马川青：“主动转型”企业更具市场活力

　　——专访山东金益德集团副总裁、正德商业管理有限公司总经理马川青

　　联商网消息：由联商网主办，烟台金益徳投资置业有限公司联合主办，搜铺网承办的“2011搜铺网山东商业地产峰会暨烟台新天地都市广场项目推介会”于12月9日在烟台皇冠假日大酒店隆重举行。

　　会后，联商网记者联系到了山东金益德集团副总裁、正德商管公司总经理马川青先生。就此次推出的新项目——新天地都市广场的介绍，以及马川青先生对商业地产领域的见解进行了一次独家采访。
　　
　　新天地都市广场项目

　　振华百货、金逸影院、电玩城入驻

　　新天地对品牌商的优势吸引

　　据马川青介绍，烟台新天地都市广场采用欧式街区规划，共有六个区，其中六区商业约7万多方，现已签约烟台振华商厦及振华量贩超市(负一至七层，面积5.5万方)，计划于2012年9月29日开业;一区——综合儿童城(1万方)，和二区——品牌旗舰店(2万方)计划于2013年4月27日开业;余下三、四区——新华商(广东)国际街区(时尚主题街区，2.5万方)和五区――零点金街会所区(6千方)预计于2013年9月22日开业，项目部分区位上盖三栋住宅和两栋公寓，预计在2013年底全面入住。

　　目前，中国零售业百强企业——振华集团已经签约入驻新天地都市广场，此外，广州金逸影院、至尊电玩城等众多国内外知名品牌商家先后签约入驻。主力餐饮、娱乐广场也与部分国内知名的餐饮、娱乐品牌确立合作意向。

　　在问及新天地都市广场有何优势来吸引品牌商入驻时，马川青先生介绍道，新天地都市广场位于烟台莱山区，享有半岛经济圈的区位优势，周围辐射高端消费人群百余万，轻轨(13年通车)可1小时直达青岛城区，15分钟到达威海。新天地都市广场定位为旅游商业项目，在满足周边百万居民生活便利需求的同时，重点定位于观光旅游和烟台、威海市民周末度假休闲娱乐的功能。整个项目在建筑风格、空间设计及区位功能规划和业态组合等方面充分兼顾了地区消费提升的前瞻性和适度超前的稳健策略。

　　看着座无虚席的峰会现场，马川青先生满意地说：“40个月统筹运作，个性化创意生活的消费定位无疑吸引了此次峰会上百家品牌商的积极关注。”

　　三大主力店亮相 餐饮配比占40%以上

　　综合了未来潜在客群的消费需求和升级

　　据介绍，烟台新天地都市广场的项目经营定位是：胶东首席滨海休闲Shopping Mall,面积达42万方的第五代城市综合体。

　　新天地都市广场四方面的业态规划：天下美食餐饮业态配比40%以上，主题性家庭休闲20%，精品零售百货20--30%，全天候的体验娱乐项目10%以上。综合了未来潜在客群的消费需求和升级，整个项目在主力店和次主力店区分上兼顾业态面积和单店聚客能力。目前主力店分三部分：一是振华商厦，定位于精品百货;二是新华商(广东)国际街区，项目定位于“广货北上”的时尚主题街区;三是儿童主题城，集零售、体验、教育、餐饮为一体的儿童综合店，开城之日将是烟威地区最大的儿童主题消费场所。其他如五星级影院、美食广场、酒楼餐饮、国际时尚快销品牌等定位于次主力店，主力店与次主力店的合作品牌同样是适度前瞻的定位。

　　对意向合作品牌更多注重的是品牌产品品质和经营能力，公司对经营品质绝对不打折，看中的合作对象商务条件上会给予一定的政策。据马川青透露，“我们已经较为精准的完善了项目经营期3年内的预算规划。”

　　在考核进入一个城市的评判指标上，马川青先生透露集团未来3年的发展规划，结合公司资源统筹和运营能力，首先会选择三、四线的城市，也在密切关注政策有所倾斜的省内二线城市，经济基数较大，人民消费不饱和，未来2-5年的经济发展规划等是重点指标，经营方向一定会在扩大内需上做足文章。商业地产是金益德集团未来发展的主要战略重心。2012年集团首先会确立烟台和德州地标性商业综合体的业内地位，2013年后济南和青岛或许就会出现金益德集团的合作项目。

　　做个性化的购物中心

　　组合最有效和默契的上下资源

　　马川青先生表示，不管是从行业还是企业自身发展角度来说，“我们就做个性创意的商业综合体”，增加如购物公园，婚庆礼堂，景观消费等，规划一个，定位一个，夯实一个。合作战略会将最有效和默契的上下资源进行组合，正德商业管理公司已在烟台新天地项目成立管理中心，在实际的运营中奠定公司的规划、品牌、培训及人才梯队的基地，逐步完善运营管理的公司文化，在烟台项目筹备期间形成成熟的拓展和经营模式，目前已建立了近百家品牌企业的合作意向，接到几家希望战略合作的地产项目的邀约。

　　
　　山东金益德集团副总裁、正德商管公司总经理马川青先生

　　马川青：“主动转型”企业更具市场活力

　　对于如今商业地产的人才之争，马川青坦言，不管是正在进入的业外还是原有的商业地产企业，大多同行都面临着人才匮乏的现状。市场需求，产业方向，培养机制等等，使得商业地产人才的竞争非常激烈。金益德集团在本项目起初阶段空降了主要的主管人才，其余大多岗位短期在结合外部合作团队，利用工作实践来培养和打造有悟性的本区域经营人才，一定比例高素质人才的流动对社会平衡发展是很有贡献的。据介绍，目前公司在人才的培养和梯队建设方面已完成初步计划，2012年初，项目规划和项目推广以外，公司的重点工作就是打造各个标准岗位的绩效模式，进行关键岗位“离场测试”的系统建设。

　　马川青表示，随着百姓生活水平的提高，有关生活品质的提升需求潜力巨大，零售商必然会进军商业地产从而参与到更有发展的盈利竞争中。眼下，国内零售业不少巨头已经进入了商业地产，这是发展的必由之路，以多业态的组合来应对市场，这对商业地产人才的塑造和流动，对项目本身所在地区的经济发展，百姓生活品质的升级，城市消费文化的变革，以及对商业地产盈利模式中的经营管理提升等都会起到很好的促动作用。

　　毋庸置疑，激烈的竞争会让商业地产更趋白热化，尤其是部分“被动转型”企业的参与风险会更大。马川青先生预计未来的3年时间里，很多省会级城市一些冒进的开发商将面临不可避免的一轮大洗牌，未来国家的政策也一定会在商业地产行业进行分节奏的调控。在谈到宏观调控政策对金益德集团是否有影响时，马川青表示，只要是调控短期内就会影响到相关企业的经营，“不过可喜的是即将过去的一年里，在探讨未来发展规划时我们集团已就多元化盈利模式、开发节奏、经营策略等方面进行了相应的调整。”

　　对于零售业未来十年，马川青先生表示目前相对成熟的市场环境里，大消费的零售服务业应占到国家经济总量的55%以上，而我们国家却还不到30%，未来的十年，随着老百姓生活水平需求的日益提高，零售行业将面临服务和产品品质大提升。考虑到人民家庭、精神等方面的个性需求，马川青认为也会出现更为崭新的商业机会，更多富有生活创意的零售行业内机会在等候着有所准备的精英企业。

　　（联商网　顾仙玉/采访　发自山东烟台）