来源/观点网 

撰文/黄子慢 

内地首批四只消费类基础设施公募REITs产品已向证监会和交易所提交产品申报材料，同日获得受理，反映C-REITs踏出了扩容的一大步。

随着消费类基础设施公募REITs成为近期热话，而领展作为香港及亚洲最大、交投活跃的消费类房地产投资信托基金，相信会是不少内地商场的借鉴对象。他们独有的一套经营方式，的确打造出了一个成功的商业王国。

2015年已开始投资内地的领展，早前忽然传出有意出售内地7个物业，其后集团亦发出声明，澄清该消息并非事实。

领展执行董事及行政总裁王国龙指出，有关传言或许是与内地投资银行都在关注C-REITs有关，领展亦获一些内地投行查询沟通，但公司仅仅是正常听取市场发展动态，并且已经一再重申，目前没有任何分拆资产独立上市的计划，亦没有减少投资内地的计划。

零售就是细节

“其实C-REITs规则有很多不适合我们，譬如融资之后要投入再买地、再发展，但领展不是一个发展商，我们的计划不是这样的。”王国龙解释。

他补充，证监会近期将公募REITs试点资产拓展至消费基础设施，新规实施短短一周后就有4家相关REITs申请上市，是证明市场对此存在明显需求与热情，也反映出有关政策在此类资产的融资渠道、退出机制和市场参与等多方面，为投资者提供了新的机遇。

“领展乐见内地REITs市场，尤其是公募REITs领域继续健康平稳发展。”

强调自己不是一家发展商的领展，用细致化的经营方式区分两者的分别。王国龙表示，有时在商场改造过程中，同事会提出预算可否增加的问题。但集团花出去的每一块都要有回报，即用得其所。因为除了收租，集团不能在别的地方赚回这些钱，亦没有住宅卖，所以要求很高，看东西很细。每一条线的收入、开支、用电各方面，都要研究如何可以做得更好。

“发展商卖楼每一平米贵100元，可能就已经赚了回来。所以开发商最厉害的人是在卖楼，不是做资产管理。我们因为监管规定不能卖楼，做资产管理就是最擅长，而且不同城市租务都是自己做。其中成功的地方，就是很多人看大数，我们真的每一项收入、每一个细节都要考虑。英文叫做retail is detail（零售就是细节）。”

目前在全球不同地方都有资产的领展，每个地区都会根据当地市场情况，制定相应策略及品牌定位。在内地，领展则是关注中产阶层。

“中产还是有得做。其实中产的人数很多，但是一定要弄清楚什么叫中产，定位要很清晰。而且就像香港一样，中产对消费有追求，要有提升。让每一个中产的收获更高一点，吃的要好一点，卖的要好一点，令他们有这个感觉，他们就会来消费。”

他认为，投资的地区亦十分重要，一线城市与二线城市的中产消费力亦有差别，故领展只在北上广深投资。但也不能走太低端的路线，总是比拼价格，最后不是最便宜的就会输。

王国龙又指，高端市场亦不是领展的目标，因为高档市场业态已改变不少，与经济挂钩的程度很高，波幅很大。

由于聚焦于以必需品为重心的零售市场，领展的经营表现比较平稳，就算疫情时，租客的营业额下跌幅度亦不大。王国龙形容这样的营运方法看似虽“闷”，但其实生意做得越“闷”越好，租客也因为能够预期未来的经营情况，而更容易与领展商谈续约。

七天的生意

领展目标清晰，但要找到合适的投资项目十分困难，源于一个要求，就是商场要有“七天的生意”。

“什么叫七天的生意？比如中环区是做五天生意，周末不是那么多人。但是如果在住宅区，可能是做星期五至星期天的三日生意，其它时间要上学、上班，而我们要做的是七天生意。”

最后经过研究，领展以25亿元收购北京欧美汇购物中心，即现时的中关村领展广场，作为内地的首项物业投资。附近有大型科网公司、数间大学，同时又是住宅区，满足7天生意的要求，而且不用面对人口年龄变化带来的问题。

近年来，领展利用自身商场提升的经验，开始进驻内地市场存量改造的领域。

王国龙对此指，集团于香港有不少商场升级转型经验。不止在硬件上有所提升，亦在软件上有所配合，即租户组合、引入品牌等，都要经过大量的研究才可以得出结论，这些经验可以带到存量改造项目当中。

“以广州天河领展广场为例，收购时出租率为70%，看似很差，但空置的30%是因为过去那家百货公司关店，我们就将百货公司的位置改造成商场，令空间增加，目前出租率已上升。”

