北城天地·2011搜铺网商业地产招商对接论坛，于2011年4月1日在杭州拉开帷幕。参加此次招商对接论坛的会员企业有：传统零售22家，家居10家，影院以及KTV等娱乐行业25家，酒店7家，服装11家，餐饮23家，健身以及儿童乐园9家。

　　各方的商业地产精英都来到现场，今天对商业地产来讲是非常利多的一年，从“十二五”计划，对商业地产的好处，在住宅投资受限，在人民币升值的情况下，商业地产的机会今年非常大，外资也大力地推进了中国的市场，这里面代表了内资集团上市以外，还有华平投资等重大的很多的国际投资公司都以各种方式在推进国内的商业地产项目。从去年开始，包括沈阳、大连、北京、上海、广州、重庆、合肥、深圳都已经列入外资投入的重点城市，经济非常的活跃，商业地产有别与住宅地产，没有限贷、限购令的局限，2010-2015年时期，中国的写字楼需求包括租金的提升都会以上扬的趋势发展。

　　本次招商对接论坛邀请到了铜锣湾集团董事长陈智、联商网董事长庞小伟、宝龙集团副总裁刘晓兰、九州远景资产管理事业部高级总监童亮、北城天地总经理胡思新、杭州开元商业经营管理有限公司总经理陈铁勇、金钱豹(中国)酒店餐饮集团副总经理董恂、宝龙集团招商中心常务副总经理肖强、东方伟业董事副总裁徐杨、大润发全国开发总监洪万康、神采飞扬娱乐有限公司副总经理俞卫良、喜悦滑冰场总经理王品石等嘉宾参会。

　　刘晓兰：宝龙集团副总裁

　　用长续经营的心态对待商业地产

　　做好一个商业的综合体，招商是第一步，长续经营是一个永恒的话题。无论作为一个团队，还是一个企业，都应该是一家人。任何地点、任何时候都要有一个服务的心态。引进了资本，走资本的道路可以让你们拥有更强、更大、更快的渠道。政府提出了城市化进程的话，就会在二三线城市引进大型的购物中心项目。

　　经营管理不是从市场上挖几个人才就能解决的，因此才会出现市场上的“三抢”活动，第一个抢土地，第二个抢人才，第三个抢钱。

　　商家就是家人，他们碰到任何问题，都属于我们的问题。商家想要做的事情要一起努力去做。不要开门招商、闭门打狗。服务的心态至关重要。与商家通过合作对接，教商家们怎么做生意，提供最贴心的服务。做商业不讲究技术含量，关键是你是否在用心做，活动给商家带来了什么样的利益，做广告、做宣传、做活动，更重要的是用心，经常和商家沟通，他们要什么，消费者要什么。只要是做好了这一点，商家就能体会到我们真正是一家人。

　　宝龙集团在2003年转向了商业地产的开发，包括福建、湖南、安徽等多个经济发展快速的城市，目前在22个城市已经有31个集娱乐、休闲等为一体的城市商业综合体品牌，即宝龙城市广场。宝龙商业和宝龙地产集团，营业额收入2145亿元。

　　童亮：九洲远景资产管理事业部高级总监

　　商业+地产=商业地产?

　　用新的研究方法来考察，如何打造一个商业地产的品牌，如何打造一个商业地产。无论是零售商还是地产发展商都应该牢记，没有达到一定的体量，是不可能做一个好的商业地产。

　　从整个商业地产发展历程来看，经常会用地产来代表商业的发展，从地产的角度来考虑，未来能够承载的是什么样的商业。如今是由零售业带动了整个商业地产发展的模式，从最早的百货模式到现在的购物中心模式，以及未来可能会出现的主题、娱乐性的购物中心，它的整体的发展，对零售商和市场的判断都一个共同性。

　　内容以及平台的服务环境是考量的是两个方面。对于零售商，要做到的是对消费者的满足性，还需要搭建一个为消费者所接受平台。在打造一个商业地产时，需要考量的是消费者和零售商是怎么来考量我们的项目。最终的载体分两块，一个是零售商的服务，另一个是接受服务的消费者。

　　如何打造一个好的商业地产。三个元素，消费者、零售商、地产商。每一个都是一个博弈的过程。每一个零售商都有自己的开店指标，在目前有限的资源、环境下，要选择一个投放的平台，零售商和地产商在博弈上、在新形式的选择上都是迫切的。每个商业地产都面临着一个同质性的问题：如何来吸引消费者，这是目前地产商面临较大的问题。因此在非地产商业的冲击下，高科技时代对地产商的冲击越来越大。

　　商业地产未来的发展趋势有一个研判：零售商向商业地产整合，他们会越来越倾向于自己的平台整合。在中国，主要的商业地产还是拿地、招商、运营的模式，对零售端的整合都进入一个进程，有实力的发展商肯定会进入零售端市场进行打造。第一平台替代性的业态将会成为新的模式。传统业态的核心就成为未来商业地产核心的项目。此外，商业地产会加大环境营销的投入，这个环境营销不单指内部装修好，还有是消费者的体验营销，从商业地产的发展趋势来说，整个商业链条扁平化和趋势化是商业地产发展的主流。

　　董恂：金钱豹(中国)餐饮集团行销开发副总经理

　　高端餐饮的拓展计划和选址要求

　　金钱豹是有餐饮需求的。金钱豹的厨房是一个开放式的厨房。这个厨房分布在客人用餐位置的中间，同时，空调、排风、用水、用气都在这个开放式的空间中。这是个比较大的前提概念。

