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撰文/高天

王健林的万达，最近又有点“麻烦”。

一边是全国各地的万达广场在不断“卖卖卖”，一边又相继被永辉和苏宁“催债”。尤其是万达商管赖以生存的王牌资产——万达广场，开始变少了。

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开业速度放缓，或完不成全年目标

在上市和债务双重压力下，万达商管放缓了扩张速度。

在2023年之前，万达每年都至少保持了40+商业项目开业的速度：2016年，包括20座轻资产在内共计开业56座；2017年开业50座；2018年开业52座；2019年开业41座；2020年开业45座；2021年开业51座；2022年开业55座。

然而自2023年开始，万达上市压力增加，面临着巨额“对赌协议危机”。虽然万达早就开始了去地产化，缓解了更大的开发资金压力，以轻资产输出管理来扩大市场规模，但也开始缩减了市场供应。

2023年万达在全国新开了29座商业项目，包括28座万达广场、1座万达茂。而2023年万达至少卖了9个万达广场。

进入到2024年，据《联商网》年初统计，全年预计有32个万达广场项目会开业，拓展速度放缓。实际上，自2023年起，万达已经不对外公开每年的开业目标，那么，今年完成的情况怎么样了？

《联商网》最新统计后发现，截止到10月底，全国有11个万达广场开业。按照规划，11月和12月两个月将开11个万达广场。预计全年开业数量在27家左右，不仅完不成年初统计的数量，也许还会创下比2023年还低的开业量。

年初预开业表中的马鞍山和县万达广场、湖州风华万达广场、天津汉沽万达广场、湛江廉江万达广场目前没有工程进展消息，丽水南城万达广场已经变成丽水未来城，已经于今年8月开业。

湖北潜江万达广场和杭州临平万达广场原定于10月开业，目前看极可能延期到年底。

此外，襄阳襄州万达广场和温州瑞安万达广场两个项目计划年底开业，但目前并无确切的最新消息，能否按时开业还未可知。原定于国庆节开业的六安裕安万达广场，已经确定要延期到2025年。

不过，万达仍然是全国商业地产存量规模最大的商管公司。

CCFA今年6月发布的《2023中国购物中心企业TOP100》显示，截至2024年6月30日，万达商管在营购物中心(万达广场)达到497座，总建筑面积达到6898万㎡。

万达商管2023年实现营业收入523.25亿元，同比增长6.11%；净利润85.11亿元，同比减少31.9%。

02

至少有30家万达广场被出售

王健林在万达的2024年年会上提到了2024年的任务之一就是降本增效。

进入到2024年，万达广场更是被频繁出售。

据《联商网》统计，从2023年5月至今，全国已经至少有30家万达广场(包括南京万达茂)被卖、更名。其中不少是轻资产项目，如北海合浦万达广场更名为合浦商业中心，佛山顺德美的万达广场更名为佛山顺德悦然广场，丰城万达广场更名为丰城恒通广场，福州白湖亭万达广场更名为集祥天地，福州高新万达广场更名为祥禾天地。

2024年开始，出售的数量已经达到了21家。最近，万达把南京万达茂也卖了，这是首次出售万达茂产品。

南京万达茂于2018年6月1日开业，集合228家商户，包含万达影城、万达宝贝王、永辉超市、迪卡侬等9大主力店，开业首日客流超26万人次。

但今年9月，南京万达茂投资有限公司发生工商变更，大连万达商业管理集团股份有限公司退出股东行列，新增坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)为股东并全资持股，同时，多位主要人员也发生变更。至此，南京万达茂分别由新华人寿保险股份有限公司、中金资本运营有限公司分别持股99.99%、0.01%。

资料显示，此次转让资产主要涉及的南京万达茂，是万达在南京的首个大型文旅项目，总斥资高达400亿元，项目总建筑面积约30.7万㎡，

同时，成都的首个万达广场也于10月被卖了，还是引领万达第三代商业综合体的代表作。

成都万达商业广场投资有限公司突然发生工商变更，原股东大连万达商管集团退出，由坤华(天津)股权投资合伙企业(有限合伙)独资接盘。跟南京万达茂一样，这个私募基金背后的大佬仍然是有着央企背景的新华保险。

成都万达商业广场投资有限公司注册地成都市锦江区的锦华路，所持有的成都锦华万达广场于2007年底开业，商业面积18万㎡，包括公寓、写字楼等有40万㎡，是成都首个万达大型综合体。

据行业知情人士向《联商网》透露，目前万达持有的重资产商业，都摆上了货架，等待买家。

03

永辉、苏宁“债主”上门

过去那些相信王健林的投资者们，也在随时找上门“要债”。

“债主们”的发难，始于永辉。

10月10日，永辉超市发布公告称，先前公司向大连御锦贸易有限公司(简称“大连御锦”)出售了持有的万达商管股份，转让价款为约45.3亿元，由大连御锦分八期支付。但是大连御锦并未按约定在今年9月30日前支付第四期股权转让款3亿元，已构成违约。

因此，永辉超市决定向大连御锦及担保方王健林、孙喜双、大连一方集团发出加速到期通知函，要求立即支付款项，并承担连带保证责任。值得一提的是，大连一方的实控人孙喜双是王健林多年的好友。

10月22日晚，ST易购发布的一则仲裁公告内容显示，苏宁易购请求裁决大连万达集团股份有限公司向苏宁易购集团股份有限公司及其子公司苏宁国际集团有限公司支付股份回购款50.4亿元。

同时，请求裁决万达商管对万达集团的上述付款义务承担连带责任，目前该仲裁请求已获中国国际经济贸易仲裁委员会受理。

苏宁易购认为，万达集团和万达商管违反了《战略合作协议》的约定，且触发了《战略合作协议》中的股份回购条款，万达集团和万达商管拒不纠正且拖延回购股份，遂基于实际情况，依据《战略合作协议》的约定向贸仲申请裁决，请求裁决万达集团和万达商管回购部分股份，支付相应的股份回购款。

苏宁与万达的这次“矛盾”，归根结底还是源于万达的上市对赌协议。

2016年，彼时还叫万达商业的万达商管选择私有化。根据彼时流传的万达商业私有化项目书，万达商业与投资方签署的协议规定，万达商业计划在2018年8月31日前完成在内地主板市场上市。如果未能实现，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的单利。

然而，万达的上市未达预期，在2018年再次组局，拉来了腾讯、苏宁易购、京东集团、融创中国，向万达再次注资。其中，苏宁易购出资约95亿元，由苏宁国际持有万达商管4.02%的股份。

这份《战略合作协议》细则并未在市场上公开，但有清楚内幕的消息称，各方约定万达要在2023年10月31日前完成上市，如未能达成条件，万达方面应向投资者支付回购款。

但是否真正有这份规定，并不清楚。因此这次苏宁直接向万达索要回购款事件发生后，也有报道称，一位“接近万达的知情人士”表示，根据双方此前签订的投资协议，苏宁要求万达回购股权的理由不能成立，万达也不存在所谓违约的问题。

显然，双方争论的焦点在于是否存在“股权回购条款”。然而，无论真相如何，万达商管面临的压力，只多不少。