广州天河领展广场于今年9月底焕新开业，从中秋国庆黄金周假期来看，客流量比2022年有30%以上的增长；9月29日中秋节，即广场焕新开业当日，客流量创下自2021年6月领展收购该广场以来的单日新高。

另一个存量改造项目深圳中心城在长假期间的客流量，同比2022年亦提升约50%，10月1日国庆节当天单日客流量达到7万人次，创下自2022年1月领展完成对中心城的资产提升改造以来的新高。

下一步，领展似乎有意向轻资产模式发展，其在今年3月提出的领展3.0战略中提到，在新的阶段，除扩大资产组合﹑继续扩大地域﹑物色多类型资产外，为将来可持续发展，拟与志同道合及理念相同的资本伙伴组成合资，在私人及公开平台上合作。

同时，领展亦拟建立新的私募基金，和资本伙伴共同投资，并会持续与家族办公室﹑保险公司﹑养老基金及主权基金等进行探讨。王国龙认为，过去良好的成绩可以增加投资者对集团作为一个管理人的信心。令集团增加新的收入，推动公司长期发展，包括第三方的资产管理等。

以下为观点新媒体对领展行政总裁王国龙先生的访问实录：

观点新媒体：内地证监会10月26日公布四家公司上报首批消费基础设施公募REITs，对于内地消费类基础设施公募REITs迈出实质性一步有何看法？

王国龙：内地基础设施公募REITs试点工作，过去近三年时间里一直在持续、稳健、有序进行，并得到各有关部门在政策与执行层面的高度支持，以及市场参与者的积极响应。

自内地首批公募REITs上市至今已逾两年，我们见到市场经历扩容、扩募，提质增量。

中国证监会近期正式宣布将公募REITs试点资产拓展至消费基础设施，新规实施短短一周后就有4家相关REITs申请上市，证明市场对此存在明显需求与热情，也反映出有关政策在此类资产的融资渠道、退出机制和市场参与等多方面，为投资者提供了新的机遇。

我们乐见内地REITs市场，尤其是公募REITs领域继续健康平稳发展。

观点新媒体：领展会否考虑将资产于内地REITs上市？内地REITS的多样性会否加快内地与香港REITs市场的互联互通？

王国龙：我们在内地专注于已有项目的资产提升，并有选择性的考察不同资产类别的市场机遇，目前没有任何分拆资产独立上市的计划。

内地与香港监管部门早前已公开表态，正在研究推动两地REITs市场的互联互通。

我们相信，内地公募REITs市场的扩容与试点资产的多样性，以及香港REITs市场多年发展的成熟机制与经验，能够提升REITs市场在公众投资者中的吸引力，为两地投资者带来更丰富的投资选择，亦可为推动互联互动进一步扩容增添动力。

我们关注并期待有关部门就相关研究进展有更多具体公布。

观点新媒体：早前有消息指领展有意出售位于内地7个物业，集团虽然已经澄清，但为什么会有这个传闻呢？

王国龙：我们2015年开始投资内地，其实当时已经分析了很长时间，最初打算从深圳开始，因为近一点，最后是“北上广深”慢慢发展。第一个项目在北京，然后是上海、广州、深圳。

对于市传集团有意出售位于内地7个物业，我们已经澄清了，那个消息不对。但是为什么有这个传闻？可能因为很多投行正在研究C-REITs，也会找我们探讨，是不是可以将内地资产打包出售或上市，但是我们没有这个计划。

C-REITs规则有很多不适合我们的，我们不是一个发展商。C-REITs规定融资之后那些钱要投入再买地、再发展，但我们的计划不是这样的。

观点新媒体：对内地的看法以及投资策略是什么？

王国龙：其实没有既定的要求，因为很多时机不是我们可以控制的。如果有三个项目可选，一个在新加坡、一个在内地、一个在澳洲，哪个最好呢？钱就只有这么多，究竟买一个还是两个？所以有时候买内地的项目，有时候买新加坡的项目。

不要因为我们买了新加坡项目，就觉得要停止内地的投资。每次看到项目会进行比较，作为一个亚太区投资者，应该是这样的决策。

关于内地的经营环境，7月以来这几个月销售慢了些，但餐饮还可以，只是零售慢了点。

好的方面，我们的出租率还是很高，也就是说有很多不同的租客有兴趣。在一个好地方的好商场，有人流，租客都会来。现在出租率保持90%以上，不太担心。

但是我们作为一个投资者、作为一个业主，还是要不停地提升经营环境。

观点新媒体：可否解释一下领展3.0计划？

王国龙：这个3.0计划和iPhone有点不同，为什么要用iPhone举例？因为不是有3.0的时候就不再用2.0。

领展1.0的时候专注提升商场，吸引消费者，做了很多事情；2.0开始分散投资，去了内地、澳洲、新加坡、英国；3.0还会做1.0的事情，将物业提升，还会做2.0的事情，继续分散投资，增加的是第三方资本管理。

