来源/MALL星人

作者/郭歆晔 露茜姐姐

上海的老商业正迎来新的变化，如，3月25日，梅龙镇伊势丹百货官网发布通知，由于租约到期，梅龙镇伊势丹将在今年6月30日终止营业（梅龙镇广场将扩建二期）。4月1日起，沪上又一“吃货天堂”星游城开始停业改造。

一季度，还有第六百货（拆除重建）、汇联商厦（局部改造）、妇女用品商店（焕新升级）等，开启了闭店改造升级。加上伊势丹，这四家陪伴上海人民超20载以上的老牌商场，分别位属徐家汇、淮海路、南京西路商圈，可见市中心商业改造升级的力度。

整体来看，改造是多数项目的选择。2024年第一季度，上海共新开/试营业了20个项目。其中，八成是存量改造项目。

核心商圈内的老牌商业项目，正通过焕新和升级，推动商业格局的变化。

从体量看，本季并仅有一座3万㎡以上的中型购物中心入市——更新改造试运营的松江合生新天地。

根据Mall星人的统计，今年后面三个季度，上海市场将迎来更多存量改造项目。

【TIPS】从更宽泛的商业视角看，存量改造焕新大潮，已由百货商厦、超市大卖场，逐步扩展到了家居城、主题商业、专业市场、莱场集市、社区商业街等细分领域。

·2024年一季度20个项目简析

从项目属性来看，社区邻里商业数量最多——

?社区邻里中心：平溪商业广场、合生新天地*、云瑞中心*、江桥脉悦时光、宏慧·新里*、恒久又一城（局部）*、梅陇秀品荟*、漫圈邻里中心MATCH LIVING。

?集市（菜场）：惠民静华集市*、华友市集*、闵粮·浦锦市集*、岗新集市 *（原岗新集贸市场）。继独栋超市大卖场纷纷改造为综合性社区购物中心后，大型菜场同样集体掀起了升级为复合型多功能邻里中心的热潮。

15分钟生活圈内的小微型社邻商业及复合型菜场集市，占据了本季市场绝对的主力地位。这些商业形式为周边居民提供了便捷的生活服务，可满足日常需求。

?都会型主题商业：TPY太平洋中心*。

?时尚科技文创主题商业：利丰Young Park青年广场时尚科技中心*、德必大华里数字文化创新中心*

?地下TOD：丰盛里·静安寺广场*。

?商业街区：城市书香。

?其它主题项目：御桥苏宁易家广场*、莘潮国际家居虹桥店* (绿地·虹桥数智港)、Bistro One美食城（煤科大厦裙房，引入了寸屋拉面中国首店）*。

从区属来看，各区开业数量从多到少排序如下：嘉定区-4家；闵行、徐汇-各3家；宝山 、虹口、浦东，各 2家；黄浦、静安、松江、青浦，各1家。

【TIPS】带*的为存量改造项目，排名不分先后。

·2024年二季度筹开商业预告

4月，嘉亭荟二期的亮相，与一期合体，升级成为大型购物中心。

5月，宏慧梅陇里、衡园·莘光里将逐步开业。

进入6月，上半年将迎来开业小高峰，多个重磅新项目计划登场，包括：今年首个大型新项目——徐汇万科广场、浦发三林印象汇、友邦金融中心以及虹口彩虹湾商业综合体“金泽元·拾光里”。

【TIPS】下半年，将迎来GATE M西岸梦中心、鑫耀·光环live二期、中集·美兰湖金地广场、宝山宝乐汇印象城、保利古华庭、上海·海上世界、前滩公园巷、花木时光里、国华金融中心、唐镇印象天地一期、临港蓝鲸购物中心、浦乐汇生活广场航头店、金山枫泾方圆荟、虹口今雨荟、吉宝静安中心PAC、丰盛商业中心（原大中华区第一家四季酒店）、夏园恒茂都会（原夏园宾馆）、福山荟（原浦东国际航运金融大厦）、汇联商厦、又又中心等更多增量及存量焕新项目的亮相。其中，松江飞航广场计划于7月转型为吾悟生活广场（吾悟继青浦之后上海第2个项目）。

