上海天安千树首轮调改，最大的改变是什么？

来源： Mall星人郭歆晔司马和一 2024-06-20 15:23

作者/郭歆晔司马和一

从商业策略的维度审视，滨水商业项目因水域天然分隔的特殊性，维持持久的吸引力需比非滨水区的同类项目投入更多巧思与创新。但若策略得宜，这份水域的天然禀赋即可转为无可比拟的竞争优势。

泰国曼谷湄南河畔的ICONSIAM暹罗天地，即为成功的例证。其凭借建筑美学的独特魅力成功“破圈”，喷泉水舞秀、水上集市、水灯节等，更是赢得了广泛赞誉与极高的人气。

沿上海苏州河而立的大洋晶典·天安千树，规划体量30万㎡，也是一座典型的滨水商业。一期10万㎡纯商业购物中心自2021年12月22日启幕后，迅速以标新立异的建筑设计与浓厚的艺术氛围跃入公众视野，因为“山型购物中心”“空中花园”“悬浮森林”等标签成为最具话题性的商场之一。

不过，吸睛之外，一路也伴随着不少讨论和争议，如：设计是不是有点曲高和寡？生意到底怎么样？如此高昂的开发和维护成本，究竟值不值得？

Mall星人关注到天安千树近期启动了开业以来的首轮大调改，比较好奇项目的定位策略、业态构成等会如何演变，以及此轮调整的基本逻辑。

想必follow 该项目或此类商业的你，也有相似的好奇心。我们发出的以下“四问”，或许也正是你关心的问题。

一、定位纠偏

首轮调改的动因和机会是什么？

天安千树的建筑艺术和遍布商场的雕塑作品及艺术装置，共同铸就了一场视觉与文化的盛宴，吸引了众多建筑迷与潮流追寻者的驻足打卡。

但有一说一，项目初期在定位和地缘客群核心需求的匹配度方面，是略显偏离的。所以其首轮调改的第一步落脚在「定位纠偏」上，是最具实效的。

①听劝，聚焦家庭居民和办公人群的实际需求。

此前，Mall星人就留意到社交媒体上有一些网友反馈指出（大概率是本地居民），鉴于天安千树被诸多大型居民社区环绕，周边居民群体庞大（长寿路街道素以高人口密度著称，4.02平方公里内的常住人口约14万），应优先考虑满足这些近邻的基本消费需求。

此外，附近分布着大量商办项目。因此，从地缘角度看，项目最核心的客群就是这些家庭居民和办公人群。

换言之，历经两年半的运营实践，天安千树基本摸清了市场脉像与持续发展的立足点，且时间点也正好已接近行业常规的“三年调改周期”。本轮调改的逻辑，很清晰，即：

从地理区位的实际出发，紧密贴合并积极响应区域内核心消费群体的具体需求，确保商业体的发展根植于本土，服务于社区，布局更多贴合周边居民日常生活里需求的生活方式和亲子体验业态，将潮流时尚、艺术氛围与家庭亲子元素有效融合，打造兼具开放包容性与日常舒适的多元生活场景。

②呼应，与二期项目的必要错位和提前介入。

天安千树二期规模达20万㎡，已于去年11月顺利封顶。现在实地去看，可以看到其标志性的千树外观已初具规模。二期集商业空间、高端酒店及高端办公区域于一体，预计将于2025年年底竣工，并于次年2026年正式对外开放。

二期的酒店，已确定为凯悦酒店集团旗下高端奢华独立品牌系列「凯悦臻选」。该品牌系列较为知名的案例，有位于罗浮宫博物馆、加尼叶歌剧院和皇家宫殿之间的罗浮宫酒店，毗邻多瑙河的布达佩斯 Párisi Udvar 酒店等。

待二期的亮相后，两座“空中花园”将对望呼应，同时，这两座“艺术之山”也将与苏州河形成一幅不一样的“山水画”。

小红书上搜索「天安千树二期」得到的截图

基于招商和业态规划的视角来看，一期目前近90%的招商率、约78%的开业率，是此轮调改第一阶段的成果，同时也为一期进一步推进调整策略以及二期的定位和内容布局，留下了空间和时间：

后续一段时间内，一期可依据最新市场定位，继续精心优化品牌组合，实现既有商户的迭代升级；

与此同时，巧妙利用时间差，通过合理的节奏安排，确保一期与二期之间形成一定的差异化，相互赋能，共同塑造更为和谐且富有活力的商业生态。

板块布局平面示意图

③协同，放大文旅功能、助力小商圈成型。

天安千树所在位置曾是福新面粉厂和阜丰机器面粉厂，而整个长寿湾板块更是一个典型城市更新样板，周边还有M50创意园、苏州河梦清园环保主题公园、傣家村地块等。

展望未来，整个板块的文旅联动效应令人期待——无论客源的相互引流，还是从内容触达到活动吸引的协同，均充满机会。

拿与天安千树仅有咫尺距离的M50创意园来说，这座由旧时上海春明粗纺厂蝶变而来的园区，不仅艺术气息浓郁，更晋升为普陀区的热门打卡点，今年一季度的客流同比增长了77%，全部游客中，约20%为外国游客。

