出品/乐居财经

作者/魏薇

王健林是个消息灵通人士。

4月15日，大连万达商业管理集团股份有限公司(简称“大连万达商管”)2023年审计报告换了签字者，从大华所变成了立信所。

15天后，这次变更夹杂在年报里一起公开了。

再过10天，大华所出大事了。江苏证监局向大华所下达行政处罚决定书，事涉金通灵（300091.SZ）财务造假案，没收业务收入688.68万元，处以3443.4万元罚款，并暂停从事证券服务业务6个月。

由于大连万达商管“提前”解约，没有出现在大华所受”牵连“的企业名单上。

大连万达商管的子公司珠海万达商管四次冲击港交所未果，已经经不起再一次造假风波。一年多之前，他就被万达内部人捅了刀子。

2023年3月，一位自称在万达工作两年多的员工在网上发布一篇题为《说说2023年的万达商业》的文章，直指万达存在数据严重造假、预算制定不合理、组织架构不合理等诸多问题，这里的造假包括了商户销售业绩造假、工程报修造假、直播造假、多经造假、空铺+短租造假、客流造假等。

这些传闻只是片面之词，大连万达商管方面矢口否认。不过，最终还是惊动了中国证监会国际部，提出了六道问题。

不久后，瑞士信贷退出珠海万达商管上市保荐人行列，中信证券、摩根大通则继续在列，审计机构是安永会计师事务所。

从2020年到2022年三年疫情，无论是大连万达商管还是珠海万达商管，这对父子的业绩实在是太稳了，尤其是儿子可用“完美”来形容。

截至2023年末，大连万达商管直接或间接持有珠海万达商管79.23%的股权。

证监会的六道问题

据《说说2023年的万达商业》文章，大连万达商管的出租率98%、租金收缴100%数据，是通过“注水”实现的：只要系统显示没有空铺，租金全部缴齐就可以。由此产生的大量费用，则多由各地项目向商户进行提前预支，或通过其他方式找补。

这些质疑，大连万达商管做出了回应：1、销售额：万达广场内绝大多数租户向发行人支付固定租金，固定租金与商户销售额没有直接关联；2、客流量：万达广场的入口处都安装了检测进入商场人员数量的特殊装置并与经营分析系统打通，不存在任何人为操纵或修改；3、出租率：由已出租面积除以总可出租面积计算，通过租赁系统进行合同管理及监督执行，不存在任何人为操纵或修改。

2023年6月，中国证监会国际部对珠海万达提出了六个问题，涉及分红、内控制度、商场出租率否存准确、控股股东短期偿债风险情況以及上市募集资金的用途等方面。要求万达商管结合报告期内公司服务费及租金实际收缴情况、同期同行业公司可比情况说明上述出租率的计算口径及其准确性；在考核和内控制度方面，有无防止内部人员虚报出租率和收缴率的相关有效措施以及实际执行情况。

几乎同时，中国证监会中止了大连万达商管60亿元小公募债券的注册程序。

不久后，大连万达商管发布公告称，齐界因“个人原因”向董事会提交辞职报告，辞去董事长职位，接任者是珠海万达商管的总裁肖广瑞。

商场出租率98.6%

珠海万达商管首次递表港交所，是在疫情的第二年，2021年10月21日。中国新型冠状病毒第一例发生在2019年12月。

话句话说，2020年是珠海万达商管遭遇的第一次疫情考验。病毒凶猛，人们尽量减少外出，不去人扎堆的地方，商场所受影响，自然是首当其冲。2021年、2022年也是如此。

但珠海万达商管似乎不惧怕病毒，它的商户们似乎也愿意一起扛。

一份漂亮的成绩单出来了。2020年-2022年，珠海万达商管所管理的商业广场（不包括停车位）的出租率分别为97.8%、99.3%、98.7%，平均出租率为98.6%。这三年的经营数据，也是珠海万达商管上市递表的主要来源。

