出品/联商专栏

撰文/方湖

前言

作为江苏综合实力最强的两座城市，南京和苏州总是不可避免地被相提并论，两者都是著名的旅游城市，同时也是历史悠久的文化古城，自古以来皆为富贵风流之地。如今在现代化城市的建设发展之中，南京和苏州也在齐头并进，本文从商业这一视角，来一窥二者不同的城市切面和风格。

2023年，苏州与南京的商业发展可谓风起云涌，两地均推a出了众多新项目，苏州的仁恒仓街项目吸睛，南京的新鸿基IFC更是备受关注。展望2024年，金陵（南京）与姑苏（苏州）更是各自准备推出重磅商业项目，预示着两地商业竞争将进一步加剧。本文将从两地城市能级、商业体量、商圈、标杆商业等维度进行对比分析。

维度一：

经济上苏州强于南京，经济集约化一体发展上南京城区强于苏州城区。

不管是人口还是GDP，在江苏范围内苏州都是遥遥领先，独一无二的存在。根据2023年的数据，苏州的GDP约为2.46万亿，而南京的GDP约为1.74万亿，两者相差7千亿。2023年，南京的财政收入为1619亿元，而苏州的财政收入为2456亿元，可以看出苏州在财政收入方面也远超南京。

在城区经济分布上，南京城区人口聚集、GDP占比较高，是典型的集约化一体化的城市经济。与此不同的是，苏州下辖区县强，昆山、张家港、太仓、常熟等几乎个个都占据百强县的前列，各区县GDP占比高、区县独立性强。

同时，城市影响力上来看，南京对扬州、泰州、镇江、滁州、马鞍山等周边城市具有较强辐射力；而苏州虽然制造业强大，但是在大上海超大城市强虹吸之下，城市影响力大打折扣。从经济角度来看，苏州在经济方面领先于南京。

维度二：

商业体量苏州大于南京， 高端标杆商业方面南京强于苏州。

在商业体量上，以2022年数据做参考，苏州存量商业1337.92万㎡，南京存量商业980.29万㎡。规模上苏州领先南京。

标杆商业方面，南京拥有两家重量级高端购物中心，分别为30万方的德基广场和2024年1月3日新开业的10万方的国金中心IFC两大奢侈品商场。苏州拥有三家高端商场，分别为泰华商场、美罗和久光百货，但是体量和销售规模偏小，因为旁边是第一奢侈品店集中地的“魔都”上海，所以苏州至今没有成体量的高奢综合体，与南京在项目规模与销售量级上有较大的级差。

从销售业绩上来看，据相关数据统计，2023年南京德基239亿、南京新百50亿、新街口金鹰49亿、景枫中心37亿、金鹰世界32亿……超过30亿的有55家，百亿级的有1家。苏州这边扛把子的苏州中心40亿，观前美罗28.6亿，狮山龙湖预计20亿，超过30亿仅1家。苏州与南京单体商业销售差距拉开较大身位。

因此，商业总供给量上苏州超过南京，但是与南京相比缺少高端标杆商业。

维度三：

苏州和南京商圈分布逻辑不同，南京主次分明，苏州平行分布。

商圈分布逻辑与城市人口集聚和经济发展息息相关。

南京商圈层次分明，主副分明，并且不断涌现提级性项目。苏州城区没有明显主商圈，受上海辐射影响也缺少高端标志性商业，未来有机会补缺。

南京是“一主多副”多层次的商圈结构，南京主城城镇化程度较高，下辖县早已撤县设区；南京拥有强大且日益焕发新生的新街口商圈；同时，南京对周边都市圈城市有较强的辐射力。

▲南京商圈分布 图源：《南京市商业网点规划(2021-2035年)》

南京商圈分布相对比较清晰，根据《南京市商业网点规划(2021-2035年)》公布，到2035年，南京规划五级商圈，分别是：一级商圈1个(新街口)，二级商圈3个(元通、江北和南站)，三级商圈9个(仙林、夫子庙、百家湖等)，四级商圈41个(下关、燕子矶、龙江等)，五级商圈386个。

其中南京新街口商圈号称中华第一商圈，以德基广场、新百、中央、新街口金鹰“四大金刚”等为主体，周边汇聚20多家商业体，年销售突破400亿。

苏州商圈的分布，和苏州区县经济强的去中心化发展一脉相承。

受“一核四城”发展规划和强势的县级市影响，苏州始终缺乏一个真正意义上的“核心”商圈。苏州城区主要有三个商圈，分别为古城区的观前和石路商圈、苏州新区的狮山-淮海路商圈和园区的环金鸡湖商业区。