这与天安千树的艺术底蕴及吸引的打卡人群，形成了相得益彰的良性循环。未来随着天安千树二期的开放，两大地标之间的互动将更为流畅自然，共同催化区域的活力与魅力。

区域发展规划与交通设施的升级，也将为长寿湾带来更多潜在价值。苏州河普陀段河岸线总长约21公里，被誉为“半马苏河”，是“普陀区最宝贵的资源”。其起点正位于天安千树。

2024上海苏州河半程马拉松赛

此外，天安千树面前还有可乘船游览苏州河的昌化路码头，以及大片开放式河滨绿地。

而苏州河上在建的一座新桥——百合桥，不仅会帮助项目通过一条崭新步行道与上海火车站近距离衔接，更将有效聚合苏州河两岸人流，进一步激活长寿湾的文旅功能，助力小商圈能级的跃升。

百合桥效果图｜图源：上海发布

二、从静到动

如何更好地平衡艺术性与商业实用性？

天安千树的热度和人气并不低。去年圣诞至今年元旦期间，天安千树凭借8万朵玫瑰花打造的艺术圣诞树，又一次出圈，吸引了大量游客的同时，荣登大众点评网热门商场榜前列。

再看Mall星人今年1月统计的元旦大众点评上海热门商场TOP6名单，呈现出几个特征：

从区属看，普陀区“异军突起”——占了三分之二（4家），包括热门商场“常客”环球港，2023年新开业的鸿寿坊和真如环宇城MAX，以及本文的“主角”天安千树。

越敢于不同的项目越容易出圈，无论蟠龙天地、鸿寿坊、EKA·天物、百联ZX创趣场、INS新乐园，还是天安千树，都在各自体量和定位的领域里，打破了常见的范式。

就天安千树来看，元旦期间不仅是全上海热度第二的项目，更是内环内热度第一的项目。

2024年元旦大众点评上海热门商场TOP6清单局部截图

对于天安千树来说，难点在于如何去更好地平衡项目的艺术基因与商业实用性之间的关系，在保持并持续提升热度的基础上，不断提高消费的转化力。

天安千树建筑本身是一件巨大的公共艺术品，实现了城市与自然的和谐共生，展现出强烈的生态美学，建筑外立面上也创意性地结合了国内外10多位艺术家的作品，乃上海首批15个“美术新空间”之一。

纠偏，不是颠覆。项目高质感的硬件水平和极具辨识度的艺术气质，是其热度和人气的重要来源，也是其彰显「不同」的核心。所以，定位的纠偏，并不代表抹除艺术性。如果项目放弃了艺术性，才是“灾难”的开始。

在Mall星人看来，调改的难点和要点之一，是必须让“艺术”脱离单一的陈列、视觉欣赏功能，实现更多的互动，激活“美”的生产力，将艺术带入日常，也让商业为艺术再赋能。

在此方面，我们看看天安千树已经做了以及正在做什么？

①加强线上线下互动，打造流动的艺术博物馆。

技术的发展，为艺术创作与展示拓展了前所未有的广阔边界，极大地丰富了作品的表现形式，还促进了作品与观众间更加多元且深入的互动体验，使之不再局限于静态展示，而是转变为一个充满活力、持续演进的艺术流动博物馆。

Mall星人在天安千树公众号上看到，其制作了专门的艺术导览图，还开发了名为「千树藝樹AR」的小程序，就像游览博物馆一样，可以按照导览图的指引找到对应的艺术作品，并通过小程序查阅每个作品的介绍——相当于博物馆的无线讲解器。

艺术导览图和千树藝樹AR小程序界面

②加强艺术的公益性&社区性&亲子性。

保持建筑公区艺术格调的同时，如何在「艺术链接」形式上与商圈客群真正融为一体，为项目“聚焦亲子业态、融入社区”创造更多的触点？

天安千树正在尝试通过持续举办艺术体验作坊、校园艺术知识科普、公益儿童画展、青少年艺术演说等系列主题活动，构建一个以社区为中心的定向交流平台，促进家庭间的亲密互动与情感共鸣，让更多人潜移默化中接受并喜欢上项目的独特氛围。

③加强艺术的商业属性，构建新的消费闭环。

继续巩固潮流艺术地标的地位，与诸多享誉国际的美术馆、画廊及杰出艺术家紧密合作，共同拓宽商业空间内艺术展览的边界，创新展览模式；联合更多艺术社群、品牌合作伙伴、创作者及艺术品收藏家，共同挖掘艺术与商业融合的无限潜能，促进艺术的生活化，与广大受众产生共鸣。

三、艺术之外

怎么打造特色亲子互动体验业态？

儿童需求的多样化及其强劲增长势头，已激发了大量文化艺术加持的新兴业态与品牌的蓬勃兴起，促使儿童消费与亲子体验市场趋向精细化与地域特色化。虹桥南丰城等项目，以极具格调的亲子业态与活动，证明了亲子业态同样适应中高端商业。