·20VS42，2023年四季度新开业商业回顾

去年四季度，42个项目开业或试营业，其中：包括15座大中型商场——真如环宇城MAX、曹路招商花园城、嘉定TSF，焕新升级的百联西郊购物中心、浦乐汇成山店、叁宸里生活中心（原乐购）、五角场苏宁易购广场，更名改造中的存量项目一一金悦乐方、美莘商业广场、新南路万渡汇、盈丰天地、越界原力方、葫芦斗亲子文创中心1期（原建配龙，局部试营业），及城市更新项目锦和越界尚城、EKA·天物。

不仅梧桐区的街区商业正在升级焕新，如：洛克·外滩源、长宁武夷路的WHS翡悦里与新象·限武夷；同时，近郊居民区的老式商业街改造风也已兴起，如：森兰商运运营的浦东高桥夏碧路商业街&天物有所经过改造后重新迎客，闵行吴泾广南路未蓝商业街和曹路上川路商业街也焕然一新。

在百货、超市大卖场、大型健身中心等传统主力店纷纷撤离购物中心的同时，新型体验空间不断涌现，继静安嘉里中心飨识里、静安大融城南瓜子主题街区、第一百货绮丽少女二次元街区、新世界城Fun肆街区之后，上海环球港B2的花园里、五角场合生汇的城市集市开心麻花·能量号、上海世茂广场高区的星空间演艺大舞台、龙湖虹桥天街B2的食乐园成为四季度商业新空间改造案例。

·存量与增量「并步走」，这些商圈正「蓄势待发」

徐家汇商圈：上海1990年代崛起的知名商圈，自去年起，其骨干核心成员便积极投身于更新升级之中。

去年三季度，太平洋百货闭店，现正积极推进整体装修和局部扩建工作，力求高效完成改造。2023年11月，百联集团与徐汇区政府签署战略合作框架协议，启动东方商厦的重建项目，其商业部分定义为“当代东方艺术主题体验中心”。

今年一季度，第六百货正式停业，并同步启动建筑的整体拆除及重建工程。接着，汇联商厦宣布了局部调整计划，将原二、三楼服饰专区转型为以食品大类为主，同时增加并扩展餐饮等体验类品类，计划引入餐饮首店。东方商厦更新项目则放在中远期。同期，TPY太平洋中心（原太平洋数码广场／大千美食林）和Bistro 0ne美食城（煤科大厦裙房）两大更新改造项目相继开业。

2023年7月的《关于上海六百城市更新项目投资的公告》则披露了更多细节，包括将现有建筑拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。项目建成后，商业面积预计较现有面积增加30%至40%，总建筑面积约2.3万平方米。项目投资总额升至7.98亿元。项目建设期预计18个月。

秉承了新鸿基一贯的高品质理念，商圈”巨无霸“的徐家汇中心正分区域推进阶段性工作：2023年9月，高达370米的B座办公楼已顺利完成结构封顶。到了2024年一季度，宜山路地块（三期地块）迎来竣工验收和开业。目前，虹桥路地块（二期地块）进入在分区软装阶段，计划在年底启动项目验收，预计明年正式开业。

徐家汇中心（虹桥路地块，二期地块）总体量达78万平方米，其商业部分——24.5万平方米的ITC CENTRAL，是内环内上海核心商圈最大体量的单体购物中心。

南京西路静安寺商圈：上海最具“价值”的商圈始终保持着商业的敏税度与察觉力，光从地理位置，就可见商圈核心位置的“新三足鼎力”之势。

其中，丰盛里·静安寺广场（原下沉式伊美时尚广场）的焕新开业，加上苹果旗舰店开幕的轰动效应，共同引发了广泛话题关注度；同时，城市航站楼的改建工程以及华润万象生活接手升级改造中的晶品，正呼之欲出。

