城市开发与零售商拓展的联动效应

　　
　　中国购物中心产业咨询中心主任郭增利

　　联商网12月8日讯：2009中国北方购物中心国际论坛今天在沈阳召开。会上，中国购物中心产业咨询中心主任郭增利以“零售商拓展的联动效应”主题，发表了演讲，具体辑录如下：

　　经过几年时间的发展，我们过去的购物中心与城市开发的联动效应是不明显的。过去和开发商的合作把互为依托的心理需求是没有的。比如说过去我们购物中心开发完了我们就去找零售商。我们没有把一段时间购物中心的开发节奏和自身品牌的节奏有一个结合。他能够购物中心这种产品本身放在一个大的城市功能改善这样一个环节上。更主要的是他能有力的引导城市的步伐。我相信如果这个城市没有购物中心，零售商可能就不进到这个城市了，但是如果有一家发展得很好的购物中心，一些零售商就要进入这个城市了。
   
　　今天我想和大家交流4个方面的问题。
   
　　一、购物中心与城市开发的联动功能明显增强 
   
　　二、购物中心开发与零售商拓展的联动机制初步形成 
   
　　我为什么用初步形成这样一个分析，因为大家知道在国外，业主是非常强势的。一个物业一个购物中心的落成，可能在某一个铺位上有10个20个的品牌上在等着进入。因为他把购物中心作为引导城市的步骤。包括东南亚也好，香港也好，印尼也好，我们到了中国目前的阶段，购物中心诞生了之后，恰恰和有一部分品牌上有了长期的机制。未来长期的发展来看，可能更多的品牌商会关注购物中心的品牌结合。
   
　　三、各种力量进入区域型购物中心开发的动力开始显现 
   
　　四、购物中心总体数量与综合质量的背离倾向有所抬头
   
　　我们进入到第一个问题，我们进一步展开，

　　购物中心与城市开发的联动功能明显增强。零售商业日益显现出其在拉动内需方面的作用和能力。大家可以看到PPT当中我们第一个星号，扩大内需政策应该成为明年中国经济重点。完善促进消费的。扩大内需政策，中国2009年的GDP的发展大部分是要靠投资的，投资的拉动是有限的，2010年的时候中国的经济必须要调整刺激消费，扩大内需。我又增加了一句话，就是扩大内需特别是增加居民消费需求将作为重点。这是全国的购物中心的商业购物面积，我们从2000年一直到2008年，随着我们购物中心的面积增加，其实社会商品零售总额他的增长关系是客观存在的。所以购物中心对投资方面对中国产生的影响产生了很大的效应。
  
　　购物中心有力量改变城市商圈格局，推动城市新商圈的形成。 我们随着龙之梦的落成我们的中山公园的商圈初步形成了，大家再看北京的永旺，我们缺决他恰恰能够在一个大家都不看好的区位，创造了一个大家都难以想象的价值。当永旺成功开业，一直到现在蒸蒸日上的开业以后，因为可能因为永旺的成功的开业，他周边的住宅其它的配套价格上涨是非常明显的。可能就是因为永旺是成功的，也可能整个的片区会形成一个真正的商圈。再看深圳，我们沿着深南大道看着遍布着几个购物中心，所以我想购物中心的确是在业态对比方面具有明显的优势，他的综合的功能性的效应将可能改变城市。

　　城市片区化开发趋势明显，土地综合开发利用方式比例上升。  综合利用意味着什么？有住宅有商业，目前阶段有更多的，我认为是决策非常明确的城市规划者，他有片区的规划，谁能够这种带动作用，所以责无旁贷商业、购物中心。就中国的现状来说，我认为中国的商业房地产投资回报率并不高，他和其它很多投资商选择投资的时候，和其它的投资比还是低的但比较稳定。有很多的地产商主动的或者被动的进入到商业房地产开发中。当他不做商业的时候，他好的土地政府都不给他，所以我说未来中国房地产的质量和数量就会出现背离，并不是因为我们自身的能力或者条件达到了理想环境，甚至是开发城市综合体我认为有的城市综合体不是很准确，给大家表现的形态是城市综合体。

　　购物中心开发在城市新区建设和老城改造中发挥加速器作用，购物中心的联动价值和规划地位明显上升。  
   
　　中国购物中心的发展一开始和城市发展没有必然的联系，但是最后他落成以后给城市带来的积极的因素，我们的政府就迅速的认识到，所以和联动，和城市开发的这种联动的效应就体现出来了。大家可以看一下这是一张关于商业建筑面积与城市化率的体现，大家可以看一下，基本上其实未来扩大内需是重要的体现，大家会看到中国的购物中心也好，商业房地产也好，他在整个的放量甚至是成长过程中，基于城市化进程的提高。这里只是及个别城市他的放量过快。我想将来随着市场的调节，会有良好的发展。
　　（联商网报道）