针对亲子家庭客群，除了上述提及的公益儿童画展等艺术导向的亲子活动，天安千树正在采取哪些举措，顺应亲子家庭的需求进行业态品牌的迭代焕新，以逻辑连贯的方式，创造一个集游乐、教育、体育、剧场表演及艺术等多维体验于一体的亲子互动乐园，呈现一个新颖独特、寓教于乐的家庭欢聚空间？

①补全亲子培训、亲子游乐、亲子零售等业态。

针对中产家庭客群，天安千树聚焦陪伴型亲子场景，增加更多亲子细分业态和特色品牌。目前已引入镭战大联盟、SGR滑板运动馆、希可模特走秀、NGF卡牌游戏、海饼干儿童美发等不同细分业态的品牌——主要集中在三楼。

此外，通过实地踩盘我们了解到，UMEPLAY逃脱艺术旗舰店（上海密室逃脱品牌“一哥”）第一期目前已进入试营业阶段，第二期预计10月亮相；古典说舞蹈培训6月18日开始试营业、7月1日正式开业；城市轮滑已上围挡。

SGR滑板运动馆

UMEPLAY逃脱艺术旗舰店

古典说

②借由“快闪”丰富亲子内容，开启“品牌配对”。

引入儿童亲子业态零售、互动体验的同时，匹配各大品牌亲子快闪活动，一方面借助此方式形成综合性儿童体验消费乐园，另一方面也为更多品牌正式入驻提供了“试验田”。

根据“大洋千树”公众号6月1日发布的信息，在即将到来的7月，项目拟在L层引入英国百年玩具品牌Hamleys哈姆雷斯限时主题空间，包含Hamleys熊主题乐园、公仔陈列售卖、海洋球狂欢池塘、扭蛋玩具派对、Hamleys手工课堂、梦幻旋转木马、经典IP互动表演等。（【TIPS】搜集查询资料的过程中，Mall星人发现天安千树拥有两个公众号，分别名为：天安千树和大洋千树。）

亲子业态分布示意图｜图源：大洋千树公众号

③场景化消费＋亲子友好氛围＋亲子体验活动。

从某个层面讲，亲子消费是驱动整个家庭开支的关键力量。通过在场所内融入丰富多彩的亲子体验和定制餐饮服务，结合情境化的消费场景与全天候的休闲娱乐、轻食享受，可精准对接“家庭式”消费需求，促进各商业板块间的协同效应，营造出浓厚的亲子友好环境。

基于定位和业态的调整，天安千树在保持原有调性的市场活动的同时，一方面聚焦寓教于乐类活动，携手文旅局、体育局、团委、街道及周边高校与幼儿园，合力举办亲子互动活动，共同激发场内亲子业态联动及周边生态的互动发展，挖掘亲子陪伴经济，满足年轻化高品质生活人群的家庭社交需求。

另一方面，聚焦亲子IP类活动，携手知名品牌、知名IP、知名机构丰富亲子体验活动，如《活出公主力》主题展，《疯狂元素城》电影主题展，《天音回响》沉浸式光影展，《久仰了中国神话》沉浸式光影展。

其中，《久仰了中国神话》沉浸式光影展于6月8日在７楼云起美术馆正式开展。该展以艺术家画作、装置、布景和光影动画等形式，在2000㎡的空间里，呈现了一个古老、神秘、野性又美轮美奂的神话世界。

四、亲子之外

其他业态的表现以及后续看点在哪里？

如果只看单个品牌的业绩，天安千树的一些品牌表现相当不错，如新顺记、梵誓ONESWEAR、查理镇、九厨等，今年一季度的营业额都拿到品牌上海全市第一。

但真正的繁荣需依靠场内所有品牌的集体兴旺，形成业绩提升的正向循环，以此确保品牌与项目本身的持续健康发展。

无论是亲子业态，还是其他业态，提升消费吸引力和销售转化率，精心培育与新定位相符的品牌生态，是天安千树的必然选择。

①垒实餐饮业态的优势。

开业伊始，天安千树的餐饮业态就一直保持着稳定的水准。与一期商场同步开业的咖啡界大咖%ARABICA，网红茶饮红茶公司、wagas旗下LOKAL西餐厅、代表了极致川味艺术的柴门、本帮菜天花板兰心臻品、米其林贵州菜山石榴、徽菜代表皖荟记等，持续受到大众欢迎。

倘若去过天安千树就餐，你会发现几乎一半的餐厅都有露天户外座位——这是其餐饮业态的最大亮点之一，也是其滨水区位和独特建筑设计赋予的特别优势。

去年以来，项目新引入了米其林必比登推介餐厅渔歌湛江、顶级粤菜品牌广舟及其旗下淮扬菜九厨、精品云南bistro小馆云洱、和牛寿喜烧“新贵”割烹焱、网红日式烧鸟炉端烧solisyaki、独立烘焙品牌Drunk baker等，进一步扩充餐饮选择，集纳世界各地的珍馐美馔与地道风味，满足商务宴请、家庭聚餐、居民和白领日常就餐、网红餐饮打卡等多样化的餐饮需求。

【TIPS】日前Mall星人在实地踩盘时看到，拉蒂娜·巴西牛排馆、大公鸡小酒馆、小肥羊、辣潮纪等新入品牌已上围挡。