据大连万达商管2022业绩快报，这一年开业的万达广场项目55个，完成年计划的100%；累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米。其中，租赁面积为4445万平方米，同比增长11%。总收入达到533.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%。其中，租金收入为508.5亿元，同比增长8%。商铺出租率达到98.7%，租金收缴率达100%。

但现实的情况是，在2020-2022年期间，众多商场深受疫情影响，商户大范围闭店和退租。尤其是2022年，全国商业中心平均租金收缴率，不足50%，而珠海万达商管的是全国平均水平的2倍还多，出租率反而处在3年中的最高水平。

大连万达商管有三大业务板块：投资物业租赁及管理、酒店运营、其他。其中，投资物业租赁及管理是收入的主要来源，占比超过90%。珠海万达商管三大业务板块为：商业管理服务、物业管理服务、增值服务。

2020年-2022年，珠海万达商管分别实现营业收入171.96亿元、234.81亿元、271.2亿元，收入增加主要由业务扩张导致的在管商业广场数目及在管建筑面积增加所推动。与此同时，大连万达商管的营业收入也在同步增长。

猛增的利润

珠海万达商管是大连万达商管重要的业绩支撑。

截至2020年末，大连万达商管总资产5626.47亿元，净资产2749.93亿元；珠海万达商管总资产473.11亿元，净资产19.77亿元。

截至2021年末，大连万达商管总资产5846.76亿元，净资产2848.47亿元；珠海万达商管总资产226.82亿元，净资产66.11亿元。

截至2022年末，大连万达商管总资产5959.59亿元，净资产2970.83亿元；珠海万达商管总资产228.86亿元，净资产72.33亿元。

截至2023年末，大连万达商管总资产6089.27亿元，净资产3047.78亿元；珠海万达商管总资产233.2亿元，净资产51.2亿元。

据此计算，珠海万达商管在大连万达商管体系中所占的体量并不大，近三年来，其资产占大连万达商管的比重约为4%，却贡献了超过50%的营收。

2020-2022年，大连万达商管和珠海万达商管的营业收入双双增长。大连万达商管从2020年的391.34亿元增加到2022年的493.14亿元，增幅约26%。珠海万达商管从2020年的171.96亿元增加到2022年的271.2亿元，增幅约57.7%。

归母净利润方面，大连万达商管并没有像珠海万达商管一样保持高增长。2022年，大连万达商管的归母净利润已经低于2020年的水平，而珠海万达商管2022年的归母净利润是2020年的6倍还多。

盈利水平方面，2020年-2022年，珠海万达商管的毛利率分别为36.9%、44.8%、47.9%，呈逐年上升趋势。大连万达商管的毛利率逐年下滑，从2020年的70.4%下滑至2022年的62.21%。2023年略微回升至64.24%。

业绩快速增长的这几年，珠海万达商管大手笔分红。其在2020-2022年分别向股东分派股息51.78亿元、11亿元及69.96亿元，三年累计分红达132.74亿元。2023年2月至3月，公司董事会又批准了2023年一季度股息23.92亿元的决议案。

按79.23%的持股比例计算，三年多的时间，大连万达商管从珠海万达商管获得的分红超过120亿元。

压降负债率

2020年和2021年末，大连万达商管的现金及现金等价物分别为406.59亿元、413.53亿元，2022年末大幅下降至196.32亿元，2023年末进一步下降至126.26亿元。

2022年，大连万达商管的资金链开始紧张。这一年末，大连万达商管的短期有息负债为290.12亿元，现金短债比0.68。截至 2023 年末，大连万达商管有息负债余额1316.06亿元，其中一年内到期的有息负债237.27亿元，现金短债比0.53。

走轻资产路线的珠海万达商管，在递表前一口气提前偿还了所有银行及其他贷款，共计13.98亿元。

2021年，珠海万达商管的资产负债率大幅下降至70.9%，相较于2020年的95.8%下降超20个百分点，2022年进一步降至68.4%。而大连万达商管的资产负债率则一直较为平稳，一直维持在50%左右。