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撰文/西泠雪

过去三年，消费结构发生巨大转变，加之疫情影响，实体商业遭受了多次打击，购物中心行业也因此经历多次涅槃，从最初的迷茫慌乱到后来的从容应对，有企业加速转型，亦有企业逆势增长。

虽然短期内面临困难，但不可否认，购物中心依然是线下消费的主场战，其运营发展情况，也在一定程度上反映了消费环境的变化和城市经济发展的状况。

根据中国连锁经营协会发布的“2020中国购物中心企业(集团)TOP60”、“2021年中国购物中心企业TOP70”及“2022中国购物中心企业TOP100”榜单，《联商网》整理了2020年-2022年购物中心企业TOP20的数据变化对比，借此对购物中心行业的发展进行回顾和展望。

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规模不断扩大

从榜单可以看到，过去三年，购物中心企业TOP20规模不断扩大，准入门槛不断提升，整体上来看，购物中心企业TOP20在营购物中心数量及总建筑面积呈逐年递增态势。 

从准入门槛来看，购物中心企业TOP20的准入门槛呈逐年提升趋势，2020年的榜单中，在营购物中心总数超过100个的有2家企业，在营购物中心总数30个以上的有9家企业，另有6家企业在营购物中心总数不到30个；

2021年的榜单中，在营购物中心总数超过100个的有4家企业，在营购物中心总数30个以上的有11家企业，仅有1家企业在营购物中心总数不到30个；

2022年的榜单中，在营购物中心总数超过100个的有5家企业，剩余15家企业在营购物中心总数均超过30个。

2020年，购物中心企业TOP20在营购物中心总数为1183个，总建筑面积达13622万㎡；2021年，在营购物中心总数为1455个，总建筑面积达15089万㎡；2022年，在营购物中心总数为1723个，总建筑面积达17485万㎡。

购物中心企业TOP20在营购物中心总数，从2020年的1183个到2022年的1723个，实现了45.6%的增长。总建筑面积，从2020年的13622万㎡到2022年的17485万㎡，实现了28.36%的增长。

万达商管、新城商管、世纪金源、印力、宝龙商业、华润万象生活、龙湖集团、凯德集团、王府井集团、天虹、爱琴海11家企业已连续3年上榜。

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从汰换的企业来看，2020年上榜的金地、金鹰、苏宁、上海百联、保利商业、北京华联等企业在2022年已跌出二十强排名。

万科集团、碧桂园文商旅集团、恒太商业、茂业国际、步步高商业、长春欧亚集团、中骏商管、禹州集团、银座集团则是2022年20强中的新晋企业。

▲2020年-2022年购物中心企业TOP20数据对比

注：2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司并于香港联合交易所主板成功上市。

本文仅对披露的最终数据进行分析，各项数据来源详见中国连锁经营协会历年榜单。

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新项目开业节奏稳定

过去3年，购物中心行业虽然整体放缓了发展的步伐，但购物中心企业TOP20中的多数企业发展较为稳定。

从其中7家主要购物中心企业2020年-2022年的新项目落地情况来看，万达、龙湖、万科、华润万象生活、大悦城5家企业的新开项目呈现逐年递增态势。宝龙商业在2021年开业项目最多，迎来新项目爆发期；新城控股近三年的新开项目数量则逐年下降。

购物中心企业TOP20中，万达商管连续三年位居榜首，其在营购物中心总数和总建筑面积均位于第一位，同时每年也是新开项目最多的企业。

近年来，在轻资产提速下，万达开业项目逐渐增多。

2021年，万达新开业51座万达广场，同比2020年的45座增长13.33%。而2022年，万达共开业55个万达广场，完成年计划100%，其中轻资产项目近40个。

截止2022年底，万达计开业473个项目，管理商业面积6556万㎡，其中租赁面积4445万㎡，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万㎡。 

2023年，万达预计将开业约56座万达商业项目，除了南充高坪万达·星辰里、兰州万达茂、内江万达文旅小镇外，其余均为万达广场项目。值得注意的是，在2023年的开业计划表中，包括成都高新万达广场、扬州泰达万达广场、北京五棵松万达广场、合肥北京路万达广场、湖州长兴万达广场、天津汉沽万达广场等项目均为轻资产输出管理项目。

新城商管连续两年位居购物中心企业TOP20第二位，2022年位居第三位。2020年，新城控股新开33座吾悦广场；2021年，新开28座吾悦广场；2022年，新开15座吾悦广场。

