对话：同城区域间均质化现状与差异竞争

　　
 
　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，辽宁省服务业委员会副主任乔军、沈阳市服务业委员会副主任石宝晔、辽宁兴隆大家庭商业集团董事长李维龙、沈阳龙之梦商业中心总经理耿乃兴和中粮沈阳大悦城总经理吴谷风，以“同城区域间经济均质化现状与差异化竞争”为主题，展开了对话。具体辑录如下：：
　　
　　主持人：这个对话的主题是同城区域间经济均质化现状与差异化竞争，这里面有两个议题。我们先探讨一下第一个议题：城市商业用地合理规划与开发对经济发展的作用。我们也都知道城市开发商业用地开发得比较多，不管是开发住宅也好，不管是开发商业用地也好，都多少带有商业开发的性质。商业开发这一块对经济发展有什么作用，我们想请各位嘉宾在这个方面探讨一下。
  
　　石宝晔：各位嘉宾大家上午好，这次是我们这次在沈阳举办的这个论坛很重要的话题。这个话题是回答一个问题，我不是企业家，但是我在企业工作过，但是我这样一个角色，省里面一个行政主管部门的领导，我在这里说办好一个角色，同城区商业发展同质化作为商业主管部门应该扮演什么角色，应该去做哪些工作。我刚才听到各位老板的发言我很受启发。我在商业工作了30年，作为一个商业主管部门的领导，在商业企业开发中，我们做好商业网点的规划，这个规划一方面对于城市的发展起到不可低估的作用，避免造成同质化，也给我们大大的商家，无论是综合体还是百货店，连锁店我作用政府是一个好的规划。第二个我们作为政府部门创造一个良好的外部条件，一个大型的城市综合体，还有一个大型的城市购物中心，如果配套的交通设施，环评程序，没有必要的合适的甚至优秀的团队和人才，这个企业的发展肯定要受到制约，这个企业在资金、人才等要素要扮演好自己的角色。
   
　　商业规划在商业发展商业地产开发过程中对我们的社会有哪些好处。这些年辽宁服务业的发展，辽宁的商业发展应该说给全省国民经济带来了强大的动力。昨天我们听到中央经济工作会议里面讲的重要的一条，通过扩大内需，拉动消费，搞活灵通，商业发展可以吸纳就业可以创造城市的繁荣繁华，也可以提高城市化水平的提升。特别是一些大型的商业设施，我们今天这个开会的地方是大东区，09年全社会固定资产投资达到了300多个亿绝大多数都是商业地产投资。刚才我在开会的时候和大家讲过，辽宁省今年整个投资13000亿，商业地产投资，服务业地产投资占到了47%、48%，明年我们要达到8400亿。个比重也是很高的，这个固定资产投资可以增加社会就业，可以增加商业增加值，也可以增加社会的繁荣和谐。所以我希望我们在座的商业企业家里，商业地产商们能够关注辽宁，我们作为辽宁省行政主管部门，我们也愿意扮演好自己的角色，把我们的职责旅行好更好的使我们的商业企业，大型的城市综合体，能够在城市里面有一个亮丽的名片，一个音符。同时我们的中小商业企业，更加关注他们的生存和成长。
   
　　主持人：大家都知道土地资源是稀缺资源，是我们政府也好，房产商也好，是非常重要的一点。作用我们来讲土地资源这一块，一个是土地这种稀缺资源，都希望资源利用最大化，作为开发商来讲，作为一个商业规划，根据他周边的环境和所在商圈，来进行他的定位和规划，怎么样让土地价值最大化，也很想把这个问题搞明白。他这个赢利模式找到了以后，才能发挥他的土地最大价值。我想请耿总来讲讲我们对今天议题的感受。

　　耿乃兴：我们作为一个开发商，我们在做这件事情来沈阳之前，我曾经有一年在全国各地在帮我们公司选项目。我们作为一个开发商，作为我本人对于城市商业用地的规划，我们想和他们分享一下。现在各个城市我们规划人员在考虑的可能有欠缺的。第一个我们认为城市商业用地最核心关键的一点是交通。我们发现在很多城市商业规划里面他忽视了这一点。公交的配置，地铁的配置，停车的配置，政府没有一个非常明确，非常清晰的想法。这一点是我们呼吁的。我们在做每一个项目的时候，用我们的积累，用我们的方便去影响。沈阳我们为什么选择这个项目，因为有路，光有路不够，还要有地铁，还要有交通枢纽，地上交通，地铁地下的交通，还有出租车，交通我们认为对我们这个项目是核心价值，对这个区域的规划也是一个核心价值。
   
　　第二点政府在做这个规划的时候，往往追求的是形象，是美观漂亮。对于我们经营者及所有者持有者我们希望是低成本的。怎么样降低成本，容积率要提高，商业开发要高投入，一定要高的容积率。李总提到要建100米的购物中心。商业的层数越高，他的成本越低。垂直的交通比横向交通容易。点装一定会取代条装。我认为政府还要做步行街，这种趋势还是延续以前的趋势。从上海、日本其它购物中心来看，这个购物中心应该是块状，如果购物中心取代百货公司，必然取代原来的中街。这两个是我们在目前规划过程中我们认为是应该有提高的。只有这样才能真正的节约土地，才能发挥商业城市的核心地带的土地价值，也才能带来最大的收益。
   
