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作者/黄金土 

在完成业权统一半年后，新世界发展于去年9月向城市规划委员会发出申请，拟将位于香港尖沙咀的汉口大厦重建为一幢28层高商住物业。

今年1月10日，该事项迎来新进展。

香港规划署表示，虽然住宅用途楼面并不完全符合规划意向，但从土地利用角度来看，项目顶部住宅单位所占楼面，与区内周边住宅/商业、酒店及写字楼发展环境并非不相容，而且本次重建地积比率及建筑物高限，并未超出上限。

同时，项目日后加入建筑物后移、垂直绿化等元素，亦不会对周边景观构成负面，故不反对有关申请，城规会将于周五（1月12日）举行会议审议，预料会开绿灯通过。

据文件显示，汉口大厦位于尖沙咀汉口道43至49A号，目前属“商业（6）”地带，申请拟议分层住宅及准许的办公室、商店及服务行业/食肆用途发展。

新世界与汉口大厦

香港汉口大厦落成于1959年，是一栋有着超60年历史的古老建筑，原为一幢11层高的商住物业，实用面积从460至828平方呎不等。

1997年，武汉市政府为庆祝香港回归特意设立了汉口香港路；而在1000多公里外，为了纪念与汉口数百年间的贸易往来，香港九龙尖沙咀将一条道路以“汉口”为名。从此，汉口有“香港路”，香港有“汉口道”。

如此来看，尖沙咀里有一栋以“汉口”为名的大厦也就不足为奇了。大厦位于汉口道43至49A号，地盘面积约11565平方呎，现为11层高的商住物业，其中地下为商铺部分，1至10楼则属于住宅。

新世界发展与汉口大厦缘起于8年前。

2016年9月，新世界发展以981.4万港元购入汉口大厦高层A室，首次落子该大厦。

此后，新世界发展不断提价收购汉口大厦相关资产。截止到2018年4月，公司关联方新富盛有限公司及安达兆业有限公司已购入汉口大厦47伙住宅单位，以及6铺位物业。呎价达2.8万港元，总涉资超7亿港元。上述两间公司的董事分别为李雅慧及梁家馨，均为新界世发展关联人士。

从汉口大厦仅有90伙单位的总体量来看，新世界发展彼时已购入大厦逾半业权，不过这似乎并不能满足其胃口。

2019年，新世界或有关人士申请汉口大厦的强拍。当时新世界已持有大厦超88%的业权，并且在申请强拍期间也没有停下收购的脚步，在土地审裁处正式聆讯时，所持大厦业权增至逾98%，只余下两个住宅单位未能购入。

2023年2月，强拍令获批出；3月17日，强制拍卖正式开始，最终以底价21.34亿港元出售，每呎楼面地价约1.5万港元。至此，新世界终于得偿所愿，成功统一汉口大厦物业业权。

统一业权并非终点，而是另一个起点。

半年后，新世界于9月份向城市规划委员会申请将汉口大厦重建为一幢28层高的商住物业，其中增加110个住宅单位。

据城规会文件显示，申请人拟作分层住宅及准许的办公室、商店及服务行业/食肆用途，以地积比率12倍作发展，兴建一幢28层高综合大厦，当中作办公室、零售楼面占多，约9.9万方呎，另计划兴建110个住宅单位，涉及3.96万方呎，总楼面约13.88万方呎。

据了解，该申请将于今年1月12日审理。不过，根据文件显示，规划署对该申请似乎并没有太大的异议，预计申请会获得批准。

强拍门槛

汉口大厦位于香港尖沙咀核心地段，是香港的商业和旅游中心，地理位置优越，未来市场对住房、商业等方面的需求居高不下，因此新世界收购该大厦也有利于扩大业务范围。而通过强拍获得全部业权，更有利于对大厦进行改造升级与进一步的开发。

实际上，这当然不是新世界第一次通过强拍获得业权，近年一直在积极进行旧楼并购。

2020年10月，新世界以底价47.76亿港元拍得香港北角皇都戏院大厦项目。皇都戏院大厦由住宅、商用及前皇都戏院部分组成，项目位于北角核心区，地盘面积约3.6万方尺。新世界于2018年入禀申请强拍该项目，开拍时已并购约98%业权。

2022年5月，新世界申请强拍铜锣湾波斯富街54至76号、利园山道5至27号快乐大厦等多个地段旧楼，市场估值约45.05亿港元。该公司于2021年已成功增持铜锣湾波斯富街旧楼业权至8成。

此外，2022年11月，市场一直在传新世界申请强拍的中环摆花街11及13号及15及17号2幢旧楼物业，其中，15及17号的全数业权已被全部并购，因此该申请被驳回。而11及13号则可以继续申请强拍。

通过强拍实现并购的操作并不罕见。

比如太古地产在2018年曾申请强拍位于鲗鱼涌的两座工业大厦，分别为仁孚工业大厦及华夏工业大厦。其中，仁孚工业大厦在强拍前已完成统一业权，华夏工业大厦于去年5月获批强拍，底价51.25亿港元，创香港历来金额最大宗强拍底价记录。两座物业将重建为总楼面面积77.9万方呎的办公楼及其他商业用途。

而恒基在2019年11月申请强拍落山道及土瓜湾道旧楼，并于2023年6月以底价10.71亿港元成功统一相关业权。

根据香港《土地（为重新发展而强制售卖）条例》，需集齐同一地段的80%或以上业权份数，这一比例比内地要求的90%要低上不少；同时，还要求住宅楼宇达到50年、工业楼宇达到30年以上，才可以申请强制拍卖。

根据香港发展局于去年12月公布《2023年土地(为重新发展而强制售卖)(修订)条例草案》，强拍门槛进一步降低。

《条例草案》建议把楼龄达50年或以上私人楼宇的强拍门槛，由80%降至70%或65%，视乎楼龄组别及楼宇地点。另外，为加快非工业地带转型，《条例草案》还建议位于非工业地带而楼龄达30年或以上的工业大厦，将强拍申请门槛降至70%。

门槛的降低，或许是由于市场的变化引起的。据不完全统计，2023年有18个项目完成强拍，涉及金额超230亿港元。

而土地审裁处数据显示，2018-2022年，强拍申请个案数量分别为39、37、35、16、22宗。不难看出，近年来强拍申请数量正在下降，而要想在2024年把这一数据明显提升，降低门槛或是最直接有效的一种方式。

只是，在土地市场跟楼市表现都不太如意的情况下，发展商们是否会因此增加出手机会还在两说之间。