出品/商业地产志

撰文/Violet

上海的商业盘点，五角场商圈必然是绕不过去的一个。

不论是五位一体的空间设计，还是颇为可观的商业体量，五角场确实有令人过目不忘的资本。

但当我们在搜索引擎中输入五角场，相关简介所跳出来的全称却是「江湾-五角场」。尽管五角场盛名在外，但事实上，在江湾-五角场的整体规划中，其核心区并不是五角场的环岛地区，而是位于环岛区北部的新江湾城入口处。

与其北部衔接的新江湾城，作为极具代表性的第三代国际社区，更是五角场商业除高校客群之外，高端商务客群与高净值居住客群的最主要来源之一。

除了前往五角场进行购物消费，新江湾城也有属于自己的商业中心——合景·悠方(上海)(下文简称上海悠方)。

伴随着新江湾城区域规划的逐步落地，新江湾城的社区活力和消费需求都逐渐走向了新的阶段，上海悠方也来到了开业之后的第七个年头。

作为见证新江湾城生活方式变迁的区域商业，上海悠方的经历并非个例——处于成熟高端客群环抱腹地，同时也面临商业中心分流挑战，但它却走出了一条独属于自己的成长之路。

这样的商业，值得被看见。

01

在新江湾城的生意经

聚焦家门口才能走得更远

作为上海市区唯一的天然湿地，新江湾城从不缺生态绿意。

区域内河网密布、绿植覆盖，拥有湿地公园、生态走廊、绿地河道等原生态景观，在2010年被联合国命名为「国际生态型示范社区」。

除了得天独厚的自然禀赋，新江湾城作为中心城区少有的整体规划板块，区域内的住宅规划伊始即按照低密富人区的配置打造，均价长期保持在10万/㎡以上，被定位为比肩乃至超越古北与联洋的第三代国际社区。

同时，不论是复旦大学江湾校区、湾谷科技园等高新产业集群，亦或是上海头部的优质医疗与教育资源配置，都注定了新江湾城会成为符合新时代人居需求、吸引全市高净值客群集聚的前沿国际社区。

伴随着区域规划的逐渐落地，新江湾城的常住居民迅速增加，结合区域内高校及科创企业集群的加持，新江湾城板块的人口规模及辐射影响力也在持续增长中，为区域发展贡献了源源不断的新生力量。

具有「高学历、高收入、高消费力」属性的三高客群，逐渐成为区域人口主力，且呈现出越来越明显的年轻化之势。

于他们而言，理念先进的生活方式不必费力寻找，其核心要素也无需刻意总结，因为这些就是他们的日常本身：

良好的艺术品味和审美积累，让新江湾城的在地客群并不满足于大众的消费选择，他们所需要的，是能够集休闲社交、户外运动、绿色生活等为一体的新型生活方式，代表了当下最为先进的商业要素集合。

而对于身处其中的上海悠方而言，伴随着周边淞南、中原板块的成熟，其家门口的定义范围也在不断扩大，更加聚焦于核心区域，自然成为了一种「顺势选择」：

不论是考虑到区域内极为可观的消费力，又或是足够前沿的生活消费理念，似乎都可以说，「就在家门口，亦有大世界。」

唯有做好眼前，才能走得更远。

02

北上海生活社交目的地

湖畔生活的全新氛围正在成形

如果说深耕新江湾城奠定了上海悠方的发展基础，那么与时俱进无疑是它一直以来的成长基调

2017年开业的上海悠方，当前已逐渐成长为「北上海生活社交目的地」，并与在地客群健康生活、快乐社交的需求相契合，展现出更为新鲜与活力的全新一面。

从今年项目动态调改思路来看，上海悠方一直走在市场风向前列：

依托独有的生态与户外资源，上海悠方在北面湖畔公园核心区域打造SPORTS PARK，现已引入了保龄球、浆板、皮划艇、滑板等一系列运动品牌，并借助集聚效应重塑全场运动氛围。

尽管倡导运动是购物中心热门趋势，但能够借助环境优势，实现如此齐全的高阶运动集合，仍然是在上海极其罕见的存在。

这其中，既有引领夏季运动热潮的浆板新晋代表品牌「绘玩户外运动」，也有兼具专业度与休闲性的仲马保龄球馆，同时与项目已有的天空球场、9月10日开启试营业的VENUS滑板俱乐部以及即将登陆的「跳岛」背包艇一起，致力让上海悠方成为周边客群户外健身、运动社交的首选据点。 

作为骑行友好商场，上海悠方本身就自带运动DNA，而更多新品牌的入驻，则让上海悠方的高阶运动体验更加丰富，同时与场内场外品牌积极联动，促成了运动内容的持续破圈发声。