南京东路商圈：南京东路环世纪广场的改造工程正稳步推进。1月12日，位于南京东路550号的周大福珠宝集团旗舰店（原国华瓷器商店）成功举办了亮灯仪式。

与此同时，其北侧的五栋商业体，也将相继完成升级，形成“广场、商场、秀场”三位一体的联动新模式。

其中，南京东路626号项目前身为春申江大楼，改造后更名为“春申好市”,将打造成“沉浸式文商综合体”，引进品牌主题乐园、东南亚风格餐饮、娱乐品牌和文化策展活动等。

哈根达斯全球概念创新店、首家“变形金刚之方舟”主题餐厅等首店旗舰店，即将登陆南京路步行街558项目原旅游商厦。

近日，新世界大丸百货宣布将启动对高层（6、7层及顶层）的改造工程，以“皇冠”为设计灵感，倾力打造独具特色的“外滩之眼”。

2024年Q1部分新开项目看点速览

01

TPY太平洋中心

徐汇·徐家汇

徐汇TPY太平洋中心（原太平洋数码广场／大千美食林）是一个全新的年轻态综合消费平台，汇聚了众多科技、潮流、社交品牌的旗舰体验，以数娱文化为核心驱动力，致力于打造「智慧·多元·体验」新一代城市活力中心。

目前，吾T5T潮茶·生活全国首店、汉堡王旗舰店、老韩煸鸡旗舰店、LET'S CAKE全国首店、不二啫上海首店、农乐园炭火烤肉上海第2店、EGG BOMB、斗牛士、猫受屋、AITO汽车、华为智能生活馆、大疆等多家知名品牌开业。

02

丰盛里·静安寺广场

静安·静安寺

丰盛里·静安寺广场坐落于静安区南京西路商圈的核心地带。改造后，其占地面积约为7529㎡，地下空间建筑面积则达到约11252㎡，并设有约649㎡的露天广场。3月19日，举行开业仪式。随后，主力店APPLE亚洲最大旗舰店正式揭幕。

除了苹果主力店之外，丰盛里·静安寺广场其余面积以轻餐饮、零售和文化为主营业态，旨在为市民和游客提供更高品质、更具城市特色的生活体验。

作为南西石门路丰盛里的首个姐妹项目，目前开出4家临时店一一红鲤乐团、CARINO、蜂鸟花店、% Arabica，后期将引入哪些品牌，备受各方关注。

03

合生新天地

地址：松江·松江新城

△图源：上海松江 官微

2023年6月30日，原松江塞纳左岸广场签约合生商业，进行轻资产管理合作，并更名为“合生新天地”。合生商业对其进行了升级规划：一楼为餐饮商超区域，二楼为教育培训区，三楼则集中了日咖夜吧等休闲场所。今年初，避风塘、哥哥的深夜食堂、王奋斗贵州酸汤牛肉火锅、呷哺呷哺小火锅、尚优生鲜超市、肯德基、奈雪的茶、瑞幸咖啡等多家新店的开业，为项目注入了全新的商业活力。

04

宏慧·新里*

虹口·东宝兴路

△图源：项目 官微

1月21日，位于东宝兴路777号的宏慧·新里（原印刷集团工厂／世纪联华大卖场）开启试营业，总建筑面积近2万平方米，主建筑共四层，其中地下一层为停车库，地面三层则用作商业空间。为满足周边日益老龄化的客群以及未来新建楼盘中的中青年客群需求，规划了包括餐饮、零售、亲子和休闲娱乐等多种业态。

其中，主力店为盒马mini首家折扣店，其他还有好特卖HotMaxx、YS普检理中心、虹庭酒家·广州啫啫煲、学而思素养、陳香贵、潮折品牌奥莱折扣店、喜茶、蛙喔、福小苑等。

05

利丰Young Park青年广场

闵行·虹桥镇

3月18日，位于上海市闵行区虹桥镇的新园区——Young Park青年广场正式焕新启幕。

这座位于漕河泾核心地段、由冯氏集团与弘毅投资合资运营的地标建筑，将以全新形象打造集时尚、科技于一体的多元平台，吸引更多年轻人激发灵感、共享知识、发掘尖端趋势，逐步成为“上海时尚科技中心”。目前已入驻星巴克、必胜客、EGG BOMB、DRUNK BAKER、西门六号口、灵魂烫捞 Chef Tanglao、OT另茶、罗森、玩具反斗城、思木艮儿童之家、元气 Amor等品牌。