　　主持人：下面我们想请兴隆的李董事长发言，他对这个现象也是比较多，因为兴隆现在在辽宁省发展也比较多，这个商圈当中，肯定有类似的商业，作为兴隆是如何区分自己的定位？

　　李维龙：刚才说了不少了。我只用这样一个例子，我们现在在沈阳这个兴隆大家庭。因为我想我们在建，自身刚才讲在进一步在扩大用，比如说我们有一个广场地下，我们也根据中街这个特点，根据故宫这个特点，故宫最早旅游这样一个中心，真正中街这一块，中街购物中心我们去转变，以中街沈阳旅游去故宫，然后看兴隆大家庭购物，我们往地下，和政府把故宫这些广场的地下合作开发，还有我们自身的地下来用。那么旁边的我们也会随着我们的发展商业，我们商场今天有开的，明天有关的，或者有废旧的物业我们用，这也是围绕一个地方做透。现在比如说到一个新的城市开发。明天我去阜新一个商场开业，目前开业是一期买回来的物业，是30万平方米，旁边我们规划是40万平方米，他们之间怎么联动，如果龙之梦这个梦想，我没有这个实力，我要有这个实力我也这么想。这个名字取得非常好，我说现在中国人的梦想，中国人对房子的期待，商业地产我发现一个现象，做得最狠的就是温州人。因为我们80、90年代都用开始用在制造业了。中国人现在只要有点金钱的，都想在商业地产商，还有中国人的情节，就是留房子，留地，留名。所以在商业地产规划里头，肯定是政府极大的关注的。中国的城市将来是百花齐放的。购物商店一样，香港是全部连上的，龙之梦也都是全部连上的，只要存在只要政府允许，就我们商业商场中的最大化。
   
　　主持人：大家都知道现在的城市商业用地，规划基本都是政府先去规划的商业用地性质，然后开发商和零售商自己来进行定位。那么来讲先期规划是不是合理。你这种规划是否符合周边区域的投资。可能有的地方不适合用于商业用地。在未来的若干年以后才可以。对于商业规划是否合理，我想从政府的角度讲多做一些工作，下面我想请石主任谈一下感想。
    
　　 石宝晔：大家好，我能和大家参加这次会议感觉非常好。特别听了几位老总的发言我感觉到非常受启发。可能在座的我不知道我们沈阳当地的或者我们省内的朋友有多少。但是我想大家都知道一提出历史上的大东就是一个工业的区域，生产的区域，并且工业和生产的区域不如我们铁西名气大。因为大东区集聚着我们的军工和国防生产企业，大家不了解，只知道是生产基地，不知道到底是生产什么的。近5、6年来，大家对大东区就不是一个生产的基地了。不仅是生产型的企业，也有一些商业物流这样一些企业。大东区的变化得益于大东区的商业网点建设规划中的概念非常清晰，而且规划的也很到位，并且规划一级建立以后，就持续不断的努力进行推进。回过头来看，从2009年看到2002年我们体会大东区的变化，除了一些生产企业一些大的团组，更多的变化，我们沈阳市民对大东区变化的感觉，是来源于大东区的商贸感觉的。这里面政府的推动加上我们一大批入住的企业，以自己独具慧眼的判断，谈到如何避免商业的浪费，象龙之梦，象兴隆我们都比较了解，4000多万平方米，我们说这个确实是很震撼的。这种规划，作为我们国家来讲是鼓励和支持企业根据自己的发展，这里面有一个很重要的规划，就是我们城市的规划和我们商业网点，商品市场建设的规划，怎么有效衔接的问题。目前来看，我们国家衔接的还很不到位。我们的城市规划只是宏观规划了是工业用地还是商业用地，但是商业用地里面建设一个什么样的体量，什么样的功能没有一个明确的说法。而事实上城市的规划，往往强于我们的商业网点的规划。所以近年来就出现了业态雷同，模式单一的局面。同时也出现了一些重复建设，地产资源浪费的现象。也出现了我们一些地产在投资运营以后，大概由于各种各样的因素影响致使经营不能很迅速的取得预想的成功。
   
　　那么从国家来讲，从商务部，从内贸部到商务部，应该上升为国家的法律和法规的层面。在这个方面的推进速度是步履维艰。不能说我们在宏观调控和宏观管理方面的确实，我们出过国的人都知道，国外对商业网点的建设对住宅小区的建设管理的是非常微观的。这不是政府要行使行政权力，而是怎么样统筹发展，共同使我们这个社会平稳发展的一个必需。所以在这个方面来讲，我们的步子实在是太慢了。所以为了避免这些问题，我们说国家的法律法规还没有完善之前，在我们地方商业服务业的管理部门有这种义务和大家共同探讨，和大家携手共进，怎么样让你投资获得最大的效益，怎么样让你的运营获得最大的收益。怎么样让我们的区域的商业发展环境有大的影响。这可能需要大家一起商量、协调，包括发布会的方式，包括白皮书的方式，包括大家就某一个观点象今天这样来共同探讨的这种方式，需要大家的配合和共同努力把这项工作做好。为共同发展营造一个好的空间。
   