　　选址是第一步。当然是品牌和城市的发展策略来制定的。开发整合，要和不同的品牌联盟，同时也要考虑到较高的物价成本和人力成本。以及物流配送的动线。假如在硬性条件下无法达到需求，这个项目就很可惜了。希望开发商还未进入金钱豹前，就有一定的了解。这样可以对未来有个规划。洽谈的部分都是固定的，包括政府的支持、税务的洽谈，之后，才会进行愉快的合作。

　　在相互配合的情况下，还需要一个开发报告，提供给周围有没有星级的饭店，需要对人流量做预测。无论在北京、上海，还是深圳、天津，商业条件对外是完全统一的。

　　作为一家大型的餐饮公司，同时也是一个餐饮的供应商，很多开发商和业主都希望金钱豹品牌的进驻。前期规划时，如果达不成，便会失之交臂。还有些在进驻之后，通过沟通来提高开发商在品质上的质量。金钱豹不仅仅是自助餐，办婚礼、宴会等也是上海第一。

　　金钱豹(中国)酒店餐饮集团有限公司，在北京、上海、沈阳、天津、郑州等都有连锁，目前是五星的运营和管理，3年以内，要发展餐饮酒店连锁50家。

　　洪万康：大润发全国开发总监

　　经营足够面积大 才能进步不被淘汰

　　大润发的所有的干部和员工，都在不断学习，成为在行的人，而不是成为专家。因此必须要跟上行业的脉搏，不断的学习、不断的进步，不要被淘汰。

　　大润发至少有3500平方的面积是用于库存，虽然有物流，但是生意好起，物流跟不上。例如在60年代、70年代，建了很多的房子，厕所、卫生间、都很够用，在80年代的上海，当时就有会客室、就有衣帽间、书房，就要超前的去想，如何服务顾客的问题。因此面积大一点，经济发展之后，需求也在不断改善，要求在不断提高。

　　肖强：宝龙集团招商中心常务副总经理

　　不同商圈不同体量 宝龙商业地产期待更多投入

　　从2009年开始到现在为止，经历了一些问题和困难。宝龙集团方总提高了一些技术手册等规范化的过程，在产品研发上有不同的变形，在主打的二三线城市中，人口在100万以上，所打造的购物中心，住宅产品、豪华酒店，以及一些旗舰型的项目，比如说天津，超高层的物业，是8万平方米，安西和大润发合作是6万平方米，依据不同的城市、不同的人口、不同的购买力。在整个配比里，主力店和次主力店占比不同，希望重点零售品牌能够长期有序的发展。现在的购物中心不仅仅是一个购物中心，更多的是一个时尚生活中心。

　　在2011年，宝龙会开业7项目，目前已获得了4块新地，在2001年宝龙有一个多业态、多规模、多种不同形式的商家结合，一起推动中国商业地产的发展。杭州一站式的大型的购物中心不多，可能不同的商圈位置有不同的体量，更多的住房的开发商可能会更多的投入宝龙的商业地产。

　　俞卫良：神采飞扬娱乐有限公司副总经理

　　避免同质化发展 如何做好产业升级?

　　神采飞扬经过多年发展，走过了一个快速发展的过程。从东北到南粤地区，已经跨过了祖国的东西南北，从规模上都有一个大的提升。因为这个行业的特殊性，在以往的发展过程中，对电子游戏的关注不是很高，特别是在产业政策的推动下有很大的发展。

　　千万要避免同质化的发展，如何做到产业升级?地产怎么升级?神采飞扬在行业的模式探索上付出了很多，前期也接触了一个项目。它提出的是一个休闲产业，把一个从空间到平面的，从实体到虚拟，在日本的横滨有一个模拟的娱乐空间，相当于不仅仅是一个商业中心，更重要的是一个娱乐中心，可能会超过的迪斯尼。用这么一个手段，始终保持商业地产的热度。在这个情况下，就要做到一个品质上、差异化的提升。这个是商业地产发展，还有在餐饮、娱乐、百货方面，有这些基础产业就可以支撑一个较大的商业中心，来自不同产业的经营者和我们的商业地产结合到了一起才可以形成一个综合体，所以聚合在一起，他的商业价值更大，需要共同携手打造。

　　王品石：喜悦滑冰场总经理

　　娱乐地产不可忽视 以商圈吸引力调整体量

　　会议提到的很多的是商业地产，如宝龙、万达等。但也不能忽略娱乐地产，包括上海、沈阳在未来的五年都有非常大的变化，沈阳室内的迪斯尼也在规划了，所以目前来讲，除了户外以外，室内的游乐场也对商业地产的带动有一定的支持，在高楼层的影院、餐饮，对神采飞扬的这种大企业都是非常支持的大平台，比如说海洋世界，还有未来的汽车城，汽车博物馆，包括热带雨林，其他地方都还没有展现出来，包括现在的高档的俱乐部，这个又是另外一个板块了，我们要深思，不要在同一个行业竞争，要在不同的行业发展，对商业地产的发展有一个更好的发展。

　　现在有一个没界定好，是商业的净使用面积多大，有效出租面积有多大，这个和商业地产的角度是不一样。第二个问题是内容体系很多，包括应该做多大的体量?能够做多大的体量?想做多大的体量。

　　联商网是喜悦滑冰场的搜索的门户，有一个娱乐平台，在真正的经营过程中，03年喜悦拿到了一个烂尾的项目来做改造，包括浙江的海宁、德清。从经验来看，在这样一个城市中，有10万的人流，这样一个地方要建设一个5万平方米的商业体量是合理的，如果已经有成熟的商业业态存在了，另外一个是以简单的商圈的吸引力来做，这个时候的体量就会有一定的重新的调整。
　　（联商网报道）