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消费基础设施REITs迎来上市,表现如何?

来源: 观点网 陈玲 2024-03-13 10:03

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来源/观点网 

撰文/陈玲 

备受瞩目的消费基础设施REITs终于迎来上市。

3月12日,华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT作为首批商业REITs登陆上交所。

近期REITs上市受环境影响较大,REITs年前大幅下挫实质性影响到待发行的REITs定价,比如嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT的认购价格都落到询价的最低价。

受春节前政策及节后市场情绪回暖影响,春节后REITs市场情绪快速回暖,呈现量价齐升,但仍处于历史较低位。3月12日,REITs市场普遍走弱,35支REITs仅12支收红,华夏和达高科REIT收涨0.85%涨幅最大,华安张江产业园REIT收跌1.27%跌幅最大。

两只消费基础设施REITs开盘首日也均收红,但表现一般,金茂商业REIT收于2.685元/份,涨幅0.56%,物美消费REIT收于2.399元/份,涨幅0.67%。而此前上市的不少REITs,上市首日收涨30%的也不在少数。

就上市首日表现看,资本市场并没有对消费类REIT表现特别兴奋,基本上和其他REITs走势趋近。

平淡表现

消费基础设施公募REITs在千呼万唤中揭开面纱,华润置地、印力、中国金茂及物美是首批申报企业。

数据显示,4单项目合计资产估值143亿元,拟募集资金额127亿元,其中华润项目和印力项目规模较大(分别为69.8亿元和35.8亿元)。

而4单项目资产估值Cap rate在5.36%-7.14%,折现率在6.5%-7.25%,管理人预计2024年可供分派收益率在4.73%-6.40%,该收益率水平与其他产权类项目上市时点相比略高。

3月12日,华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT正式上市。

上市首日,两只REITs表现较为平淡,华夏金茂商业REIT认购价格为2.67元/份,本次发售总额为4亿份,募集金额为10.68亿元。该基金网下投资者和公众投资者均实现超募,配售比例分别为49.04%和94.41%。首日开盘价为2.671元、开盘价接近发行价、上市首日收盘价为2.685元,收涨0.56%。

嘉实物美消费REIT认购价格为2.383元/份,本次发售总额为4亿份,募集金额为9.532亿元。机构网下认购和公众认购均启动了比例配售,网下投资者配售比例为75.95%,公众投资者配售比例为71.64%,发行价为 2.383元、开盘价为2.5元、开盘价较发行价涨4.9%、上市首日收盘价为2.399元,收涨0.67%。

数据来源:商业客整理

商业客发现,回望此前上市的REITs,从2021年6月首支公募REITs中金普洛斯REIT开始,最近两年陆陆续续有30余只公募REITs上市交易。

从上市首日的表现来看,首日开盘价相较于发行价涨跌幅为正的公募REITs一共有14只,上涨的概率为46.67%,平均涨幅为3.66%,当日涨幅达到30%的也并不在少数。

数据来源:商业客整理

不过,因年初REITs市场普遍承压,国泰君安城投宽庭保租房REIT表现亦较为平淡。

中金分析指,消费基础设施REITs的落地推行是众望所归,其中一项重要缘由是市场普遍认可消费基础设施的长期规模潜力。

长远看,中国REITs市场从底层资产视角有可能形成新能源资产、交通运输类资产和商业不动产类资产三足鼎立的局面,而消费基础设施可能是商业不动产大类中最具规模潜力的子板块,其单体资产规模较大是一个突出的特质。

资产底色

那么,上市的商业REITs资产如何?

商业客获悉,华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城,项目坐落于湖南省长沙市湘江新区,建筑面积为10.27万平米,可租赁面积为6.12万平米。开业至今,项目的销售额及客流量始终保持在较高的水平。

数据显示,2020年,长沙览秀城年度客流量达到989万人次,同年销售额为4.89亿元;2021年、2022年,该项目的客流量及销售额分别达到1117万人次、1197万人次及5.86亿元、7.23亿元,三年复合增长率为10.01%、21.59%。

长沙金茂览秀城的出租率自2022年起始终保持在98%以上的高位,净运营收益(NOI)近三年复合增长率达55.40%,日均销售额年复合增长率超25%、日均客流量年复合增长率超15%,2020年至2023年上半年换租实现的平均租金增长率近20%。

经营效益方面,2023年上半年长沙金茂览秀城项目实现营业收入5770.09万元,净利润610.86万元,运营净收益2621.02万元;2023年上半年实现销售额 4.29亿元,月销售坪效为1168.64元;实现客流量702万人,日均客流量为3.9万人。

中国中化控股有限责任公司副总经理、总会计师、党组成员李福利表示,未来,中国中化将携中国金茂持续向公募REITs平台装入优质资产,以资产盘活扩大有效投资,加速消费基础设施建设。

嘉实物美消费REIT则是首个由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目,同时也是北京市首单消费类公募REITs。

不同于长沙览秀城这种购物中心项目,嘉实物美消费REIT的底层资产则是社区超市类资产,包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目,总建筑面积77894.28平方米,平均运营时间达到16.75年。

招募公告显示,截至2023年6月末,物美项目出租率为88.7%,低于其他三单购物中心项目均在98%以上的出租率。

其中,大成项目83.21%出租率拖累整体出租率,其余项目出租率均在九成以上,分别为玉蜓桥项目93.84%、华天项目90.55%、德胜门项目92.15%。

商业客获悉,截至3月12日,沪深两市已有32单公募REITs上市。华夏华润商业REIT将于3月14日上市交易,3只消费基础设施REITs共募资近90亿元。

本文为联商网经观点网授权转载,版权归观点网所有,不代表联商网立场,如若转载请联系原作者。

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