分布特点：以古城区商圈(观前-石路商圈)为中心，向四方延展，同时形成中心圆式环抱布局，没有绝对城市级主商圈，各区均有自己的中心商圈。

▲苏州商圈分布 图源：GeoQ智图

受到上海的虹吸效应影响，苏州高端商业一直是一个无法填补的空白，缺乏对标杭州万象城、北京SKP、南京德基的标杆性商业项目，但也不是完全没有潜力和机会。

以金鸡湖商圈为例，依托金鸡湖自然资源，金鸡湖湖西商圈逐渐蜕变成市级核心商圈，接棒观前商圈，这也成为苏州商圈提级的一大突破点。

维度四：

现有标杆商业对比——南京德基VS苏州中心，南京万象天地VS苏州仁恒仓街。

1、南京德基VS苏州中心

定位：前者奢侈品购物中心，后者定位为时尚购物中心。

规模：前者30万方，年销售239亿，后者35万方，年销售40亿。

德基定位高奢购物中心，国际一线标杆品牌林立，汇聚Hermès、CHANEL、Louis Vuitton、BVLGARI、Dior、GUCCI等众多国际一线品牌，以及泓0871臻选云南菜、宴遇、柿合缘新京菜、正店、蟹道·力二多食、那时新疆、有雲·川菜、山缓缓等一批米其林、黑珍珠入选餐厅品牌。

苏州中心聚焦高化及轻奢时尚品牌，主要标杆品牌如开云集团Pomellato、TASAKI、BOSS、COACH、lululemon、COS、DESCENT等。2023引进首店品牌PENHALIGON'S、L'ARTISAN PARFUMEUR、SHAKE SHACK、BUTTERFUL&CREAMOROUS。

▲图源：苏州中心官网

由上可见，南京德基和苏州中心虽然目前为两城标杆品牌，但由于定位差异悬殊过大，没有可比性。

2、南京万象天地VS苏州仁恒仓街

规模：万象天地10.4万方，仁恒仓街14万方。

开业时间：南京万象天地2022年9月，仁恒仓街2023年9月。

南京万象天地位于南京市秦淮区，由“Mall+街区+古建”组成，以云章公所为核心，形成古街巷融合的文化商业氛围，是由华润置地打造的开放式的现象级城市商业综合体。

南京万象天地致力打造潮流品牌首发第一站，重构潮流生活消费方式，吸引众多南京及周边的潮流时尚青年男女来此打卡，「先锋、潮流、高能级」的基因始终在南京万象天地流淌。

从潮流品牌矩阵方面来看，ARC’TERYX、Salomon、The North Face、STUDIOUS 、i.t blue block、ENG 、EXI.T、Carhartt 、FRED PERRY、Randomevent 、NICE RICE、lululemon、B1OCK POCKET STORE 、SMFK、山下有松、1807、宝黎研萃等。

苏州仁恒仓街延续姑苏文脉，倾力打造了苏州城市名片之作，同时也是面向未来的世界级综合体项目——仁恒仓街。项目以“灵感苏州，不止于江南”为定位，打造国际高奢时尚与苏式美学共生长的灵感之地。项目定义为古城更新项目、高奢时尚街区MALL、“现代园林”式街区。

▲图源：仁恒仓街官博

仁恒仓街不断夯实项目高奢定位和品牌信心，引入意大利奢侈品集团OTB集团旗下Maison Margiela、Jil Sander、Marni以及意大利知名丹宁时装品牌DIESEL等快闪体验店，FRED、Balmain、MARNI、lululemon、EVISU、SMFK、JIMMY CHOO、i.t、MOSCHINO等。目前来看，虽然想冲击高端，但店铺开业数量不多，整体氛围和可逛性略显不足。

苏州仁恒仓街定位上想走苏州“太古里”的路线，但开业完成度不好，可逛性不强，未来有一定潜力，也需经受时间检验。南京万象天地是MALL+街区形态，潮流定位，品牌更接地气整体可逛性强。所以说二者各具特色。

维度五：

未来5年新标杆商业，苏州商业未来或由苏州中寰挑起大梁，南京高端商业继续扩容，德基三期、新鸿基IFC和雨花万象城值得期待。

2024年，苏州拟开业购物中心14家，新增体量约111.5万方。包括2023年延期开业的苏州湾地下商业、淮海168生活广场、苏州王府井Mall、昆山宇业天赋广场等项目。2024年筹开项目中相城龙湖、华贸中心、花桥中骏、天虹、王府井、恒泰等商企开发的项目备受期待。

未来有更多的高线商业，冲击苏州商业的新高度，包括2023年开业的仁恒仓街、筹备中的苏州华贸中心和苏州中寰广场。

2024年，南京预计将有20个新商业项目，新增商业体量超100万平方。其中包括了新鸿基IFC、雨花万象城、金陵中寰、玄武招商花园城、龙湖雨山天街、南京华贸中心等头部商企项目，央企和港资背景的高品质商业将为南京注入新活力。

写在最后

南京和苏州均为江苏经济大市、商业大市，目前人口、GDP和商业规模苏州领先于南京，在商圈培育和高端标杆商业方面现阶段南京领先于苏州。

在未来商业发展维度上，矗立于金鸡湖畔的苏州中寰，以其高起点、高配套以及深厚商业底蕴值得期待，会引进一大批高奢品牌，打造苏州自己的重量级奢侈品商场，提升苏州城市的商业影响力，同时促进苏州金鸡湖商圈(包括湖东、湖西)向上发展。

两百亿级德基广场继续启动三期扩建，新鸿基IFC成为南京第二座奢侈品商业，今年南京雨花万象城将开业，南京将拥有更多高端标杆商业，继续提升对周边城市的商业辐射力。