06

德必·大华里

宝山·大华

△图源：项目 官微

1月3日，2023年宝山重大产业投资项目之一的上海“德必·大华里”——数字文化产业创新中心正式开业。

项目由10栋低密度建筑群组成的近1万平方米的开放式街区，串联起星空广场、中心花园、环绕庭院、路演广场等多个空间节点，旨在实现园区、街区、社区、商区、景区的有机整合。已引入special wedding婚礼定制、柚子·美甲美睫、YOGU有鼓 架子鼓·原声爵士鼓、花想鲜花店 、简一珠宝等品牌。

07

城市书香

浦东·临港

1月20日，占地面积约2.9万平米临港「城市书香」亮相。项目毗邻临港大学城，以新式海派建筑风格与多元品牌生态，定位为「遇见美好生活」的「城市书香」，是爱琴海集团匠心独运的“3+X”可定制化多元性开放商业空间，融合了文化旅游、都市生活、花园街区等多种元素，出租率和开业率均高达95%。

包括诸多首店，如上海首店：枪馆1号、果武会馆、H&QUEEN、日向司宴、途客中国酒店、熙悦会KTV等；临港新片区首店：多乐之日、故乡妈妈、亿方牛、八品脱、栗卷家、贤合鑫能汽车、椿风、星空漫居、超能宇宙、墨笛植造所、鼓风激打击乐、艺括美学、伯创机器人、朵米秀舞蹈、刘记牧香源-齐齐哈尔烤肉、阿尔法海鲜、优瀚水育（集游泳与室内冲浪于一体）等。

08

漫圈邻里中心

黄浦·西藏南路

黄浦璟湾社区位于西藏南路，双地铁交通上盖，地理位置优越。其中，商业街区——漫圈邻里中心，通过独特的建筑设计和宜人的环境氛围，成功融合了社区文化，展现了多元化、协作共建的全新生活方式。

漫圈邻里中心规划了城市露营、萌宠派对和社区食集等特色主题区域，吸引了众多知名品牌入驻，如：奈雪の茶、星巴克、Hoopoe甜品手作、米咖烘焙、WAGAS、SooFoo食集、五芳面馆以及ITS PET HOUSE、煌艳瑜伽等。3月9日，ALDI奥乐齐漫圈邻里店（上海第54家线下门店）开业。

09

惠民静华集市*

嘉定·南翔

△图源：上海嘉定 官微

1月，嘉定区南翔镇的惠民静华集市经过重装后全新开业。这个占地4300平方米的集市改造后，设有19个厅房和9个摊位，主要经营包括水果、蔬菜、肉类、熟食、水产海鲜等在内的16大类农副产品。为向顾客提供便捷的购物体验，市场内的所有摊位都配备了能自动识别商品的智慧AI生鲜秤。

除提升硬件外，改造后的惠民静华集市结合夜经济专门在附近打造一条商业内街，引入小吃和餐饮等业态店铺，北侧沿河设置有多个彩绘文创小屋，形成“商铺包围市场”的商业新格局。

10

岗新集市*

嘉定·外冈镇

△图源：上海嘉定官微

3月8日，岗新集市（原岗新集贸市场）经过升级改造后，以全新面貌重新开业。集市外围和内岛区域设置丰富多样的特色摊位，包括外冈特产、传统手工艺互动体验、非遗展示、现场艺术创作以及茶歇烧烤等。此外，集市还提供电信、银行、义诊等综合服务。

目前，瑞幸咖啡、邹记宫廷糕点、小杨生煎、紫燕百味鸡等知名品牌有入驻意向。同时，粮油、烟酒、大众熟食、修补及理发等惠民服务商铺，为市民提供便捷的生活服务。