来源/观点网 

撰文/冯嘉炜  

顺丰的物流地产证券化准备走上新的台阶。

12月28日，顺丰控股公告称，经董事会同意，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产开展公开募集基础设施领域不动产投资信托基金的申报发行工作。

公告显示，本次拟发行的基础设施公募REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产，及位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。

具体来看，目前拟选取的资产包为顺丰华南转运中心项目、顺丰丰泰产业园·合肥项目、顺丰丰泰产业园·武汉项目，均符合上述平台定位。

资产初探

其中，位于深圳宝安区西乡街道机场片区的顺丰华南转运中心项目，土地使用权面积73002平方米，建筑面积74219平方米；位于武汉东西湖区的顺丰丰泰产业园·武汉项目，土地使用权面积162899平方米，建筑面积193238平方米；位于合肥市蜀山区的顺丰丰泰产业园·合肥项目，土地使用权面积124353平方米，建筑面积218103平方米。

就在2023年3月26日上午，顺丰航空第80架全货机(B767-300BCF)飞抵深圳宝安国际机场，停靠在顺丰华南转运中心临空一侧，正式入列顺丰机队，成为第80架全货机，这一天恰逢顺丰成立30周年。

前不久的12月5日凌晨，一架满载跨境电商货物的B777货机在夜幕下从宝安国际机场起飞，并顺利降落墨西哥城，标志着深圳至墨西哥城航线正式开通。

2023年以来，深圳机场已加开9条跨境电商空运专线，通达巴黎、伦敦、墨西哥城等重要货运枢纽。

回顾2009年底，顺丰也正是在深圳迎来首架全货机(B-2899、B757-200F)，开通了首条国内货运航线“深圳-杭州”。

无论是从业绩规模还是企业发展历程来看，华南转运中心对顺丰都有着别样意义。

另外两处丰泰产业园项目，则在物流中心的功能上具有更多产业属性，如合肥项目建有科技/文化创新孵化中心、跨境电商中心、创客人才公寓、商业配套等。

武汉项目则规划智能仓储、商务办公、展示交易、临空服务、综合配套等多元业态，是武汉市临空经济产业园的重点工程项目。

证券化选择

作为物流巨头，顺丰控股对资产证券化并不陌生。

早在2018年12月，国内首单类永续物流地产储架类REITs“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”就已成功发行，储架规模50亿元,首期发行规模18.46亿元,其中优先级11.2亿,固定利率为5.05%，目前其底层物业覆盖上海、无锡、嘉兴、宁波、盐城、泉州等地的多个物流园区。

2021年，国内首单物流地产REITs顺丰房托赴港上市，顺丰的融资路径也从类REITs拓宽到REITs。

2023年8月17日，顺丰房托发布中期业绩，该不动产信托基金上半年收益为2.236亿港元，同比增长13.2%；物业收入净额1.807亿港元，同比增长11.8%；可供分派收入1.17亿港元，同比增长7.1%。

截至报告期末，顺丰房托旗下投资组合估值73.78亿港元，总市值仅为20.5亿元。

在3月16日举行的2022年度业绩发布会上，行政总裁兼执行董事翟廸强表示，公司上市两年来，订立的将资产包翻倍（估值120亿港元）的目标未变，但由于期间经历了包括金融市场的动荡、新冠疫情的影响，对各行各业以至公司的投资步伐均有所影响，因此时间上有所推迟。

到了夏天，翟廸强在接受观点新媒体采访时也指出，当前市场比较复杂、利息处于较高位的情况下，他们对收购项目会倾向谨慎，亦不再为收购计划定下确实的时间表，但顺丰房托仍会不断研究。

“因为香港上市的股票多不胜数，你什么也不做，过了一段时间，投资者就会忘记你，或者有其他的选择。我们有责任向现有投资者交代，也要吸引新的投资者，所以不断要做收购，但最重要的是，这段时间市场风险比较高，我们也要谨慎一点。”他当时说道。

另外，根据中期分红公告显示，顺丰房托每基金单位分红对应当前市价的收益率超过5%，全年分红收益率有望超过10%，但分红收益率丰厚的另一面，或反映该基金市场价格低迷。

上市时，顺丰房托定价为每个发售基金单位4.98港元，而12月28日则报收2.68港元.

和中报同时发布的还有另一则关键信息，顺丰创始人王卫辞任顺丰房托非执行董事及董事会主席，不再亲自挂帅。

此前有投资者表示，不动产境外上市对于顺丰而言不是一个好选项，“一是境外投资人对境内城市、资产属性信息不对称，需要更高收益率补偿；二是境外市场的利率变化，与境内不同步，给予的估值水平也就不同步。”

顺丰房托仍在调整，但随着公募REITs下场，顺丰的资产证券化将拥有更多选择。