截至2022年年底，新城控股已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1319.74万㎡，出租率达95.13%，已完成194座吾悦广场的布局，分布在140个城市。

联商网此前统计的数据显示，2023年，新城控股预计有27座吾悦广场将亮相运营，主要以下沉市场为主，计划年内实现商业运营总收入110亿元。 

2020年，龙湖集团旗下商业新开项目11个；2022年，新开项目12个；2022年，新开项目15个，已连续多年维持10个以上开业量。

截止2022年12月31日，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积达722万㎡。

据《联商网》统计，2023年，龙湖商业在全国预计将开业12座商业体，包括长沙芙蓉天街、宁波海曙天街、济南北宸天街等全自持商业，也有石家庄裕华星悦荟、北京北苑天街、上海江湾里MEET678等轻资产。

2020年，宝龙商业新开9个商业项目；2021年，新开22个商业项目；2022年，新开8个商业项目。

值得注意的是，在2022年，宝龙商业新增签约项目11个，签约面积达104万㎡，其中独立第三方签约项目7个，面积54万㎡，签约面积占比首超50%。截至2022年底，其独立第三方累计签约面积达249万㎡，第三方外拓能力进一步提升。

注：宝龙商业新增项目包含委托管理、整租及咨询顾问项目。

据透露，宝龙商业2023年至少新开13个商业项目，其中购物中心数量不少于8个，并将继续坚持五年战略目标不变，即2025年商业占有面积要达到1500万㎡，同时商业要在全国做到五强，长三角做到三强。

业内人士分析，未来购物中心的发展，在不同类型城市的存量和增量方面，依然是遵循从一线、新一线、二线、三四线城市递减的规律，整体数量大幅度增长的可能性不大，但业态会迎来调整和创新。

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经营逐步复苏 

《联商网》统计了15家重点购物中心企业的业绩情况发现，2020年-2022年三年间，15家企业在2021年复苏明显，总的营收、净利润最高。

具体来看，2020年，15家重点购物中心企业实现营业收入约2068亿元，净利润超159亿元；2021年，实现营业收入约2358亿元，净利润超181亿元；2022年，实现营业收入约2321亿元，净利润超108亿元。

注：万科集团为商业业务营业收入，包含印力；龙湖集团为经营性净收入；新城控股为商业运营总收入。

15家重点购物中心企业中，连续三年营收持续增长的企业有龙湖集团、华润万象生活、万科集团、新城控股、宝龙商业5家企业，其中华润万象生活、宝龙商业2家企业实现营收、净利润双增长。

而连续三年营收、净利润双降的企业有2家，分别是百联股份和步步高。

另外，从6家具有代表性的购物中心企业租金收入情况看，近三年，万达、新城控股、宝龙商业、龙湖集团4家企业的租金呈现逐年上涨趋势，主要系这些企业每年都有不少数量的新商业项目开业，贡献了不少租金。

注：因各企业关于租金统计口径不同，数据仅供参考，不做精准比较。

具体来看，万达录得最高租金，2020年租金收入359.03亿元、2021年租金收入432.32亿元、2022年租金收入508.5亿元；其次是龙湖集团，2020年租金收入75.8亿元、2021年租金收入81.5亿元、2022年租金收入94.3亿元；再次是新城控股，2020年租金收入54.35亿元、2021年租金收入79.69亿元、2022年租金收入92.24亿元。

2020年，在疫情突发的特殊时期，为消解商户的部分经营压力，万达、龙湖、华润、新城控股、大悦城等多家购物中心企业推出了减免租金的举措，与商户一起共度时艰，租金收入整体有所下降。而随着消费市场平稳恢复，实体商业经营情况趋于好转，各购物中心企业的租金收入稳步提升。

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2023年上半年，我国主要商业街商铺租金企稳，重点商圈(购物中心)商铺租金水平环比止跌转涨。下半年，消费市场有望继续恢复，重点城市商铺租赁市场有望企稳回升。

写在最后

过去十余年，是购物中心发展的黄金岁月，而随着商业存量时代的到来，市场渐趋饱和，加之人口红利的消失，线上的冲击，竞争在不断加剧，中国购物中心行业的重构进程还在继续。

如今新生代消费群体已经崛起，消费需求呈现出差异化、个性化的特征，消费者更加关注体验感，各类主题购物中心、主题商业街区应运而生，也让购物中心变得更加多元。

2023年，消费趋于回暖，客流量回升，购物中心人气有所回归。如何在新的形势下，实现自我突破，穿越周期，成为购物中心企业需要思考的问题。