来源/观点网 

撰文/杨晓敏   

8月28日，首单以奥特莱斯作为底层资产的消费基础设施REITs——华夏首创奥莱REIT正式在上交所上市。

基金代码为508005，上市首日开盘价2.580元，涨幅达4.06%。

这单以济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目作为顶层资产的消费REITs，在认购阶段就备受投资者追捧。

据悉，华夏首创奥莱REIT公众发售配售比例为4.298%，网下投资者有效认购申请确认比例为16.055%，此次发行累计认购70.785亿元（比例配售前），再次掀起公募REITs发售热潮。

除了优质的底层资产外，基金运营管理统筹机构由首创城发集团旗下首创钜大担任，该公司是奥莱行业头部连锁运营商集团之一，能够为基金提供卓越的运营管理服务。

而华夏首创奥莱REIT的成功上市不仅对于消费基础设施领域的资产证券化有着重要的参考意义，也是首创城发的商业地产新发展模式积极探索。

在上市仪式结束后，北京首都创业集团有限公司副总经理邓文斌、北京首创城市发展集团有限公司总经理范书斌接受了观点新媒体等媒体的采访。

两位管理层表示，经过三年转型，首创城发已经从传统的开发模式向城市运营实现转身。

而华夏首创奥莱REIT正式登陆上交所，在首创城发看来，既是积极践行首都国企责任、贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也将有助于公司打通商业重资产投、融、管、退全链条，盘活存量资产、优化资本结构，助力公司向“轻资产运营管控型”转型，实现更高质量发展。

首单奥莱消费REITs

华夏首创奥莱REIT从申报、路演到正式上市，历时将近九个月。

去年12月底，首创奥莱REIT正式向中国证监会申报，并获上交所受理。今年6月首创奥莱REIT获得中国证监会准予注册的批复，且获得上交所无异议函。

8月，华夏首创奥莱REIT正式向公众发售，投资者踊跃认购。

具体看来，公众投资者有效认购基金份额数量为13.961亿份，为公众发售初始基金份额数量（0.60亿份）的23.268倍，公众投资者有效认购申请实际确认比例为4.298%。按照发售价格（2.468元/份）计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为34.456亿元，创下了消费REITs发行纪录。

此次首创发行REITs的底层资产有2个项目，分别为济南首创奥莱和武汉首创奥莱。

济南奥特莱斯

武汉奥特莱斯

数据显示，2021年到2023年，上述项目营收复合增长率均保持在20%以上，且有着较高的市场占有率。其中，济南奥莱项目在当地奥莱市场的市占率超过55%，武汉奥莱项目的市占率则保持在25%以上。

放眼全球REITs市场的发展脉络，优质商业不动产作为底层资产的REITs产品已然发展成熟。奥特莱斯业态以其独特的折扣优势和全球大牌的集聚度，在近年来迅速崛起，成为线下零售市场的一股新势力。

回顾过去，首创集团自2009年进入奥莱行业，2013年在北京房山开出第一家标杆项目，经过近十年发展壮大，2017年就进入到全国奥莱项目的前三强。

2023年10月，证监会发布《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

政策出台后，首创集团立刻组织战略讨论会，提出必须抓住REITs窗口机会。对于首创集团而言，这是一个业务“由重变轻、由轻变精”的重大机遇。

从战略层面，发行REITs不是融资手段，也不是资产处置手段，而是“资本+运营”商业模式最后闭环的关键所在。

据观点新媒体了解，首创集团在第一批基础设施公募REITs落地的时候，推出首创水务REIT，加上这次的首创奥莱REIT，已完成了两个REITs上市。

转型城市运营，首创城发做对了什么

作为国内首个发行的奥特莱斯消费基础设施REITs，首创奥莱的商业运营能力也将接受资本市场深度考验。

范书斌在采访中表示，首创奥莱REIT的上市有助于进一步推动首创奥莱运营管理的模式创新和能力提升，亦将助力首创城发实现更多商业资产的盘活和资本结构优化。

首创城发作为首创奥莱REIT原始权益人，于2021年战略重组升级后，成为首创集团“城市发展”战略的核心重要载体。

范书斌介绍，三年前整合旗下优质资源重组设立首创城发，是一次“涅槃重生”。

据悉，首创城发集团目前是首创集团旗下以城市发展业务为主的专业化子集团，一方面走市场化的路径，另一方面高度应对政策性发展诉求，采用的是多元化发展。

“不再是地产开发商，而是城市运营商。”在采访中，邓文斌进一步强调了首创城发的定位。而首创城发的精细化运作模式，更多是用综合运营方式构建更加丰富的城市场景。

基本上不在公开市场上拿地的首创城发，将战略确定在一线城市深耕，不再做增量，更多地围绕盘活、去化为主，重点发力提升城市运营能力。

据范书斌介绍，首创城发目前主要四个方面的生活场景布局相关业务，第一是更潮的生活场景，代表业务是奥莱；第二是链接更美好的居住空间，主要业务模式是长租公寓；第三是更好的服务标准，主要针对的是社区物业服务；第四是更酷的文创文化生活，比如首创郎园。

实际上“郎园”不是一个商业，而是产业跟商业融合的园区。据邓文斌透露，“郎园”模式还会以轻资产形式在上海松江落地。

而在2023年，首创城发在吸纳整合首创新城镇旗下业务之后，顺势拓展壮大长租板块，正式推出“首创和园”租住业务品牌。

过去，首创城发以社会责任为第一驱动力，在更多企业因前景未知、收益不明朗而盘算和却步时，以不可替代的优势，先行先试，布局赛道。

伴随着“租购并举”及不断落地和完善的全方位金融支持政策，企业发展长租房的资金难题逐步得到排解。不同金融工具和手段的推出，打通了住房租赁项目从筹建到开发建设、建成后退出的闭环。

从首创奥莱、首创郞园到首创和园，首创城发在城市综合运营赛道上持续布局，不断延伸产业链条、深度挖掘长效价值，探研并创造发展机遇。

在转型这条正确的道路上，首创城发持续探索。