除了我们自己的投资，如果管第三方的钱，也要管得好。

1.0和2.0出来的成绩非常好，我们有了管理品牌，公司管治非常完善、董事局独立性等全部因素加起来，很多大的投资者就会考虑进行一些合作投资。不是说不做以前的，而是加点新的内容进去。

观点新媒体：第三方资本管理方面会考虑怎样的形式？

王国龙：我们有考虑收购管理平台。如果他们做了一段时间，已经有一些投资者关系，在某类型物业比较擅长，我们可以收购过来。

这是多元化，令我们增长可以更好，策略大概是这样。

观点新媒体：对于息口的走势有何看法？对集团有什么影响？

王国龙：如果息口真的是higher for longer（长期保持高位），即是升上来后保持高息一段时间。那什么时候才会看到影响？去年12月底的业绩看不到，因为上一年年末才加息，影响还看不到。今年6月中期业绩可以看到，因已有半年高息。高息的影响年末会完全体现，对很多人都有挑战。如果到2024年还是这么高的话，就会看到市场有资产出售。

我们也跟很多企业谈过，但现在的资产和价格都不太合适。

好多资产已经借了很高比例的债务，现在打折三成、四成才能买。也就是说，如果买一个物业，卖家要补钱给银行然后才可以卖给我们，那还不如等银行收了。银行又不收，因为收了一个就要收第二个，那么整个市就崩塌了。

银行不敢动，卖家又达不到我们的价格要求，所以买不了。

观点新媒体：内地存量改造方面，集团的优势在哪里？

王国龙：这就要回到领展1.0，当时我们在香港有很多物业改造，团队都在研究，有了很多经验。

很多人做房地产只顾着硬件，但很多时候改造的不只是硬件。

我们是社区商业，譬如一个社区已经有了这些食肆、有了这些品牌，为什么没有别的品牌？或者有的食肆单价平均是30元，那这片区域可不可以接受到40元？要看到这些空间，然后考虑可不可以填补这些空间。

能够提升营业额的话，我们的租金也会更高。这就要研究租户组合，根据租户组合再进行硬件改造。

很简单，如果食肆多，电梯也要多；如果超市多，是放在地下负一层还是一楼？如何带动人流？要做很多研究。

当我们到内地的时候，看了很多商场，但有一个要求令我们很难找到合适的投资项目，就是能够做“七日生意”。

什么叫七天的生意？譬如在香港的中环，可以做五天生意，周末不是那么多人。如果在住宅区，可以做星期五至星期天的三日生意，其它时间要上学、上班。

我们要找的是可以做到七天生意的项目，所以内地第一个项目在北京中关村，不仅能做七天生意，还很特别。

特别之处是中关村客群的年龄不会提升，很少地方像这样，所以只需要针对十几岁到三十岁人群，不停优化。

观点新媒体：在内地的品牌定位是什么？

王国龙：分了两种，一种叫领展中心城，其它的是领展广场。

我们2015年就更新了品牌名称，中文以前叫领汇，现在是领展。当时找了一间美国的品牌公司做了研究，他们有一个很特别的意见：如果我们在香港拥有超过100个商场，个个都叫领展广场，就会很不好。而且会和租客的品牌抢知名度，租客的品牌比我们自己的重要。

当时就将香港的品牌、物业组合分成不同部分，第一种是赤柱广场、黄大仙等，有自己的名字，商场有自己的品牌设计。

另外一个社区商场，用区的名字或者村的名字，但是每一个场地的服务台设计一模一样，制服也一样，进去就知道这是一个领展的商场。

内地不一样，目前项目不是很多，同样用领展品牌比较合适。领展中心城定位为城市核心商业区汇集各式品牌的大型“购物城”；领展广场则为所在周边小区的都市家庭和新时代消费者，打造共融、开放、友好的社交空间。

观点新媒体：集团优胜的地方是什么?

王国龙：开发商最厉害的人是在卖楼，不是商场管理；我们因为监管规定不能卖楼，资产管理最擅长，而且不同城市的租务都是自己做。

领展一个成功的地方，就是很多人看大数，我们真的每一项收入、每一个细节都会看，都会考虑，英文叫做retail is detail（零售就是细节）。