　　最后还需要思考一个问题，我们做了这些，我们设计这些规划这些的过程中间，除了实现我们的利润，追求利润最大化的同时，还要考虑一个重要的问题，就是给人带来了什么，给我们的服务对象带来了什么，当我们的楼宇越来越大，当我们的马路越来越宽的时候，人们的需求是需要更大还是更舒服，是更贴近自然还是内外的统一，无论是在管理还是设计规划方面，我们的商业地产，我们的运营，我们给人带来感受是什么。谢谢！
    
　　主持人：过去我们想商业规划的不合理，才有九几年的商业倒闭年，还有房地产的烂尾楼，政府在这个方面的服务意识已经非常强的，请我们的规划专家，包括规划策划管理等等，在前期的认证方面已经做了很成熟的工作，避免了商业开发的重复性，定位的同质性。第二个议题就是区域商业规划和开发于商业后期的招商。商业想开发和后期的商业想开发矛盾是怎么解决的，犹豫不知道我们所有各业态的他的物业功能和结构要求是什么。就是按照建筑设计院的国家标准来设计，最后再和我们的零售商合作的过程当中，或者在招商的过程当中，出现了物业的不匹配性，为后期零售商业的进驻成本增加了很大，下面我想请商业地产的人讲一下，大家都知道中粮沈阳大悦城是中粮公司的，我们想请吴古风介绍一下他的定位招商物业等等一些情况。
   
　　吴谷风：各位领导大家好，我今天很荣幸和各位领导探讨这个问题。我们是一个世界500强的企业。在92年的时候我们就把这块地给收购了。这几年我们也有了一种经营百货的模式，但是经营得不是很成功。那我们来到这个集团之后，我们就打造了一个，应该是大悦城综合体这种模式之来经营商业地产。大家都知道商业地产这几年在沈阳发展得非常快，在中街我们有将近10家商业地产接入。包括浑南和金廊工程也有10几家，20几家，可以讲沈阳的竞争是非常激烈的。为什么外资企业还有很多实力的开发商为什么能进入地产了。首先是我们政府的一个大力支持，再有就是沈阳市场的商业空间是非常大的，比如说象大家都去过上海北京，这个商业地产的模式基本上是属于饱和的状态。沈阳的空间是比较大的，所以说现在沈阳的市场有很多的商家进入。我们也考虑到我们鄙吝中街，润含了很多的巨大商计。我们在06年的时候，我们集团就明确的了一个大悦城城市综合体这样一个战略。07年我们在北京开了西单大悦城，在北京也是一个比较成功的项目，最具有人气的把时尚潮流的年轻人都聚在了大悦城。沈阳是我们第二个打造的大悦城，当时也考虑了政府的对我们的支持，再考虑了一个商机，我在开的时候也有很大的一个压力和困难。象各位领导也说过，沈阳是一个二线城市，有很多品牌先进入一线城市，二线可能也是做代理商，所以我们也有很大的困难，但是我们通过政府的支持，我们项目的实力，包括我们的优势引进了很多现在沈阳没有的品牌。同时我们也区别沈阳市场的一个品牌经营模式，我们请了能有将近30%首次进入东北市场的独家品牌。还有80%是属于由公司来直营的旗舰店的品牌。我们就避免了同质化的经营，引进了一些新鲜的血液。我们在以后的经营过程当中，我们致力于中粮品牌和服务这样一个宗旨，来为我们沈阳市大东区的居民来打造一个购物中心，我们有这样的实力也有这样的能力来把我们这个工作做好，成为我们大东区的一个亮点，谢谢！
   
　　主持人：由于时间关系，我们再有一个名额，请一位嘉宾发言。 
    
　　耿乃兴：我们公司我们自己的做法，我们对招商和开发组织过程的安排，我们土语几点考虑，可能在座的不一定同意我的意见，首先第一个我们要找到商家对于铺位对于面积的共性的要求。在你没有找到共性之前你不敢造房子，我们的做法是找到他的共性。所以我们沈阳的项目是从3月15号正式开工，到目前位置是80几万平方米，因为你不造房子，招商很难推进。
   
　　第二步是慎重选择商家。因为在第一批的商家是和你同生死共患难的。如果你能做得到的话，如果品牌和他的商业模式，或者他给你承受租金，承受市场的能力准备不足的话，开业率可能有问题。我们不追求商业率，我们是实实在在的，踏踏实实的，找到一些志同道合的商家。如果不行的话，我们自己做。
   
　　第三点重视经营，让商家赚钱。这样的话，后续的商家会来找你，所以我们做这个招商和开发的理解上我们是把握这三点，和大家分享一下。谢谢！
　　（联商网报道）