地等业态规划，引入国际名品零售店、米其林黑珍珠级餐厅和高端生活配套等品类。

面向年轻及精英白领客群，将锁定地标IP、小众山系、户外运动、个性买手、文化互动、十城十味、高端影院等个性化品类，让多元的业态内容组合在多变的空间场景中自然过渡与衔接，使得整座商场有效地融为一体。

08

多个特色空间，释放商业“多巴胺”

优秀的实体空间，不拘泥于建筑本身，而是呈现生活方式与个性主张的场域，打造自由生活态度的栖息地。

北京信达中心在建筑空间设计上同样不遗余力，项目的建筑/室内设计由全球性建筑与规划设计公司CRTKL担当，景观设计则由贝尔高林负责。

项目将用流畅的动线设计，让目标客群自然地走到美食区域、艺术空间、下沉广场等特定场景里，用空间形态上的创新和突破，打造更为精致化和现代感的城市核心微度假TOD国际购物公园。

09

北京单体项目最大的空中绿化花园

单看打造北京单体项目最大面积空中绿化花园这一点，就能说明北京信达中心不惜成本将项目定位推向更高阶的决心。

☉绿植视觉：2万方宝贵的核心区空中花园，大面积的绿植景观设计赏心悦目，缔造出城芯绿境与美学社交舞台。

☉功能分区：合理的引流动线和休闲的外摆属性，赋予空中花园休憩的屋顶空间和客流互通的双重实用功能。

☉艺术氛围：户外开放空间不仅能扩大视野和空间，更是一块适宜做多主题活动的“净土”——用艺术装置陈列、运动社群活动、探店达人打卡和个性主题市集……拉近项目与消费者之间的情感链接。

结语

京城格局融入了国际潮流，国际与国粹兼容并蓄。近年来，北京新开业的项目大多以存量改造为主。在城市核心区域TOD上盖的北京信达中心是为数不多的新项目之一，超大体量、跨界升维和多元场景等诸多优势格外有吸引力。

在本次艺术沙龙上，我也提前感受到了北京信达中心强大的运营优势及具有前瞻性的商业理念——

超前视角的项目规划、精准的商业定位与多元的未来业态场景，赋予商业生态和空间的无限可能；

空中花园的多主题空间及下沉广场打造的“Wander留白区”，让消费者有更多的想象空间；

未来将引入城市地标级的艺术空间，与周边各国使馆的多元文化相得益彰，用艺术激活商业新生力。

最后，期待2024年“国门新地标”的精彩亮相！