五一期间，上海悠方推出「不宕机运动节」，期间携手「绘玩户外运动」开启水上运动日，带来浆板互动新体验，解锁城市划水新方式；

上海悠方还与《魔都探险家》俱乐部联袂打造「挥爪挥拍」萌宠匹克球新体验，解锁人宠互动新场景，体验新奇运动趣味；

除此之外，不论是FACTOR新车鉴赏会，还是荧光夜跑，都促成了运动氛围的持续强化，让运动标签成为了上海悠方链接资源、合作共创的新增基点。

*FACTOR新车鉴赏会（上）|荧光夜跑（下）

除了运动氛围的倾力打造，上海悠方还敏锐捕捉到了宠物友好趋势，并借助自身的草坪资源，在L1外街草坪打造UFUN宠物友好街区，与咖啡街遥遥相对，提供了主人与毛孩子可共同放松的CHILL空间。

在L2外街区域，上海悠方惊喜迎来大猫空降，其内部更是别有洞天的亲子乐园，在满足玩乐需求的同时格外出片，成为了周边消费者相约打卡、放松心情的暖心一隅。

与此同时，上海悠方场内的品牌也在持续迭代，B1层秦小乖、克茗冰室、KUMO KUMO、朱全璋、喜家德等品牌的引入，与原有的餐饮品类构成互补，共同组成了更为丰富、完整的餐饮矩阵，提供更为多元的美味选择。

B1层主力店之一——盒马鲜生，更以长期位居上海No.2的销售额，彰显出与周边客群日常理想生活的深度链接和长期黏性。

B2食集也在同步上新中，目前已入驻酸小七、夸父炸串、一点点、超级鸡车、满巍明生炸鸡架等，未来还将持续引入更多具有地域特色的美食品牌。

很多时候，改变带来的效果并非一朝一夕，短期内也难以被简单量化，但当我们将时间拉长，所有的努力都会无所遁形，改变所带来的效果也会逐渐显性。

以上海悠方的运营数据为例，不论是超30万的会员人数，还是近千元的客单价，都是在区域商业中相当可观的存在。

而这一切的背后，正是悠方作为一个开业7年的项目，通过与时俱进的调整与积累，从而实现了在市场大环境的沉浮波动中始终向前。

而现在，伴随着更为年轻、更具活力的商业阵容，上海悠方的下一阶段已经开启，其市场声量和商业影响力都已更上一层。

与此同时，上海悠方将引领新江湾城的湖畔生活打开新的局面，一种更为自在、灵动的生活氛围正在成形。

03

年轻人愿意在这扎堆

CHILL与COOL本就可以共存

如果说对于空间和品牌的调整重塑了项目基调，那么上海悠方今年以来以潮流、运动、社交为核心的多类型活动，无疑是对项目精神内核的进一步扩容。

今年5月，上海悠方携手SL15休闲骑行社，打造城市自行车骑行体验局，让大家在骑行中尽情释放自我。

7月，由仲马保龄球馆主办的2024城市弧线对抗赛上海站在上海悠方成功举办。作为城市级的保龄球赛事，此次赛事吸引了16个代表队、近50名选手积极参赛，进一步助推了保龄球走入大众、走入日常。

8月，第八届KPD少儿街舞大赛(齐舞)总决赛在上海悠方圆满落幕。

作为一项连续两届被纳入上海市民运动会的品牌赛事，KPD少儿街舞大赛一直以来受到了街舞爱好者、街舞俱乐部以及社会各界的高度关注，而今年乘着巴黎奥运会的东风，其赛事影响力和活动流量又达到了新的量级，让这项足够COOL的运动进一步深入人心。

拿着旧地图，到不了新大陆。太过于传统的活动，必然难以与新时代年轻群体的内心需求形成共鸣，这也是当前诸多购物中心进行文艺策展、户外运动以及Z世代活动尝试的根本原因。

而在上海悠方的前进之路上，借助潮流活动的力量，以兴趣社群引起共鸣，让这些活动在本地朋友圈刷屏的同时，也进一步引爆了外部的声量传播，促成了其对年轻群体影响力的持续提升

未来，上海悠方的影响力或许将不再局限于湖畔，五角场之外，新江湾城商业亦将拥有自己的姓名。

结语

很多时候，商业项目都会追求辐射能力的最大化，看轻家门口的一亩三分地。但从上海悠方的身上不难看出，商业不仅需要目标长远，更要能很好地关注当下。

尤其对于基础条件优异、客群质量较高的项目来说，能够紧跟客群需求、及时调整变化，即可达到及格线；而能够提前洞察市场趋势、对于区域生活有所引领，则有望评分良好；能够再进一步持续拓展自身声量，则有望成为一个优秀项目。

登高无需望远，机会自在眼前。如上海悠方一样，既能心怀理想，但也扎实的做好该做的一切，自然值得被大家看见。

上海悠方新面貌的呈现，与背后的合景泰富商业资管一直以来对于商业空间的思考密不可分。

作为国内领先的商业资产管理运营平台，合景泰富商业资管始终致力于把握时代发展脉搏、链接当代商业灵感，积极尝试创新的空间叙事与场景表达，去实现对新一代青年人群的情绪传递。

未来，我们也期待能有更多像合景泰富商业资管这样的平台，能够让生活细微散发光芒，让商业价值被真正看见。